El mapa comercial de La Plata atraviesa una reconfiguración. El encarecimiento constante de los costos operacionales y de mantenimiento, sumado a la baja en el nivel de consumo de las familias platenses, ha generado una acelerada rotación de inquilinos y un incremento visible en la disponibilidad de unidades comerciales vacías. Sin embargo, lejos de tratarse de un fenómeno homogéneo, la dinámica inmobiliaria evidencia comportamientos dispares según la ubicación geográfica y la escala del inmueble.
Según coinciden especialistas del sector inmobiliario local, la plaza comercial platense se encuentra en un momento complejo donde la mayor oferta presiona los precios hacia abajo. Frente a la imposibilidad de afrontar cánones locativos elevados en las calles céntricas tradicionales, numerosos comerciantes eligen la estrategia del achicamiento: rescinden contratos para trasladarse a locales de menores dimensiones o migran fuera del microcentro.
La martillera pública Gisela Agostinelli detalla que el mercado de locales comerciales en la capital bonaerense atraviesa una coyuntura marcada por una mayor disponibilidad de unidades vacías debido a la combinación entre la caída generalizada del consumo y el incremento sostenido en los costos de mantenimiento.
En este contexto, la diferencia de valores según la ubicación resulta determinante al momento de tomar decisiones. Agostinelli precisa que la brecha de precios entre las distintas zonas de la ciudad justifica en muchos casos la decisión de no renovar un contrato. Por ejemplo, mientras que un local de unos 50 metros cuadrados en una zona periférica puede cotizarse en torno a los 600.000 pesos, esa misma superficie en una zona caliente del centro comercial asciende a los 2.000.000 de pesos. Esta marcada disparidad económica empuja a los comerciantes a replantear sus esquemas operativos.
A esta realidad se suma la influencia de la competencia del comercio electrónico. Aunque la venta en línea gana terreno, en el sector coinciden en que el modelo ideal continúa siendo la combinación de un local con frente a la calle sumado a la venta digital como canal complementario.
En cuanto a los valores de los alquileres comerciales, ante la combinación de una mayor oferta y una demanda retraída, los precios se mantienen relativamente estables pero con una clara tendencia a la baja o a la mayor flexibilidad por parte de los propietarios. Actualmente, los contratos se pactan generalmente a dos años con actualizaciones cuatrimestrales. No obstante, existe un desfasaje entre los índices utilizados: mientras la actualización por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se ubica en el orden del 8,03% cuatrimestral, el Índice para Contratos de Locación (ICL) continúa posicionándose por encima, alcanzando un 9,83% en el mismo período.
Agostinelli remarca que así como muchos comercios se ven obligados a cerrar sus puertas, también hay personas con nuevos proyectos que deciden apostar y consultan activamente por el alquiler de locales.
RUBROS
Entre los rubros que concentran el mayor interés se destacan los establecimientos de alimentos y productos naturales, las dietéticas, las cervecerías, los locales gastronómicos de café al paso, las verdulerías, los comercios dedicados a la venta de huevos, los almacenes de alimentos para mascotas y los gimnasios.
Por su parte, la martillera pública Estela Valverde aporta una radiografía sobre el comportamiento de la demanda en los corredores urbanos. Valverde indica que se siguen registrando rescisiones de contratos y que, tras la colocación de los carteles de alquiler, se perciben muy pocas consultas en líneas generales. Asimismo, señala que los locales de barrio prácticamente han desaparecido de la dinámica activa, permaneciendo con carteles de alquiler durante cuatro o cinco meses. En tanto, en los locales ubicados sobre avenidas principales se observa la presentación constante de notas de rescisión.
Un dato relevante que remarca Valverde es la reorientación de las búsquedas dentro de la traza urbana. Los comerciantes e inversores ya no concentran sus expectativas en arterias tradicionales como calle 8 o calle 12, sino que orientan sus consultas hacia avenidas fuera del radio comercial céntrico tradicional. En muchos casos, las consultas no apuntan únicamente al uso comercial directo, sino a la utilización de los locales como depósitos. Asimismo, persisten inquietudes puntuales por parte de comerciantes o cadenas provenientes de Capital Federal interesados en instalar emprendimientos orientados a productos importados, mientras que las consultas para el rubro gastronómico se mantienen en niveles bajos.
Finalmente, desde el Foro Profesional Inmobiliario coinciden en que el escenario actual se presenta difícil, caracterizado por una oferta significativamente mayor que en períodos anteriores y por una tendencia descendente en los valores. Desde la entidad señalan que el sector atraviesa un cambio de paradigma sumado a la dificultad de ciertos rubros para sostener estructuras operativas tradicionales. En este escenario, la negociación se ha vuelto la regla: los locales de dimensiones medianas a grandes son los que presentan mayor dificultad de colocación, lo que obliga a acordar condiciones contractuales sensiblemente más flexibles para sostener la actividad.
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