Un fallo reaviva el debate por las franquicias inmobiliarias

Un fallo reciente de la Cámara Civil y Comercial N°13 de Mar del Plata, volvió a encender el debate entorno a la compra venta de propiedades por fuera del ámbito de las inmobiliarias, como planteó una iniciativa del Gobierno Nacional de los últimos meses que va en dirección de la desregulación del esquema normativo en vigencia.

El presidente del Colegio de Martilleros de La Plata Guillermo Saucedo, contó cómo se inició el litigio que derivó en el fallo de Cámara. “El juicio comienza cuando una martillera, aprovechándose de su título abrió un local de Remax en Mar del Plata (Remax Arena) y contrató de forma totalmente ilegal a personas para ofrecer propiedades que los llaman ´Agentes´. Tras la venta de una propiedad, reclamó sus honorarios y la Justicia fue clara: los que ofrecían la casa no estaban habilitados por el Colegio de Martilleros” explicó Saucedo.

En la opinión del directivo, “esto sentará jurisprudencia nacional y es muy beneficioso para la profesión, porque los argumentos de la Cámara son inequívocos. En el dictamen se señala que la titular del local de Remax, presentaba a sus empleados con el capcioso título de `agente inmobiliario´ y otro de los argumentos es que no se encuentra legitimada para delegar la actividad de martillero, en personas sin formación o sin matrícula habilitante”.

Los argumentos del fallo

Entre las explicaciones de la Cámara, se señala que “para cobrar honorarios los profesionales deben estar sujetos a la Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires, que regula la profesión de los martilleros y corredores públicos. Se requiere poseer título universitario y estar inscripto en alguno de los colegios departamentales. El derecho al cobro de la comisión requiere que el negocio se celebre como resultado de su intervención, siendo esta última condición necesaria y que no puede ser suplida. Los Agentes Inmobiliarios no están habilitados para el ejercicio profesional al no cumplir los recaudos previstos por la norma que rige la actuación profesional de los martilleros. Dicha conducta se encuentra expresamente prohibida en el art. 53 de la Ley 10.973 que establece la prohibición del profesional de facilitar su nombre a personas no habilitadas a efectos de que procedan a la apertura de oficinas o ejerzan la profesión, así como tampoco permite regentear las que no sean propias. Idéntica prohibición regula el código de ética”, explica el fallo de Cámara, se indicó el Colegio.

Por un mercado desregulado

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Desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), afín al esquema de franquicias internacionales con actividad en el país, sostienen que esa misma causa y otro fallo de la Justicia de Córdoba van en dirección opuesta al planteo del Colegio de Martilleros. “Establecen una línea jurisprudencial clave en la modernización del mercado inmobiliario y ponen límites a las interpretaciones restrictivas de los colegios profesionales”, señaló el abogado Bernabé García Hamilton, especialista en derecho empresario y vinculado a Camesi. 

Según un comunicado de la Cámara, de esos dictámenes se desprenden 4 puntos centrales: la promoción de inmuebles no es un acto exclusivo del corretaje inmobiliario, los agentes inmobiliarios pueden colaborar con corredores matriculados sin que implique ejercicio ilegal de la profesión, los corredores pueden operar bajo nombres de fantasía o franquicias siempre que se identifique al profesional responsable y las relaciones entre corredores y personas sin matrícula son legales, siempre que el corredor matriculado asuma la responsabilidad de las operaciones.

“En el caso del fallo dictado en Córdoba a favor de la corredora inmobiliaria responsable de la inmobiliaria RE/MAX Boulevard de esa ciudad, la Cámara determinó que la promoción de inmuebles no es un acto exclusivo del corretaje y que la Ley 9.445 no prohibe que empresas o personas sin matrícula difundan propiedades en nombre de corredores habilitados”, se señaló desde Camesi.

Luego, sobre el caso de Mar del Plata, se sostuvo que “en otro fallo a favor de la corredora responsable de RE/MAX Arena”, la Cámara “rechazó el argumento del Colegio de Martilleros, que intentó sancionar a la corredora porque su nombre aparecía en publicaciones junto al de la marca mencionada. Los jueces sostuvieron que publicar propiedades en plataformas digitales no equivale a realizar corretaje inmobiliario, sino que es una herramienta de promoción como en cualquier otro rubro”.

Queda entonces en los tribunales el debate interno sobre la dirección que tomarán los fallos venideros según está jurisprudencia.

A la vez, Camesi manifestó su apoyo a la idea del Gobierno Nacional de desregular la actividad. Según esa iniciativa ya no haría falta tener matrícula colegial para comprar y vender propiedades. Sólo se pediría una capacitación. Hasta ahora, para matricularse hay que pasar antes por una tecnicatura universitaria.

Los martilleros rechazan el cambio, que dejaría sin poder de contralor a los colegios. Desde la Federación inmobiliaria de la República Argentina se caracterizó al proyecto desregulador como “un retroceso en la búsqueda del orden, la seguridad, el equilibrio y la competencia leal que evitan deformaciones, monopolización o concentraciones económicas”.