El mercado inmobiliario atraviesa un cambio de paradigma que busca dejar atrás años de incertidumbre y retracción. Con la implementación del Decreto 406/2026, el escenario para propietarios, inversores y desarrolladores ha dado un giro significativo al eliminar el Impuesto a las Ganancias para los alquileres de vivienda permanente y para la venta de inmuebles. Esta medida no solo busca un alivio fiscal, sino que intenta consolidar un marco de previsibilidad y seguridad jurídica en un sector donde las decisiones se proyectan a largo plazo.
Para Gisela Agostinelli, martillera, la normativa representa un beneficio directo para la rentabilidad de los propietarios. Según explica, al disminuir la presión tributaria, mejora automáticamente la ecuación económica del locador, independientemente de la cantidad de inmuebles que posea.
“Ayuda también a que las operaciones sean transparentes y estén regularizadas”, destacó Agostinelli, subrayando que la exención aplica específicamente a contratos de locación destinados a vivienda única familiar y de ocupación permanente.
Sin embargo, advierte un punto de fricción para el otro lado del contrato: si el propietario accede al beneficio, el locatario no podrá computar la deducción del alquiler en su propio Impuesto a las Ganancias.
Desde la trinchera del día a día inmobiliario, los martilleros perciben este cambio como un respiro necesario, aunque matizado por la realidad de los impuestos locales. La martillera Estela Valverde señala que la exención de Ganancias es fundamental para compensar el fuerte incremento de las tasas provinciales y municipales. Según Valverde, este año se registraron aumentos de entre el 35% y 40% en ARBA, mientras que la Tasa por Servicios Urbanos Municipales (APR) sufrió un incremento del 100% respecto a diciembre de 2025. “Es mucha la presión impositiva que tienen los propietarios”.
Por su parte, el martillero Ramón Penayo aporta una visión optimista sobre el dinamismo del mercado actual. Penayo observa que, tras la derogación de normativas anteriores que consideró “negativas”, la oferta de propiedades ha regresado y el mercado se ha reposicionado. Si bien reconoce que el valor del metro cuadrado sigue en aumento, destaca que cualquier reducción en el “impuesto al ladrillo” suma positivamente para el sector.
En la actualidad, la rentabilidad bruta anual por alquileres tradicionales en Argentina ronda entre el 4% y el 6% (medida en dólares). En La Plata, el rendimiento suele ubicarse en el extremo superior de esta media (alrededor del 5% al 7.5%), gracias a la fuerte demanda de estudiantes universitarios, según distintas fuentes consultadas. “Si la normativa mejora la rentabilidad, el escenario es optimista”, dijo un martillero que habló con este diario.
Más allá del ahorro monetario inmediato, la reglamentación ha sido recibida con beneplácito por su capacidad de brindar certeza jurídica. Contadores sostienen que el principal aporte del decreto es eliminar las ambigüedades que suelen derivar en litigios y fiscalizaciones. La norma define con precisión el concepto de casa-habitación e incluso aclara que el beneficio alcanza a los importes vinculados al uso de muebles y servicios suministrados por el propietario dentro del contrato.
En el ámbito de la compraventa, el impacto también es prometedor. La eliminación del impuesto cedular del 15% sobre las ganancias de ventas y la exención en transferencias de derechos, como las cesiones de boletos de compraventa, dinamizan el mercado de desarrollos y proyectos en construcción.
Martilleros de distintos puntos del país afirman que estas herramientas ayudan a consolidar una recuperación que ya empieza a mostrar señales positivas, impulsada también por el regreso progresivo del crédito hipotecario.
A pesar del optimismo generalizado, persisten debates técnicos. Uno de los focos de controversia radica en si la exención debe alcanzar solo a personas humanas y sucesiones indivisas, como parece sugerir la reglamentación, o si debería extenderse a las personas jurídicas (sociedades), tal como algunos tributaristas interpretan que surge de la ley original. Esta diferencia de criterios podría generar futuras discusiones administrativas y judiciales.
En conclusión, la nueva configuración del mercado inmobiliario en 2026 apunta a transformar inmuebles ociosos o volcados al alquiler temporario nuevamente en opciones de vivienda permanente. Si bien especialistas aclaran que la baja de impuestos por sí sola no garantiza una expansión automática de la oferta ni una caída inmediata de los precios —ya que influyen factores como la estabilidad económica y los costos de mantenimiento—, el consenso es claro: se ha enviado una señal positiva y previsible para que el ladrillo vuelva a ser un refugio de inversión y una solución habitacional sostenible.
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