Ley de Alquileres: lo que se viene en oferta, demanda y precios

El pasado 1° de julio se puso en funcionamiento la nueva Ley de Alquileres (para ser preciso, la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación y el agregado de unos artículos). Ya se ha escrito mucho y se seguirá escribiendo sobre el detalle de los artículos y los nuevos procedimientos que éstos cambios traen. Pero ésta vez vamos a hacer foco en los efectos que tendrá sobre el mercado residencial. El análisis lo voy a concentrar sobre CABA y GBA. Aunque es una ley nacional, los efectos van a ser muy diferentes según cada región. Por ejemplo, hoy en el NEA y NOA se venían estipulando aumentos del 30% anual y la nueva ley aplicada resulta en 42% de incremento interanual (julio de 2019 vs julio de 2020).

Es un nuevo marco normativo que interviene exageradamente en los vínculos contractuales e impone acuerdos que no se pueden alterar (incluso si ambas partes tuvieran voluntad de hacerlo), lo cual provoca que no se adapta a situaciones particulares de cada región del país.

Oferta. Cuando hay nuevas normativas con alto nivel de novedades en cuanto a procedimientos instalados hace años el primer impacto es la reducción de la oferta. Esto ya ocurrió cuando en CABA se aplicó la Ley 5859/18 (que prohibía cobrar honorarios inmobiliarios a inquilinos): en el primer semestre la oferta cayó 15%, luego se fue recuperando a niveles normales pero el dato es que desde la aplicación de aquella ley la oferta nunca más creció. En sólo dos semanas desde que entró en vigencia las modificaciones, el sitio web Zonaprop.com (que concentra la mayor oferta) registró, en CABA, una reducción de las unidades ofrecidas del 25%. Es muy probable que ésta ley tenga el mismo impacto que la Ley 5859/18 de CABA, es decir, una reducción sensible de la oferta en el corto plazo y una recuperación en el mediano plazo. Sin embargo, lo que vino para quedarse es una oferta que no crecerá más que lo que hasta junio estaba disponible.

Un eventual crecimiento en términos reales de los salarios que permitan absorber mayores valores podría generar nuevos incentivos para que haya inversores interesados en comprar para alquilar.

Por otra parte, los que hoy ya tienen su departamento para alquilar será muy difícil que se lo desprendan definitivamente (aunque intenciones no le falten) debido a la quita nominal en dólares que deberán aceptar, sumado al alto costo transaccional y los pocas opciones que al inversor le quedan de éste nivel de seguridad.

En otro sentido, una gran parte de los propietarios migrará hacia contratos grises con un mercado de “family and friends” que crecerá mucho (hoy existe pero es marginal) y otros seguirán apostando al temporario (hoy en CABA ya hay más oferta de temporarios qué tradicionales).

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Por último, en un futuro veremos intentos por leyes que castiguen unidades vacías, pero según el último estudio de la Universidad Torcuato Di Tella, sólo el 6% de los inmuebles residenciales se encuentran desocupados permanentemente (el dato surge de los medidores de las distribuidoras eléctricas calculando el consumo de cada inmueble). Dentro de éste 6% hay inmuebles, con conflictos de dominio, inhabitables por su condición, vacíos pero a la venta y otros.

Demanda. Estructuralmente, la demanda de alquileres residenciales crece y la falta de créditos hipotecarios impide una migración de inquilino a propietario. Por otra parte, la ley trae novedades que podrían hacer más accesible la posibilidad de alquilar (no tendrá un gran impacto) y podría hacer crecer más la cantidad de inquilinos (siempre y cuando haya una baja de la desocupación laboral). En resumen, cualquier recuperación de la economía hará crecer sensiblemente la cantidad de inquilinos y es improbable que haya un mercado hipotecario que atenúe éste crecimiento.

Precios. El primer impacto será un intento de subir los precios por parte de los locadores (en los últimos 15 días se observa una sensible suba del 20% promedio en los valores pedidos por los locadores en el sitio zonaprop.com). Lo harán para aforar todos los gastos supuestos que trae la nueva ley para ellos (sobre todo lo referido a reparaciones y expensas dónde la ley trae más caos que orden). Pero la depresión económica y una eventual suba de la vacancia culminará en que no se convalidarán mayores precios que los que teníamos hasta ahora. Sin embargo, como mencioné antes, un estancamiento de la oferta y una suba estructural de la demanda traerá en el mediano plazo una suba fuerte de los precios y, en algún momento, será lo suficientemente fuerte para que se renueven los incentivos para que inversores compren para rentar, pero la necesidad de nuevos departamentos para equilibrar el precio llevará mucho tiempo y viviremos muchos años de precios muy altos perjudicando a los inquilinos. Hay que aclarar que el mercado locativo de vivienda se ajusta por precio y no por cantidad. Es un mercado, hasta ahora, eficiente y donde son muy altos los castigos (gastos como expensas, ABL, AySA, etcétera) a tener el inmueble vacío y por otro lado no existen opciones para los inquilinos que alquilar para tener su vivienda.

Fue muy inoportuno éste cambio y traerá muchos conflictos en el corto plazo. Es probable que en el largo plazo se ajusten lo suficiente los incentivos de cada parte para que haya un mercado donde lo más importante es que no haya viviendas vacías porque ése sería el peor fracaso que nos puede pasar como sociedad.

(*) Co Creador de Emehome y Socio de TBT Real Estate. Columna publicada en eleconomista.com.ar