Las diferencias entre comunes y extraordinarias

Son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Cuando la norma se refiere a los gastos de administración, se encuentran comprendidos los sueldos y cargas sociales del personal (encargado), las tarifas de servicios públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran esta categoría de expensas los gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indispensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o decoro. Comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el administrador.

-¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El art. 2048, párr. 4, CCyC hace referencia a las ”expensas comunes extraordinarias”, es decir a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expensas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habituales ya además por quien las dispone. Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de partes comunes. También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemnización por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños ocasionados por cosas o partes comunes del consorcio. (ccc comentado)

Quien tiene que pagar las expensas, locador o locatario?

Según el art. 1209, pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

El locador tendrá a su cargo: el pago de las cargas que recaigan sobre la cosa misma (impuesto municipal, rentas, expensas ordinarias y extraordinarias)

El locatario tendrá a su cargo el pago de las cargas (impuestos /servicios) por la actividad que realice o utilice.

Pero puede pactarse válidamente que estas obligaciones, en principio a cargo del locador, sean asumidas por el locatario. Este acuerdo será imponible frente al acreedor del gravamen.

En síntesis, si el locatario se comprometió al pago de las cargas y contribuciones (que legalmente le corresponden al locador), en el contrato de alquiler, deberá cumplirlo.

Si el locatario no quiere hacerse cargo de estas cargas, antes de firmar el contrato de alquiler deberá manifestarlo, para que no se lo obligue en el contrato, ya que una vez firmado, deberá cumplirlo

Por eso es muy importante leer el contrato de locación antes de firmarlo, y no firmarlo en caso de no estar de acuerdo en alguna de sus cláusulas.