Luego de casi dos años de vida, el Banco Nación decidió esta semana discontinuar el Plan Inquilinos. De esa manera, se retiró del mercado financiero el último intento del gobierno nacional por corregir un problema que no parece encontrar solución, especialmente en las grandes ciudades del país: la imposibilidad de acceder a la vivienda.
El plan había sido lanzado en agosto de 2006 en medio de una fuerte expectativa y con el objetivo de facilitar el acceso al crédito hipotecario para los inquilinos que querían comprar su primera vivienda. La idea era que quienes se sumaran al plan puedan aplicar el dinero que invertían en alquileres en las cuotas de un préstamo bancario para poder comprar su propia casa.
La línea tenía características únicas e imposibles de encontrar en este momento en el mercado: una tasa fija de 8,5% en pesos por 30 años y la posibilidad de financiar el 100% del valor del inmueble. A partir de ahora, quienes accedan a la línea de créditos de vivienda del Nación, por ejemplo, deberán someterse a una tasa variable, al menos en la última etapa de pago.
La iniciativa, sin embargo, no logró imponerse a las actuales condiciones del mercado, que tornan casi imposible para cualquier banco asegurar tasas tan bajas en moneda local por un plazo tan prolongado.
La desaparición del plan Inquilinos es, quizás, la muestra más clara de la expansión y profundización de un problema que golpea sobre todo a la clase media urbana: la imposibilidad de acceder a un préstamo bancario para comprar una casa o un departamento.
El fenómeno viene con una curiosa paradoja incluida: la construcción en el país crece a tasas anuales del orden del 20 por ciento pero los precios de las viviendas no pararon de aumentar, el salario no acompañó el crecimiento y la posibilidad de acceder a un techo para algunos sectores se tornó cada vez más remota.
En rigor, los préstamos para la vivienda que hoy otorgan los bancos son inaccesibles para la clase media asalariada: los pocos que se autorizan tienen condiciones muy duras, tasas elevadas y variables, plazos de devolución cortos y sólo alcanzan para cubrir una parte del precio de la propiedad.
La situación ya arrastra varios años y a pesar de que genera preocupación oficial, todo parece indicar que durante 2008 se agravará. Las voces del mercado inmobiliario y de los economistas que analizan el tema anticiparon a EL DIA que los próximos diez meses serán, también, de restricción de crédito, porque los bancos no flexibilizarán sus condiciones de otorgamiento.
"En tanto y en cuanto no se recreen condiciones más favorables para el sistema financiero y se tenga un horizonte de mayor previsibilidad, el problema irá agravándose", detallan los analistas consultados.
LA PEOR SITUACION EN AÑOS"Esta situación es la peor que se ha vivido en la materia en muchos años", grafica Radamés Marini, titular de la Unión de Inquilinos de la Argentina.
La afirmación tiene sustento en un simple ejemplo. Para una familia de clase media con dos hijos y un ingreso conjunto que ronde los 5 mil pesos es prácticamente imposible conseguir hoy en el mercado financiero un crédito que le permita comprar siquiera un departamento de un ambiente en la ciudad.
La ecuación es simple: los precios de las propiedades crecieron, los salarios no lograron acompañar ese crecimiento y los bancos no flexibilizaron una política crediticia que hoy tiene condiciones duras para los trabajadores con salarios medios.
Y las políticas oficiales no parecen haber logrado modificar esta situación. Así lo afirma Radamés Marini, quien no duda en calificar a la línea de préstamos para inquilinos como "un fiasco".
"No se dio un sólo crédito en el que se financiara el ciento por ciento del valor de la propiedad a un plazo de 20 y 30 años pagando una cuota alquiler, tal como lo planteaba el plan oficial. En esas condiciones, no se dio ni un solo crédito", asegura.
"Ahora se aligeraron un poco los créditos hipotecarios, pero sólo se financia el 60 por ciento del valor de la propiedad, con lo cual se obliga a la gente a tener mucha plata en la mano -detalla-. Además, tienen una amortización que requiere la suma de dos sueldos que redondeen los cinco mil pesos".
Y a todo esto se suma un agravante, dice Marini. "Hay que ser joven. Para que te den un crédito a 25 años, por ejemplo, no se puede tener más de 45. De ese tipo de créditos se han estado dando, pero las condiciones son muy duras. Si alguien lo puede sacar y sustentar, lo felicito. Pero no creo que sean muchos".
"Si una familia va a pedir un crédito es difícil que se lo den. Pero si se lo dan, las condiciones son las siguientes: tienen que tener menos de 45 años y un ingreso familiar que ronde los cinco mil pesos, siempre y cuando no tengan hijos. Pero además, tiene que tener un 40 por ciento del precio de la propiedad en el bolsillo. Por eso, es imposible pensar en comprarse la primera vivienda con un crédito. En ese caso, si no tiene alguien a mano que le preste plata, no tiene salida", grafica.
EN LA BANCA PRIVADA¿Cómo se ha llegado a tal situación? ¿Por qué los créditos hipotecarios en nuestro país hoy son prácticamente imposibles de conseguir?
Mariano Lamothe, economista y jefe del departamento técnico de la consultora Abeceb, asegura que el problema tiene tres aspectos claros y bien diferenciados. "Por un lado, están los niveles de tasa en Argentina; por otro, el nivel de los salarios, y en tercer lugar, está el valor de las propiedades", resume.
"El precio de las viviendas está elevado y cuando uno va a pedir un crédito para enfrentarlo se encuentra con niveles de tasas elevados. que no alcanzan a permitir una cuota acorde a la relación con el ingreso", detalla.
Para Lamothe, esta situación no se va a modificar en tanto y en cuanto los bancos no tengan una visión de largo plazo que incluya un fondeo asegurado. "En el fondo del problema hay una cuestión de plazos de la economía, que se agrava porque el escenario internacional es de incertidumbre. Hoy, las empresas de primera línea están recibiendo créditos con una tasa del 12 al 14 por ciento, por lo tanto estamos lejos de poder tener tasas por debajo del diez por ciento", explica.
"La tasa es baja hoy en términos históricos, pero cuando uno mide la cuestión observa que es muy chica la franja de hogares que pueden acceder a un crédito", apunta.
El economista es uno de los que no creen que el escenario de los créditos pueda cambiar demasiado en el corto plazo. "Primero, se tendría que recrear un sistema de fondeo para los bancos de manera tal de poder lograr mayores fondos prestables", detalla.
POSIBLES SALIDASA la hora de pensar posibles caminos para revertir esta situación, las organizaciones que trabajan en la materia y los observadores del fenómeno manejan diversas posiciones.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), por caso, vienen reclamando desde hace tiempo que el estado encare una política hipotecaria de largo plazo que incluya la creación de un organismo para tal fin que actúen en forma similar al Banco Hipotecario cuando esa entidad pertenecía a la esfera pública.
El presidente de la entidad, Carlos Sotelo, sostuvo en varias ocasiones que el Estado debería "encarar una política hipotecaria de largo plazo", que permita a la gente acceder a la vivienda.
Para Radamés Marini, en tanto, lo primero que hace falta es "tomar conciencia de la gravedad" del asunto. "Porque soluciones hay en cantidad, este no es un problema exótico que sólo ocurre en nuestro país. Todo lo contrario, es un fenómeno que existe en todas las sociedades".
Y explica: "Todos los países que tienen este problema tienen una solución. En Europa, por ejemplo, se subsidia a la demanda. El Estado le da un plus a los inquilinos o a los bancos. En Estados Unidos, en cambio, se subsidia a la oferta, por ejemplo, eximiendo del pago de impuestos a quienes construyan viviendas y se avengan a mantener el precio de los alquileres entre determinados valores y por un determinado lapso".
Para Lamothe, en cambio, no hay otra salida que la que puede generar un cambio en las condiciones en que se encuentra actualmente el sistema financiero argentino.
"Las propuestas que plantean la posibilidad de que los bancos públicos lancen planes con mejores condiciones no contemplan que esas entidades también tienen que fondearse. El mercado financiero tiene que tener mayor capacidad. Se está en ese camino, se está recuperando, pero esto va a llevar tiempo", advierte.
Por cualquiera de los caminos sugeridos, la solución que puede llegar a destrabar el problema aún no asoma en el horizonte. Entre tanto, para miles de familias argentina de clase media, el sueño del techo propio parece cada vez más lejos de concretarse.
El plan había sido lanzado en agosto de 2006 en medio de una fuerte expectativa y con el objetivo de facilitar el acceso al crédito hipotecario para los inquilinos que querían comprar su primera vivienda. La idea era que quienes se sumaran al plan puedan aplicar el dinero que invertían en alquileres en las cuotas de un préstamo bancario para poder comprar su propia casa.
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