El mercado inmobiliario local: entre la incertidumbre y la parálisis

El mercado inmobiliario local atraviesa una etapa de extrema incertidumbre en alquileres y parálisis en ventas de inmuebles. Las medidas de urgencia que anticipó el actual gobierno, que incluyeron una fuerte devaluación del peso en relación a la cotización oficial del dólar y la posibilidad de sumar monedas extranjeras a los contratos de alquiler, retrajeron aún más la oferta. Y ahora con la derogación de la actual ley anunciada ayer por el Presidente, se desconoce las reacciones hasta que no haya más precisiones.

La martillera pública Mariana Valverde sostuvo que todo es muy reciente, tanto para pensar en el impacto de inversiones de gran magnitud, como la compraventa de inmuebles y lo referido a alquileres. “Estas modificaciones causan parálisis inmediata en las consultas para las ventas, por la expectativa y el cambio de gobierno. Habrá que esperar un poco para ver las consecuencias reales”, analizó.

Para el martillero público Ramón Penayo, “en lo referido a ventas, como todos los bienes durables, siempre se hace en moneda fuerte. El dólar no varía en cuanto al precio. Pero al no haber ventas, se bajaron los precios en esa moneda norteamericana. Un departamento de un ambiente está en 35 mil dólares, cuando antes se hablaba de 70, 80 mil dólares. Quizás, podría tener algún impacto si hubiera crédito hipotecario para la conversión de esos pesos en dólares”.

En relación a los alquileres, el profesional cree que “va a incidir en los precios, porque escasea la oferta. Esperemos que los valores no suban tanto como ocurrió con los alimentos, que rondó entre el 40 y 50 por ciento”. También reflejó la “incertidumbre que puede provocar la posibilidad de dar de baja a la ley de alquileres”, lo que sucederá.

En tanto, Mirta Libera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la provincia de Buenos Aires, dijo que “estamos en pleno proceso de evaluación de la situación que se planteó. Por el momento, lo que se ha decidido no impacta en las ventas porque lo que se está manejando es el dólar blue. No creemos que haya modificaciones. Quizás lo haya si hay un salto mayor en la cotización de la moneda norteamericana. Pero como no cambiaron aún la posibilidad de comprar dólares, y no hubo cambio sustancial en la cotización blue, todo sigue igual”.

En relación a los alquileres, “probablemente tenga impacto, porque el costo de mantenimiento de los inmuebles aumenta, pero ante este panorama en el que la capacidad de los inquilinos puede verse reducida, este elemento puede funcionar como regulador de precios. Es demasiado pronto para evaluar. Aún siguen las condiciones previas, de estrés, de espera, para aquellos propietarios que quieran volver a ofrecer los inmuebles para alquilar”.

La martillera pública Gisela Agostinelli dijo que “estamos expectantes a ver cuál es el camino que se va a decidir con respecto a la ley de alquileres, ya que el gobierno habló de que la iba a sacar lo cual activará el mercado”, indicó.

“Sería buenísimo porque habrá más oferta y así se solucionaría el problema de la escasez de la misma. Los valores también se regularían con la oferta y la demanda”, agregó la profesional.

En tanto, sostuvo que “con respecto a la venta hay consultas. Las propiedades han bajado mucho. Por eso, es un buen momento para comprar. También se habló que iban a largar una línea de créditos y eso también ayudaría mucho. Son momentos difíciles pero con expectativa de que se vayan resolviendo los grandes problemas que tiene el mercado inmobiliario”, calculó.

Distintos profesionales coincidieron que si se hizo una prórroga del contrato por seis meses , por ese tiempo se paga el valor que se pactó y a la finalización de esos seis meses se habla nuevamente. Las renovaciones se hicieron en su gran mayoría por el plazo de seis meses justamente para que no quede tan desactualizado el valor del alquiler, teniendo así la posibilidad transcurrido ese plazo de tiempo de volver a negociar.

DOLARIZACIÓN

En referencia a la dolarización de los alquileres, Agostinelli planteó que “los contratos que están con las leyes anteriores continúan así y a partir de los nuevos una vez que saquen la ley de casa propia tal vez se puedan hacer en dólares dependiendo de la elección de las partes”.

Para Penayo, “cualquier contrato que esté vigente, rige por la ley que se celebró, es para los futuros contratos. No es retroactivo”.

En tanto, Valverde indicó que la ley rige para adelante. No se podría afectar a contratos vigentes. A no ser que se aplique un DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia), pero no es el camino normal. Se habla de la derogación, pero el poder ejecutivo no tiene la posibilidad legal de hacerlo, si puede modificar algunos artículos. Causa incertidumbre y parálisis para ver qué hacen los propietarios. Están ocurriendo medidas muy rápidas, quizás”, calculó. Luego, analizó que “hoy, la ley permite el contrato en moneda de curso legal. De hacerlo sería un contrato innominado, ingresando a un debate complejo en cuanto a jurisprudencia. Hoy está prohibido publicar contratos en dólares. Estamos a la expectativa”.

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023. Después de haber pasado por extensos debates en comisiones en mayo de 2022 sin lograr nada, finalmente este año el Congreso retomó el tema de la derogación o modificación a la norma vigente entre agosto y octubre, tanto en la Cámara de Diputados como en la de Senadores.

Sin embargo, el actual presidente Javier Milei siempre estuvo a favor de la derogación porque para él los cambios son una “pérdida de tiempo” ya que considera que la ley tal como está no va a avanzar ni resuelve el problema de fondo en el mercado inmobiliario entre inquilinos y propietarios.

Esa situación se refleja en los últimos tiempos con cifras: el aumento de los precios de los alquileres publicados desde que se sancionó la ley en 2020 fue de casi 900 por ciento y la cantidad de propiedades en oferta se redujo notablemente.

Especialistas sostienen que el proceso de derogación de la ley no sería tan sencillo. La derogación no implica que los contratos puedan negociarse libremente entre las partes. Al derogarse la normativa actual vuelve a entrar en vigencia la que regía anteriormente, con contratos a dos años y aumentos escalonados en línea con la inflación. Básicamente lo mismo que planteaba el proyecto de ley presentado por un sector de la oposición en octubre de este año.

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