Universidad del Este
Los recientes anuncios del Ministerio de Economía apuntan a darle un nuevo impulso al crédito hipotecario, uno de los segmentos más rezagados del sistema financiero argentino. La iniciativa busca ampliar el acceso al financiamiento para la compra, construcción y refacción de viviendas, en un contexto en el que el crédito de largo plazo continúa siendo extremadamente reducido.
El mecanismo anunciado por el Gobierno es concreto: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES licitará depósitos a plazo fijo entre entidades financieras por un total de $2 billones. Estos depósitos estarán denominados en pesos y ajustados por UVA más un interés adicional, con plazos de uno y cinco años. A cambio de acceder a este fondeo, los bancos deberán destinar los recursos exclusivamente a créditos hipotecarios para primera vivienda. La primera licitación, prevista para la próxima semana, será por $200.000 millones.
El objetivo central es resolver uno de los principales problemas que enfrenta actualmente el crédito hipotecario: el descalce de plazos. Mientras los bancos se financian principalmente con depósitos de corto plazo, los préstamos para vivienda requieren plazos de 15, 20 o incluso 25 años. El esquema del FGS busca aportar fondeo más largo para que las entidades puedan expandir su cartera hipotecaria sin asumir íntegramente ese descalce. Los préstamos surgidos del programa tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un límite de 150.000 UVA por operación (alrededor de $314 millones a valores actuales).
Hay, por lo tanto, una diferencia importante respecto de otros programas de estímulo al crédito: el FGS no asume el riesgo crediticio de los hogares. Los bancos continúan siendo responsables de evaluar a los tomadores y otorgar los préstamos. El fondo previsional aporta el fondeo y establece condiciones para su utilización. Esto permite que el Estado intervenga sobre una de las restricciones del mercado sin convertirse directamente en el prestamista hipotecario.
El problema que se intenta resolver es considerable. Según los datos presentados por el propio Gobierno, el stock de crédito hipotecario representa actualmente apenas 2% del PIB, frente a 27% en Chile y alrededor de 50% en Estados Unidos. Aunque durante la actual gestión el stock de préstamos hipotecarios aumentó fuertemente desde niveles mínimos, el punto de partida argentino sigue siendo extremadamente bajo.
La historia reciente explica buena parte de este rezago. La inflación crónica, las sucesivas devaluaciones, los defaults y las rupturas de contratos hicieron prácticamente imposible construir un mercado de crédito hipotecario de largo plazo. El problema no fue solamente la ausencia de demanda: también desaparecieron los instrumentos y el ahorro de largo plazo necesarios para financiarla.
El lanzamiento de los créditos UVA en 2016 intentó reconstruir ese mercado trasladando parte del riesgo inflacionario al capital de los préstamos. El sistema permitió una recuperación inicial, pero la aceleración inflacionaria posterior volvió a deteriorar la capacidad de los hogares para acceder al financiamiento. Lo más grave es que los salarios no acompañaron a la inflación, sino que por el contrario sufrieron un grave deterioro real, perjudicando a las familias que habían accedido. Para 2023-2024, el stock de crédito hipotecario había tocado mínimos históricos.
La importancia del crédito hipotecario excede al mercado inmobiliario ampliamente
El desafío actual, entonces, no consiste simplemente en bajar la tasa de interés. Para que exista un mercado hipotecario profundo se necesita estabilidad macroeconómica, ahorro de largo plazo e ingresos previsibles. El programa anunciado por el Gobierno ataca una de esas restricciones —el fondeo bancario—, pero no resuelve las restantes.
La importancia del crédito hipotecario excede ampliamente al mercado inmobiliario. Una vivienda nueva genera demanda sobre una extensa cadena de actividades: construcción, cemento, acero, productos metálicos, muebles, electrodomésticos, servicios profesionales y transporte. Por eso, el crédito hipotecario puede funcionar como un mecanismo de transmisión entre el sistema financiero y la economía real.
Esto resulta particularmente relevante en el contexto actual. Como venimos señalando, la recuperación de la actividad presenta una fuerte heterogeneidad: mientras sectores vinculados a recursos naturales y determinados servicios muestran dinamismo, la construcción y buena parte de la industria continúan rezagadas.
El problema es que la construcción no puede recuperarse solamente aumentando la oferta de viviendas si los hogares no tienen capacidad de financiarlas. Y tampoco alcanza con generar crédito si los ingresos laborales no permiten sostener las cuotas. El ejemplo presentado por Economía resulta ilustrativo: para una vivienda de USD 106.667 financiada en un 75%, con una tasa de UVA + 7% y 25 años de plazo, la cuota inicial sería de unos $865.000, pero se requeriría un ingreso familiar cercano a $3,46 millones para cumplir con una relación cuota-ingreso del 25%.
Por eso, el anuncio constituye una herramienta potencialmente importante, pero no una solución integral. Reconstruir el crédito hipotecario significa reconstruir una pieza de la economía urbana que Argentina perdió durante décadas. Para que esa pieza vuelva a funcionar de manera sostenida, deberá combinarse con estabilidad macroeconómica, recuperación de los ingresos y una reactivación de la construcción. El verdadero desafío no es solamente volver a prestar para comprar viviendas, sino conseguir que el crédito vuelva a convertirse en un puente entre el ahorro, la vivienda y la inversión productiva.
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