Registro de contrato de alquileres: quienes deben hacerlo y que impactos impositivos tiene

Los locadores de todo el país estarán obligados desde hoy a registrar los contratos de alquiler de bienes inmuebles urbanos y rurales, locaciones temporarias y de espacios o superficies fijas o móviles, al comenzar a regir el Registro de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI) de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Durante un encuentro con representantes del sector inmobiliario, el jefe de Departamento del Sector Servicios, Hernán Cruells de la AFIP explicó los principales puntos del Registro.

El funcionario detalló que los locadores deben registrar las locaciones de inmuebles urbanos, sublocaciones, los arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, subarriendos, las locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos, de descanso o afines y las locaciones de espacios o superficies fijas o móviles como locales comerciales, stands, ferias, etc.

Cruells aclaró que entre los sujetos excluidos se encuentran la administración pública, cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional o los provinciales, el Gobierno de la CABA, los municipios y sus respectivas reparticiones, entes centralizados y descentralizados.

Agregó que los locatarios o arrendatarios no están obligados a registrarse en el RELI, pero podrán informar de forma voluntaria un contrato si el locador no lo hubiera hecho.

"Eso está previsto en la propia ley 27.551 (de alquileres), que obliga a registrar todos los contratos de locación, y es una declaración voluntaria, no es obligatoria", dijo Cruells.

El inquilino, explicó, "no tiene ninguna obligación con RELI, simplemente tiene las facilidades del sistema para informar de determinadas situaciones, para enterarse, para conocer en qué contratos figura como locatario y puede aceptar o no ese contrato, y además, si tiene algún tipo de diferencia la puede informar dentro del propio servicio".

Por su parte, la subdirectora de Servicios al Contribuyente de la AFIP, Patricia Vaca Narvaja, sostuvo que "en el transcurso de la implementación de esta resolución y de este registro iremos viendo si va bien, cuáles son los problemas o complicaciones y las vamos a ir resolviendo de manera conjunta".

El RELI contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes.

El artículo 16 de la Ley 27.551 dispuso que la AFIP ponga en marcha un régimen de facilidades para el registro de estas operaciones, por lo cual implementó, a través de la resolución 4933/2021, el Régimen de Registración de Contratos de Locación.

Para registrar tales contratos (o alguna modificación) se debe acceder al sitio web de AFIP con clave fiscal, al servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente".

El locador, con clave fiscal de seguridad nivel 3, debe completar una serie de datos mínimos respecto del contrato y adjuntar el contrato celebrado en formato JPG o PDF.

Una vez que se realiza esta operación hay un acuse de recibo de la misma y un código verificador de la registración de contrato.

El servicio RELI estará disponible a partir de mañana para declarar, consultar, modificar, renovar o dar de baja contratos de alquiler situados en el país.

Se deben registrar en el sistema las altas de contrato y las modificaciones que pudiera sufrir este contrato (rescisiones o extinciones anticipadas).

En cuanto al plazo establecido para informar la celebración de contratos y/o sus modificaciones, se indicó que es de 15 días corridos desde su celebración.

Los contratos pactados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración, hasta el 15 de abril próximo, inclusive.

En relación a las sanciones por no registración, Cruells indicó que "es un incumplimiento a deberes formales y les cabe las multas previstas en la ley de procedimiento fiscal".

Además, alertó, habrá "un perjuicio por el inicio de una demanda por cobro de pesos, ya que el juzgado va a exigir esa registración del contrato ante AFIP".

TEMA IMPOSITIVO

Las consecuencias tributarias no se modificaron, tanto para el locador como para el locatario, luego de la sanción de la Ley 27.551, ni de la Resolución General 4933 de la AFIP, salvo con lo que tiene que ver con el registro del contrato que debe presentarse ante el organismo fiscal. La locación de vivienda se encuentra exenta en el IVA, pero los propietarios deben estar inscriptos en el Régimen Simplificado abonando sólo el componente impositivo (sin pagar la parte previsional ni la obra social).

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Otra opción es inscribirse en el Régimen General de liquidación de impuestos, registrándose en Ganancias y en el IVA, quedando exceptuados de tener que pagar autónomos. El Monotributo permite que los locadores puedan inscribirse como condominios. A pesar de que los condominios no puedan adherirse al Monotributo desde junio de 2018, cada condómino podrá adherir en forma individual siempre que cumpla con las condiciones previstas para la adhesión, categorización y permanencia en el mismo, considerando la parte que le corresponda sobre los parámetros que resulten aplicables.

Es requisito, que todos los condóminos a los que resulten atribuibles los ingresos provenientes de la actividad de locación de inmuebles en condominio, adhieran en forma individual al Régimen por todas las locaciones del mismo condominio.