Dólar, hipotecas divisibles y crédito: ¿qué precios tendrán las propiedades?

El mercado inmobiliario platense, al igual que el nacional, transita un momento de expectativa y moderado movimiento con la reaparición del crédito hipotecario y la reciente reglamentación de las hipotecas divisibles como los principales factores en juego. Si bien aún se percibe cierta cautela, en particular por los movimientos del dólar en las últimas semanas, no se esperan cambios significativos en las cotizaciones de las propiedades hacia fin de año.

Según fuentes del sector, las hipotecas divisibles pueden revitalizar el interés por los departamentos de pozo, condicionados últimamente por el alza de costos de la construcción en un escenario de caída de cotizaciones de los usados en los últimos años. Por estos días, siguen las consultas por la línea de créditos hipotecarios, pero el alza del dólar frenó una parte del movimiento.

El escenario refleja una adaptación del mercado a las nuevas condiciones macroeconómicas y normativas. Gisela Agostinelli, martillera de “Agostinelli Propiedades”, analizó la situación actual: “Hoy los valores se mantienen. Ya han sufrido una baja y hoy están estables”. La estabilidad del dólar, un factor crucial en el mercado inmobiliario argentino, juega un papel preponderante. “Si el dólar fluctúa, eso impacta en los valores de las propiedades al igual que en la economía en general. Siempre la estabilidad es un aliciente y una buena opción al momento de tomar decisiones importantes”, afirma Agostinelli.

La relación entre el dólar y los precios de las propiedades es innegable. La cotización de la divisa estadounidense ha sido históricamente un termómetro para el sector y cuando hay calma genera un ambiente más propicio para la toma de decisiones. “Creo que si el dólar está como hasta ahora y no sigue moviéndose, los valores se van a mantener”, proyecta la martillera.

En cuanto a la demanda, las fuentes del mercado coinciden en que lo más buscado siguen siendo los monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios. Esta preferencia responde a diversos factores, desde la búsqueda de la primera vivienda hasta la inversión en unidades más pequeñas y rentables.

El desarrollador Valentín López Gastesi, consideró que “en usados, el precio lo pone la demanda y puede ir subiendo porque se ve un repunte de operaciones. A estrenar o de pozo, el precio lo marca el costo y ahí los precios no le veo margen para que suban en dólares”. Finalmente, el empresario opinó que “si sube el dólar lo que podría pasar es que empiece a haber mayor rentabilidad por la baja del costo del metro cuadrado en dólares”.

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El resurgimiento de los créditos hipotecarios ajustables por UVA, motoriza una incipiente reactivación. La posibilidad de acceder a financiación a largo plazo ha liberado la demanda contenida. Sin embargo, la sensibilidad de estas herramientas financieras a las variaciones inflacionarias sigue siendo un punto de atención para compradores y vendedores.

El sistema de hipotecas divisibles, publicado el pasado 15 de julio de 2025 en el Boletín Oficial, a través del Decreto 625/2025, era largamente esperado y promete flexibilizar la financiación de proyectos inmobiliarios.

El sistema cambia el escenario de financiamiento al permitir que un mismo terreno o proyecto pueda ser hipotecado en partes, de forma independiente y progresiva, a medida que avanza la construcción y se van vendiendo las unidades.

Esto significa que, por ejemplo, en un edificio con múltiples departamentos, cada unidad puede ser hipotecada individualmente. Incluso, antes de su finalización, sin afectar al resto del emprendimiento. Los desarrolladores tienen acceso más sencillo y escalable al financiamiento bancario y los compradores acceden a un crédito hipotecario sobre una unidad en construcción.

La garantía se vincula a la porción del inmueble que se financia. A su vez, los desarrolladores pueden liberar el capital invertido de manera más eficiente y destinarlo a nuevas obras, generando un círculo virtuoso de inversión y oferta de viviendas. Se espera que, una vez que las entidades financieras y los actores del mercado se familiaricen con los mecanismos operativos y legales de esta nueva herramienta, comience a tener un impacto tangible en la dinámica de las transacciones y la oferta de inmuebles.

Agostinelli subraya la respuesta del mercado ante los cambios externos: “Todo cambio que se genere en el contexto externo repercute internamente en el mercado, la gente queda expectante un tiempo y luego, ya con ese nuevo escenario asimilado, se reactiva y vuelve a la normalidad todo. Es un círculo que se repite ante los cambios externos”.