Casas "intocables", una carga difícil de llevar

Cansados de que el Estado no compense correctamente los perjuicios que supone estar en su situación, un grupo de propietarios de viviendas históricas o declaradas patrimonio urbanístico de distintas ciudades de España decidieron, tiempo atrás, conformar una asociación para defender sus derechos, presionar a las autoridades y lograr un resarcimiento.

En ese país, donde el 30 por ciento del patrimonio arquitectónico de las ciudades está en manos de particulares, los procesos que atravesaron varios ayuntamientos para avanzar en la preservación de sus edificios históricos vinieron, en muchos casos, rodeados de conflictos judiciales y litigios, en torno a los reclamos de los propietarios por obtener una compensación acorde al perjuicio financiero que se les generaba.

Algo similar podría ocurrir próximamente a nivel local. En La Plata, la decisión de la Municipalidad de incluir 1.826 inmuebles dentro de distintas categorías de preservación por pertenecer al patrimonio urbanístico de la Ciudad viene generando una fuerte reacción de los vecinos que se sienten particularmente perjudicados por la medida y que aseguran que las compensaciones planteadas por la Comuna son por demás insuficientes.

En ese marco, como se informó, cada vez más vecinos tienen decidido iniciar acciones legales contra la Comuna, y exigen que se siga el camino adoptado por otras ciudades del mundo, donde los propietarios recibieron de parte del Estado una compensación económica equivalente al valor de sus propiedades.

La reacción podría generar un verdadero "aluvión" de acciones legales. En apenas una semana, uno solo de los muchos estudios jurídicos que están trabajando en el tema recibió más de 200 consultas de particulares afectados.

Es que, según estimaciones hechas por abogados que están trabajando en el tema, por arquitectos y por empresas constructoras, los perjuicios económicos para los propietarios son mayores de los que se pensaban en un primer momento. Se calcula que en algunos casos los bienes pueden ver caer su precio de mercado en hasta un 80 ó 90 por ciento.

Con ese escenario de fondo, funcionarios municipales adelantaron a EL DIA que está en estudio la posibilidad de implementar otras formas de compensación para los vecinos cuyos inmuebles queden efectivamente incluidos en el listado, aunque no agregaron más detalles al anuncio.

CASAS "INTOCABLES" Y POLEMICAS

La polémica, que involucra el patrimonio privado de miles de platenses, se inició semanas atrás, cuando la Municipalidad definió el catálogo de bienes que debían someterse a diversos niveles de preservación, a los que les impuso distintas restricciones para realizar modificaciones edilicias.

El listado -que nunca fue dado a conocer con el detalle de las direcciones- fue aprobado a través de un decreto municipal en el que, además, se fijaron nuevas zonas especiales de preservación y se dispusieron nuevas alturas máximas de construcción para las distintas zonas de la Ciudad.

El catálogo se elaboró con el aval de la Comisión del Sitio (CODESI) e incluye bienes patrimoniales de interés monumental (como edificios públicos o privados con alto valor histórico); bienes patrimoniales de interés arquitectónico y bienes patrimoniales de interés ambiental.

Las 1.826 viviendas distribuidas por todo el Casco Urbano que ingresaron al patrimonio arquitectónico fueron catalogados según el grado de preservación al que deberán someterse. "Integral", que corresponde al 2 por ciento de las casas y que las convierte en prácticamente intocables; "Estructural", que permite sólo leves modificaciones que no alteren el volumen o la fachada; "Contextual", que implica mantener los rasgos que hacen que el edificio contribuya al carácter del área, y, finalmente, "Cautelar", que impone restricciones a viviendas sólo por el hecho de ser linderas a inmuebles que pertenecen a las anteriores categorías. En ningún caso se las puede demoler y en todos hay limitaciones para reformas o mejoras.

Aunque con intensidades distintas de acuerdo a esas categorías, para los propietarios la iniciativa trajo una serie de inconvenientes que saltan a la vista. Ante la imposibilidad de poder realizar refacciones en esos inmuebles o de demolerlos, su valor de mercado cayó estrepitosamente.

Para remediar esos perjuicios, la iniciativa contempla una serie de compensaciones que fueron establecidas en el decreto: básicamente, se dispone una serie de exenciones que van del 50 al 100 por ciento de acuerdo a la categoría en la tasa de Servicios Urbanos Municipales.

Pero la gran mayoría de los propietarios cree que esa compensación es poco menos que irrisoria. Y asegura que el Estado debería hacerse cargo de la cobertura integral del perjuicio que sufrirán a partir de la caída en el valor de mercado de sus bienes y de la obligación de realizar mantenimiento sobre el inmueble.

ENORMES PERJUICIOS

"La gente está indignada. Y, por lo que pudimos observar, la gran mayoría tiene decidido iniciar algún tipo de acción legal. Estimamos que de los 1.600 propietarios de inmuebles que fueron ingresados al catálogo un enorme porcentaje va a presentar oposición".

La frase pertenece a un abogado que está trabajando en el tema, quien explica que las demandas se van a estructurar básicamente en función a la pérdida del valor de las propiedades que, explica, en algunos casos llegan a alcanzar el 80%.

"Con esta medida, se constituye una expropiación lisa y llana, porque estas casas directamente no encuentran un mercado, no tienen comprador. ¿Quién va a querer comprar un inmueble que no se puede tocar, que no se puede remodelar y que encima hay que mantener?", se pregunta.

Quienes trabajan en la presentación de las demandas aseguran que el planteo de los propietarios va en el sentido de obtener por parte del Estado la cobertura del monto total en que se desvalorizaron sus propiedades a partir de esta iniciativa comunal.

En ese marco, funcionarios de la Municipalidad informaron que en ese ámbito se estudia la posibilidad de incrementar las compensaciones para los propietarios. Así lo destacó la directora de Preservación de la Comuna, Silvia Moscardi.

"Cuando todo esto sea ordenanza y esté aprobado definitivamente, la idea es que la Provincia responda de alguna manera, porque La Plata es la capital bonaerense y creemos que también se tiene que comprometer con la preservación de su patrimonio. La intención es que se definan exenciones en los impuestos provinciales", confirmó.

PERJUICIOS PARA LA CIUDAD

Con todo, los propietarios de inmuebles no serían los únicos heridos que surjan del proceso de definición del patrimonio arquitectónico. Así lo entiende Enrique Altuna, arquitecto de la empresa constructora Terrazas y ex docente de la UNLP, quien afirma que los perjuicios no son sólo para los vecinos, sino para toda la Ciudad.

"Esto tiene un efecto en la industria de la construcción enorme, que creo que nadie en a Municipalidad midió. Según mi estimación, la desvalorización de los terrenos que generó esta medida va a producir una pérdida global de $2.800 millones", denuncia Altuna.

La cifra, explica, la obtuvo extrapolando lo que ha perdido cada uno de los lotes en la capacidad de portar construcción y multiplicándolo por la cantidad de inmuebles que conforman el catálogo.

El efecto, dice, es demoledor. "Es como si a cualquier industria le sacaran, de un día para el otro, un insumo. En este caso, la industria es la de la construcción y el insumo son las tierras con posibilidades de construir", explica.

Altuna concluye con un pronóstico preocupante. "La rentabilidad de la construcción en La Plata ya estaba bajando por un proceso natural. Y ahora, con esto, va a seguir bajando aún más. Con lo cual las empresas van a empezar a privilegiar otras plazas. Y va a terminar perdiendo la Ciudad".