El mercado de alquileres tras el debut de la nueva ley: entre ajustes e incertidumbre

El sistema de alquileres platense pasa por un momento de transición, al decir de los operadores inmobiliarios. Y es que en este escenario confluyen el debut de la ley que modificó los términos de los contratos; el éxodo masivo de los estudiantes universitarios del interior del país que abandonaron los departamentos de un día para el otro; la incertidumbre de no poder anticipar, a raíz del contexto COVID-19, si se retomarán o no las clases presenciales en las facultades el año próximo; un aumento de los valores por debajo de la inflación anual; y cierta desconfianza respecto a la conveniencia de ofrecer sus inmuebles por parte de algunos propietarios. Todo ese “combo” de realidades hace que el sector se mantenga a la espera de la reacción del mercado.

En estos siete meses que lleva la circulación del virus se cayeron “cualquier cantidad” de contratos, de acuerdo al diagnóstico de Estela Valverde, quien estimó que por causa de la pandemia un 10 por ciento de la cartera que maneja, con estudiantes como locatarios, se perdió en rescisiones “abruptas” de los convenios. “Los chicos se fueron, dejaron los departamentos sin la comunicación previa, sin el preaviso de los 60 días, y por suerte, en general, no hubo problemas con los propietarios, que entendieron la situación y no reclamaron”, contó la dueña de la inmobiliaria de 58 entre 11 y 12.

Asimismo, según recalcó Valverde, una gran parte de los locatarios no se acogió al DNU del gobierno nacional que prohibió reajustes en las renovaciones de contratos en estos meses de pandemia y negoció el porcentaje de actualización con los propietarios. “Los valores quedaron muy retrasados, con a lo mejor dos años en que no se tocaban, y eso muchos inquilinos lo reconocieron y aceptaron algo de aumento”, aseguró la martillera.

De acuerdo al ritmo de la actividad que observa Valverde, en estos días “hay mucha oferta, muchos departamentos desocupados con propietarios dispuestos a escuchar propuestas; son conscientes de que en La Plata la mayoría de la gente es empleada, con sueldos muy bajos, y le cuesta sostener un alquiler”.

En relación a los precios de los alquileres del rubro de las viviendas, lo más demandado, que son los departamentos de uno y dos dormitorios, se consiguen, según Valverde, por 12 mil o 13 mil pesos los de dos ambientes y en una franja que va de los 15 mil a los 18 mil pesos los de tres ambientes. Siempre hablando, aclaró la martillera, de propiedades céntricas y nuevas, con muy pocos años de uso.

Por el lado de las renovaciones, en muchos casos, luego de largos meses de valores congelados, en promedio, los ajustes estuvieron dentro del rango del 20 y el 25 por ciento. “Eso con una inflación anual del 57 por ciento es realmente una actualización bastante baja”, explicó la operadora.

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Estela Valverde, Martillera

“Los propietarios tienen temor y se sienten más en riesgo con los tres años que ahora duran los contratos”

Marta Libera, Presidenta Cámara Inmobiliaria

“Las mayores dificultades se encontraron en los locales, que en contexto de pandemia trabajan menos”

Santiago Mamberto, Martillero

Desde julio pasado, los alquileres con destino a vivienda se regulan por la ley 27.751, que introdujo, entre los principales cambios, una nueva forma de calcular el valor de la actualización, la extensión por un año más del contrato (el plazo mínimo de la locación es de tres años), el pago del depósito de garantía en efectivo y su monto no mayor al primer mes de la renta.

Mirta Libera, presidenta de la Cámara de Inmobiliarias de la Provincia de Buenos Aires, señaló el temor de algunos propietarios para colocar sus inmuebles en alquiler a partir de la reforma de la normativa. “Tienen temor; desconfían de lo que pueda ocurrir porque se sienten más en riesgo con los tres años que ahora duran los contratos, y también piensan en la inestabilidad propia de este país y que en ese sentido podrían ser perjudicados con el índice de actualización anual que va a determinar desde julio próximo el Banco Central”, planteó la dirigente del sector.

A partir de la nueva legislación ya no se pueden preestablecer los montos a pagar con las renovaciones anuales de los contratos. Esa actualización la fijará y la comunicará, como dijo Libera, el Banco Central, basándose en un cálculo que contemplará el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estatales (RIPTE).

La martillera con local en la calle 70 entre 10 y 11 también consignó que si bien “hay oferta” existe alguna incertidumbre en el sector, ya sea entre los propietarios como entre los operadores. “Lo que más preocupa es que el depósito sea en efectivo y no un documento, y en el caso de las inmobiliarias los honorarios son ahora cada tres años en lugar de cada dos, pero la realidad es que la mayor dificultad es el desfase con los sueldos: los salarios no están acompañando la inflación y a veces eso también juega en contra de la oferta”, concluyó Libera.

Optimista, Santiago Mamberto sostuvo que “de a poco el mercado se va acomodando” y en ese sentido remarcó que “cuanto menos intervenga el Estado, mejor”.

El martillero señaló, no obstante, una gran diferencia entre los alquileres para vivienda y los destinados a fines comerciales. “Lo habitacional ha sido en este tiempo menos problemático –subrayó-. Porque las mayores dificultades se encontraron con los locales que en contexto de pandemia trabajan menos o directamente no trabajan, pero creo que incluso en ese sector la situación va a ir mejorando; el mercado se va a ir regulando solo”.

En cuanto a alquileres de departamentos y casas de familia (“hay mucha más oferta de departamentos que de casas”, afirmó), Mamberto dijo que hay “bastantes consultas”, al tiempo que precisó que los aumentos respecto del año pasado están en el orden de “no menos de un 30 por ciento”. En ese aspecto, puntualizó que en el caso de una unidad de un dormitorio, el costo del alquiler promedio es de “15 mil pesos”.