La obra privada ya supera los niveles de la prepandemia pero aún hay incertidumbre

Apenas pasaron las fiestas y terminó uno de los peores años financieros de su vida, Sebastián Filberto, un ingeniero platense de 46 años, tomó una decisión que venía madurando hace tiempo. Con ahorros en dólares, y en un terreno que había comprado hace tiempo en el sur de La Plata, empezó a construir una nueva vivienda para su familia, más espaciosa y con posibilidad de verde.

Con esos ahorros dólares había pensado en los últimos tiempos mil variantes de inversión, hasta incluso meterse en el mercado del Bitcoin. Pero finalmente recayó en el viejo y conocido ladrillo. No solo por la desconfianza que le generaba cualquier mecanismo financiero, sino también porque, a la larga, dice, es el mejor refugio de valor en este tiempo de incertidumbre en la economía mundial.

Como él, fueron cientos los pequeños y medianos ahorristas de la Región que se volcaron en los últimos meses a la construcción, que en La Plata ya supera los niveles de la pre pandemia.

Las estadísticas oficiales lo confirman. En los primeros tres meses del 2020, los meses que precedieron al estallido de la pandemia, en la Municipalidad de La Plata se tramitaron exactamente 100 permisos de obra para viviendas unifamiliares. Luego, vino la cuarentena dura, las restricciones y el parate total. Hoy, un año después, en el primer trimestre de 2021 y en la previa de lo que para muchos es una segunda oleada que traerá nuevas restricciones y complicaciones, los registros de la Municipalidad platense muestran que las obras privadas unifamiliares crecieron casi el 50 por ciento. De los cien permisos tramitados en enero, febrero y marzo del año pasado se pasó a 148.

Algo similar, aunque con un crecimiento mucho menos pronunciado, ocurrió con las grandes obras privadas de la Ciudad, como las viviendas multifamiliares, es decir, los edificios, dúplex y PHs. De 126 permisos de obra otorgados en el trimestre justo anterior a la pandemia se pasó a 142 en este primer trimestre del 2021. Se trata de un sector menos elástico y que requiere volúmenes de inversión mucho mayores.

Los datos oficiales de la Secretaría de Planeamiento de la Comuna muestran lo mismo que las estadísticas oficiales a nivel nacional. En La Plata, la obra privada es uno de los sectores que motoriza un incipiente proceso de repunte luego del parate del 2020. La construcción es, hoy, la gran apuesta para el horizonte de salida de la recesión.

Pero en la Ciudad, los empresarios del sector y desarrolladores ven un escenario con enormes dificultades y advierten que si bien la situación cambiaria con el dólar dio el primer empujón a un proceso de recuperación, hay señales que amenazan con volver a ponerlo en jaque.

Por unanimidad, el mayor temor hoy está concentrado en la posibilidad de que la segunda ola de COVID derive en una nueva cuarentena estricta. La mirada está puesta no solo en el cierre de las obras o la restricción del transporte sino también en que el impacto de esas eventuales medidas en la industria de la construcción profundice los faltantes de materiales que se vienen registrando en corralones (especialmente los vinculados a la siderurgia).

Además, en el sector hay fuertes advertencias sobre el aumento de costos en dólares y las demoras administrativas en los procesos de habilitación tanto a nivel municipal como provincial. Y hablan de otro fenómeno, que cada vez tiene más peso: la aparición de nuevas agrupaciones gremiales del sector de trabajadores de la construcción, en el marco de la virulenta interna de la UOCRA, que complica el panorama de negociaciones con los sindicatos en las obras de escala mediana y grande.

UN FENÓMENO MARCADO

Las estadísticas lo vienen marcando desde hace meses. Después del piso recesivo registrado en el segundo trimestre de 2020 por efecto de las medidas de aislamiento social contra el coronavirus. Ya en diciembre del año pasado, el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) mostró una suba de 27,4% con respecto a igual mes de 2019, para marcar cuatro meses consecutivos de crecimiento interanual.

A nivel nacional, la actividad parece haber empezado, desde el último trimestre del año, un proceso que se explica más que por un mero efecto rebote.

Y lo mismo se ve en la Ciudad. “Observamos un aumento importante de los expedientes y que se otorgaron muchísimos más permisos y permisos provisorios de ejecución en los últimos meses”, dice María Botta, secretaria de Planeamiento Urbano de la Municipalidad. “Y eso, a pesar de las restricciones que tenemos en cuanto a funcionamiento y al trabajo presencial, que hace que todo sea mucho más difícil”.

En los registros oficiales del organismo encargado de habilitar las obras y los desarrollos urbanísticos de todo el Partido, consta que en lo que va del año se otorgaron 313 autorizaciones para ejecutar, tanto viviendas unifamiliares como multifamiliares y locales comerciales.

La cifra solo muestra una parte del fenómeno. Hay un buen porcentaje de la obra privada que se hace en forma irregular, sin permisos de ejecución, sobre todo en las localidades más alejadas del casco urbano, donde la inspección y los controles tienen más problemas para llegar. Si bien no entran en la estadística oficial, su impacto en la actividad económica es el mismo.

Botta señala además otro fenómeno que viene en franco crecimiento y que tiene que ver con el inicio de expedientes para desarrollos de proyectos urbanísticos. “Hubo un fuerte crecimiento”, dice Botta. “Hay muchos pedidos para generar loteos y crear barrios, que atribuimos a varios factores, como la modificación en el Código y la amenaza de las usurpaciones”.

“Los grandes desarrollos están a merced de las usurpaciones y les juega en contra las grandes demoras que se producen desde que se inician los trámites en la Municipalidad y especialmente cuando pasan al ámbito de la Provincia”, dicen los empresarios consultados.

Si se observa la situación en La Plata, hay datos imposibles de pasar por alto. Primero, el fuerte déficit habitacional, un fenómeno que se registra en todas las grandes ciudades del país, y que en la Ciudad se manifiesta en las enormes dificultades para acceder a lotes, terrenos y a la compra de viviendas. Como correlato, en la Ciudad se viene registrando un encarecimiento en el valor de los lotes.

EFECTO DÓLAR

La paradoja es que, para muchos de los que están analizado el mercado, la recuperación se empezó a producir el año pasado justo en medio de la pandemia, pero por un fenómeno puramente financiero.

La devaluación y el aumento de la brecha cambiaria hizo que el precio de la construcción bajara mucho en pesos, lo que llevó a muchas familias y emprendedores a invertir en obras.

Si se sigue la evolución del costo del metro cuadrado de construcción en dólares en La Plata se observa claramente. El año pasado, llegó a estar en uno de sus pisos más bajos: 400 dólares el metro. Menos de un cuarto del valor que llegó a tener en 2015, por ejemplo, cuando el metro costaba más de 1.800 dólares.

El mayor temor hoy pasa por la chance de que la segunda ola derive en una cuarentena estricta

Hoy, el costo -según el índice de febrero que realiza la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia (Apymeco)- está en 96 mil pesos, menos de 700 dólares, lo que todavía es bajo en términos relativos, aunque el dato esconde otros problemas.

Este dólar “planchado” y, según algunos un poco barato, está generando un proceso de inflación de los precios de la construcción en dólares, lo que desacelera el fenómeno de repunte.

“Tuvimos un sesenta por ciento de aumento en el metro cuadrado de construcción”, dice Fernando Magno, presidente de Apymeco. “En los dos últimos dos meses, los costos en dólares aumentaron 16 por ciento”, detalla.

Por eso, para Magno, decir que hay un repunte consolidado “es tener una visión sesgada del tema”. “Hay un evidente crecimiento, sí. Se empezó a ver con la salida de la fase 3 de cuarentena, entre septiembre y octubre. Pero hay problemas que atender y cuestiones que hacen que el despegue sea más lento”.

Entre los empresarios consultados, muchos de los cuales vienen generando emprendimientos en este momento o tienen proyectado hacerlo en los próximos meses, las demoras en el proceso de permisos de obra y otros trámites son el ítem más mencionado.

“Tenemos problemas concretos en la habilitación de obras nuevas o de refacciones. Y eso es producto de trabas burocráticas, además de la pandemia y el trabajo virtual”, dice un desarrollador que pide mantener su nombre en reserva.

“Hay procesos muy largos de permisos de obra. Y eso atenta contra el despegue”, refuerza Magno, de Apymeco.

“Cuando tuve que hacer el pase de trámites de la Municipalidad a la Provincia, la demora fue de meses”, dice otro de los empresarios consultados, que viene desarrollando una importante obra de un local gastronómico en City Bell.

Desde la Secretaría de Planeamiento local escuchan los reclamos y ya anuncian medidas para agilizar los trámites. “En abril, el personal de Planeamiento que atiende en ventanillas recibirá carpetas de obras nuevas sin turno previo”, adelantan en el organismo.