El mercado inmobiliario de la Región atraviesa una etapa de transición marcada por señales contradictorias. Mientras el Gobierno apuesta a la reactivación económica mediante medidas destinadas a incentivar la circulación de los llamados “dólares del colchón” y a dinamizar las operaciones inmobiliarias, especialistas del sector advierten que el acceso a la vivienda propia continúa siendo uno de los principales desafíos para amplios sectores de la población.
En las grandes ciudades del país, el sueño de la casa propia parece depender cada vez menos del salario y cada vez más del patrimonio familiar. La tendencia, que en Europa ya fue bautizada como “herenciocracia”, comienza a consolidarse también en Argentina y genera preocupación entre operadores inmobiliarios, quienes observan cómo crece la cantidad de personas que, aun teniendo empleo y formación profesional, encuentran enormes dificultades para comprar una vivienda.
El martillero Ramón Penayo sostuvo que la problemática no es exclusiva del país y señaló que se trata de un fenómeno que se repite en numerosas ciudades del mundo. “Si no tenés una base, es muy difícil”, afirmó. Según explicó, la falta de capacidad de ahorro, la ausencia de créditos accesibles y los altos costos de acceso al mercado inmobiliario han transformado la compra de una propiedad en una meta cada vez más lejana para gran parte de la clase media.
Penayo, en tanto, remarcó que la estabilidad del dólar como moneda de referencia para las operaciones inmobiliarias convive con salarios que no acompañan el valor de las propiedades. “Ningún banco te presta el 100 por ciento de la propiedad, por lo que inexorablemente tenés que tener un ahorro de un 30 o un 40 por ciento más gastos”, señaló. A su entender, el principal obstáculo es que los ingresos actuales no permiten generar ese capital inicial indispensable para acceder a un crédito hipotecario.
Una generación que alquila más y compra menos
La martillera Mariana Valverde coincide en que el problema debe analizarse principalmente desde la perspectiva del acceso a la primera vivienda y no desde la mirada del inversor. Según explicó, durante las últimas décadas se produjo un cambio estructural profundo: “Argentina está transicionando desde una sociedad de propietarios construida en base al salario hacia una sociedad donde el acceso a la primera vivienda depende mayormente del patrimonio familiar”.
La especialista sostuvo que los salarios fueron perdiendo terreno frente al valor del metro cuadrado, mientras que los créditos hipotecarios se volvieron inestables y los costos de construcción crecieron sostenidamente. Como consecuencia, gran parte de los ingresos familiares se destinan a cubrir gastos corrientes, dejando cada vez menos margen para el ahorro.
Para Valverde, el fenómeno también se refleja en el crecimiento de los alquileres urbanos y en el aumento de la construcción de monoambientes, una tipología habitacional asociada a nuevos patrones sociales y económicos. “Hoy nos encontramos frente a una generación de jubilados inquilinos”, advirtió, al señalar que muchas personas alquilan durante décadas y llegan a la edad de retiro sin haber logrado acceder a una propiedad.
La situación también fue analizada por la martillera Gisela Agostinelli, quien definió la herenciocracia como una realidad en la que el acceso a la vivienda depende cada vez más de la ayuda económica familiar que del esfuerzo individual. “Es un fenómeno que describe una realidad donde el progreso, el acceso a la vivienda y al éxito financiero dependen del patrimonio familiar y no del esfuerzo propio o de la formación profesional”, explicó.
Entre quienes heredan y quienes empiezan de cero
Según Agostinelli, la problemática impacta especialmente en jóvenes profesionales y adultos de entre 25 y 40 años que, pese a contar con empleo estable, encuentran serias dificultades para calificar para un crédito hipotecario o incluso para afrontar los costos iniciales de un alquiler. “No siempre tener una fuente de trabajo fija garantiza la posibilidad de poder adquirir una vivienda”, afirmó.
La especialista señaló además que esta situación genera una creciente brecha entre quienes reciben ayuda de sus familias y quienes deben comenzar desde cero. A su juicio, la imposibilidad de proyectar la compra de una vivienda provoca cambios culturales importantes. “Muchos jóvenes, al pensar que no podrán acceder fácilmente a una vivienda propia, dejan de ahorrar para eso y destinan sus ingresos a otras experiencias o consumos”, observó.
En este contexto, las recientes medidas destinadas a exteriorizar ahorros no declarados y facilitar el uso de dólares guardados fuera del circuito financiero generan expectativas dentro del sector inmobiliario. Históricamente, buena parte de esos fondos terminó canalizándose hacia la compra de inmuebles, uno de los refugios de valor preferidos por los argentinos.
Penayo recordó que durante décadas existieron mecanismos de financiamiento privado que complementaban la oferta bancaria y que permitían ampliar el acceso al mercado. “Los famosos dólares en el colchón hoy están improductivos”, señaló, al considerar que una mayor circulación de esos recursos podría contribuir a reactivar operaciones y movilizar actividades vinculadas a la construcción.
El desafío del crédito y las perspectivas del mercado
Sin embargo, los especialistas coinciden en que el blanqueo o la exteriorización de capitales por sí solos no resolverán el problema de fondo. La clave sigue siendo la recuperación del crédito hipotecario y la mejora de los ingresos reales. En ese sentido, Valverde destacó que durante los últimos meses se observaron bajas en las tasas de algunos créditos UVA, que pasaron a ubicarse en niveles de entre el 5 y el 9 por ciento. “Esperamos que sea sostenible esta tendencia en pos del acceso a la vivienda de manera masiva”, expresó.
También Agostinelli consideró indispensable avanzar en nuevas herramientas financieras. “El mercado inmobiliario necesita de nuevas alternativas, ya sean créditos accesibles o sistemas de financiación, para poder acompañar a los jóvenes compradores”, sostuvo.
Mientras tanto, el mercado muestra algunos signos de recuperación. La derogación de la anterior ley de alquileres y la flexibilización de las condiciones contractuales generaron un incremento de la oferta locativa y devolvieron dinamismo a un segmento que durante años permaneció paralizado. Tanto Penayo como Agostinelli coincidieron en que la mayor disponibilidad de propiedades en alquiler favoreció también el regreso de inversores.
No obstante, el desafío central continúa siendo el mismo: cómo reconstruir un camino que permita que el trabajo y el ahorro vuelvan a convertirse en herramientas efectivas para acceder a una vivienda. “Sin una ayuda o una base es imposible”, resumió Penayo. Una frase que sintetiza la preocupación de un mercado que espera que la estabilidad económica, la recuperación del crédito y la movilización de los dólares guardados fuera del sistema financiero contribuyan a revertir una tendencia que, por ahora, parece consolidarse año tras año.
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