Inflación y salarios, lo más elegido para la actualización de alquileres

Con el mercado de alquileres liberado hace más de siete meses los martilleros aseguran que se generó una mayor oferta de inmuebles y se utilizan, al menos, cinco índices de actualización de los alquileres. Quienes deben afrontarla en agosto tendrán que afilar el lápiz con cuentas que pueden subir, del 28 al 246%, según el periodo a tomar en cuenta.

Destacan los martilleros platenses que tienen que trabajar intensamente en cada etapa de actualización porque hay índices que disparan los precios a “valores difíciles de afrontar para los inquilinos”. Desde el propio Colegio de Martilleros de La Plata definieron la situación como “inédita” ante las múltiples variantes que se utilizan.

Dos índices quedaron del esquema anterior al 29 de diciembre, cuando entró en vigencia el DNU 70/23 que liberó el mercado: el Índice de Contratos de Locación (ICL) anual y el Índice Casa Propia (para los pocos contratos que se acordaron entre el 18 de octubre y el 28 de enero pasado. El ICL toma en cuenta el aumento del Índice de Precios al consumidor (IPC) y el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Con los acuerdos pactados en tiempos de desregulación, al otorgar libertad absoluta para la modalidad de contratación se agregaron índices y tiempos de actualización.

El ICL se constituyó como una de las fórmulas más utilizadas, pero en dos variantes: una toma el índice anual y lo divide según el plazo de actualización y la otra toma exclusivamente el plazo transcurrido para actualizar los valores (3, 4 ó 6 meses). Por ejemplo los valores de 3, 4 ó 6 meses de inflación y Ripte. El primero da un porcentaje mucho más alto que el segundo, tomando en cuenta la desaceleración de la inflación de los últimos meses. En el primer caso, se divide por tres, en el caso de los contratos con renovación cuatrimestral, o se divide por dos en el caso de los acuerdos semestrales. Por ejemplo, para agosto, el índice es del 246 por ciento el índice anual, por el cual hay aún un número elevado de contratos vigentes, firmados en agosto 2022 y agosto 2023. En el caso que un alquiler tenga un valor de 200.000 pesos, la actualización anual dispara el alquiler a 692.000 pesos, aproximadamente. En el caso de una renovación cuatrimestral, el valor se va a 364.000 pesos, y en el caso de una renovación semestral a 446.000 pesos.

Si se toma sólo como referencia el plazo recorrido, por ejemplo de marzo a junio (4 meses), el porcentaje es bastante menor: pasa de 200.000 a 272.000 pesos, al tomar las variables del Ripte de marzo a junio y de la inflación en el mismo periodo. Ante esta diferencia hay que prestar atenci&oacut

Hay índices que disparan los valores y generan acuerdos para sostener los contratos vigentes

Otro de los índices que se toma en cuenta en esta nueva etapa del mercado de alquileres es el IPC. Uno sumatorio y otro acumulativo. El primero suma, por ejemplo, los cuatro meses y se calcula en base a ese resultado el nuevo valor del alquiler. El acumulativo suma mes por mes hasta llegar al cuarto mes. Por ejemplo. Con el sistema sumatorio hay que multiplicar el precio, 200.000 pesos, por 28,6 por ciento, la sumatoria de los cuatro meses de marzo a junio. El valor será de 257.200 pesos. En tanto, el acumulativo da otro precio, más alto: 262.250 pesos.

Otros índices que se toman en cuenta son el Casa Propia, que se implementó con la ley 27.737, que modificó a la ley 27.551. La actualización de los contratos de alquiler debe ser semestral y con aplicación del denominado Coeficiente Casa Propia. El mismo tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

OTRAS VARIABLES

En tanto, con la liberación del mercado también se firmaron contratos que se rigen por el valor de referencia del dólar. Aunque son muy pocos los acuerdos que están fijados por la moneda norteamericana, fundamentalmente aquellos vinculados a locaciones comerciales y alquileres temporarios. Se pagan en pesos pero deciden la actualización por el precio del dólar y la cotización que elijan entre las partes.

Otros índices que se pactan son por Coeficiente de Estabilización de Referencia (BCRA), una evolución diaria realizada en base a la inflación. Además, otros contratos se hicieron con referencia a la Unidad de valor adquisitivo – UVA (BCRA): en este caso el cálculo es más sencillo, “porque si el contrato se valúa en -por ejemplo- 1000 UVA, cada vez que haya un aumento serán sobre 1000 UVA, solo hay que ver cuánto aumentó en el período acordado para la actualización.