Cocheras: entre un nicho por desarrollar y la inversión

En un escenario de moderado optimismo por la irrupción de los dólares del blanqueo,  el mercado inmobiliario también vuelve a advertir movimiento en el segmento de las cocheras, en particular, del casco céntrico, a las que se ve tanto para cobertura de la necesidad de un techo propio para el coche como una opción de inversión a la que se le puede sacar algo, con bajo costo de mantenimiento.

Según las consultas que realizó este diario en el mercado, los valores de este tipo de propiedades se mueven, como en otros renglones, en una banda ancha, que va de los 10 mil a los 15 mil dólares si son techadas. El precio que se le puede poner varía según las dimensiones, seguridad y organización del predio, en caso de que se elija la unidad en un edificio utilizado para este servicio.
“Hay demanda de cocheras”, avisa la martillera Gisela Agostinelli y pasa a detallar que el mercado viene en proceso de cambio: “Estaba tranquilo y ahora con el  movimiento de consultas que hay por los departamentos monoambientes o de una y dos habitaciones, la gente también pregunta por cocheras en venta”, dijo. Ese tipo de viviendas suele carecer del espacio para estacionar dentro del edificio. Así las cosas, quienes le apuntan tienen que comprar aparte el lugar para el coche.

Esa búsqueda se combina con las de miles de automovilistas que a diario dan vueltas por el Centro buscando dónde estacionar.

En los horarios pico, las calles se ven abarrotadas hasta en zonas del macro centro y puntos de concentración más alejados. La postal, se venía complementando en los últimos años con la escasez de lugares de alquiler estable.

Según datos estimativos (no hay oficiales) la Ciudad cuenta con alrededor de 150 cocheras (entre edificios y predios a nivel cero) habilitadas y medio centenar informales. El parque automotor en crecimiento ya llegó a una relación de un vehículo por 2 habitantes.

La idea de construir cocheras subterráneas ha sido varias veces mencionada para reordenar el tránsito en la Ciudad y en las últimas décadas se han presentado diferentes proyectos con la idea de descomprimir el flujo y promover actividad.

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Tras un proceso fallido que hace un poco más de una década integraba al sector público con empresas de la construcción, en el ámbito Municipal volvió a plantearse la opción de estímulo a estos emprendimientos en 2019. No se registraron avances significativos y con eso, en momentos de repunte del mercado inmobiliario o reactivación económica vuelve a hablarse de las cocheras como refugio para dólares.
Según analizan operadores inmobiliarios, es un tipo de inversión que requiere menos capital y si bien no permite una renta significativa, tiene un bajo costo de mantenimiento.  

  Para hacer cuentas, al ingreso por alquiler hay que restarle las expensas, la boleta del agua y los impuestos (Municipal, Inmobiliario).
En los edificios dedicados exclusivamente al rubro, se estima que puede estar entre 8 mil y 10 mil pesos el valor de las expensas.

En valores publicados, en el centro se puede pagar hasta 60 o 70 mil pesos por mes de alquiler por una cochera. Si son descubiertas los números bajan hasta el orden de los 20 mil pesos. También resta si se alquila el lugar en un edificio de departamentos y las expensas son altas.

“Una cochera como inversión, para comprar con destino a alquiler, no es lo más común. Por lo general, quien compra la necesita”, apuntó Agostinelli.
Quien sale a buscar por esa necesidad tiene que tener en cuenta que el precio depende de varios aspectos: “En qué piso se encuentra y la amplitud que tenga, porque en algunas entra solamente un auto chico en otras camioneta por ejemplo”, apuntó la martillera sobre las posibilidades en el centro de la Ciudad.
También, se aconseja mirar si el edificio de la cochera tiene encargado o si hay portón automático, dos datos significativos para la seguridad y el precio.
Más alejado, los precios tienen a bajar. En un barrio del casco se puede pedir unos 8 mil dólares.

Por caso, en un hotel de 6 entre 43 y 44, se vende una cochera del estacionamiento subterráneo a 12.900 dólares; en 38 entre 11 y 12 se ofrece otra, con $7.500 de expensas a 10 mil dólares; y en 12 entre 45 y 46, hay otra, descubierta, por 7 mil dólares.