El mercado inmobiliario en La Plata y sus alrededores registra una oferta diversa de casas ubicadas en countries y barrios cerrados. Los precios, en un segmento que se mueve con una lógica propia, varían tanto por las características de la casa como por las del desarrollo urbano que las contiene. Las cotizaciones son amplias pero nada baja de los 120 mil dólares y se puede llegar, en la gama más alta, hasta las siete cifras.
Un informe de la Cámara Inmobiliaria de Buenos Aires (CIBA), indica que en la Región (La Plata, Berisso, Ensenada y ruta 2 hacia el sur) hay entre 35 y 45 barrios privados y countries consolidados o en vías de desarrollo. Se dividen en dos corredores. Al Norte, un área que incluye a City Bell, Gonnet, Villa Elisa y Gorina, con un público residencial (profesionales de La Plata y familias con actividad mixta La Plata–capital federal) y lotes compactos a medianos (600 a 1.200 metros cuadrados).
Luego, el corredor Ruta 2 que se desarrolla del oeste al sur, tocando Abasto, Etcheverry, Olmos y Brandsen, hasta Canning, incluso, con un público que apunta a una segunda residencia (vivienda permanente de fin de semana) o búsqueda de lotes más amplios. Ahí se pueden encontrar, grafica CIBA, clubes de campo con mayor infraestructura deportiva (golf, polo, lagos, equitación) y predios de gran envergadura.
Lilian Ledain, titular de la entidad, analizó que el mercado de compraventa en el segmento “muestra una dinámica de reactivación progresiva con firmeza en la demanda, sostenida por diversos factores socioeconómicos y financieros”. Citó varias palancas: “El retorno paulatino de los créditos hipotecarios UVA y el blanqueo de capitales impulsaron las consultas para propiedades escriturables e independizadas (en especial las unidades a estrenar o con menos de 10 años en Zona Norte). La suba de costos de construcción medidos en dólares durante los últimos trimestres inclinó a varios compradores a volcarse por la casa llave en mano, terminada, acortando los tiempos de venta de propiedades usadas de buena calidad constructiva”. No se termina ahí, según detalló: “Se observa una fuerte proliferación de urbanizaciones con seguridad pero bajo esquemas de propiedad horizontal o fideicomisos al costo (por ejemplo en Gorina, Villa Elisa y Arturo Seguí), como alternativa para presupuestos intermedios. Este tramo del mercado se apoya también en el precio de las expensas, que “en barrios con amplia infraestructura (seguridad 24 horas, club house, mantenimiento de superficies verdes) se convirtieron en un factor determinante al momento de la negociación del precio final”.
En números que se manejan en CIBA, casas en el corredor Norte, de entre 180 y 350 metros cuadrados, con terminaciones de categoría, pueden rondar entre 250.000 y 500.000 dólares.
En tanto, en el corredor de la ruta 2 hay que calcular entre 120.000 y 250.000 dólares para conseguir una casa de entre 120 y 250 metros cuadrados sobre un lote de 1.000 a 2.000 metros cuadrados.
Según la entidad, por lotes de 500 a 900 metros cuadrados en el corredor Norte se pide entre 40.000 y 90.000 dólares. En el corredor de la ruta 2 van de los 18.000 a 45.000 y la superficie arranca en los 1.000 metros cuadrados.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, explicó las características distintivas que inciden en el mercado: “Todo country es un barrio cerrado pero no todo barrio privado es un country. Un barrio cerrado es más simple y reducido. Por lo general, no tienen golf y el costo de las expensas es más accesible”. El interés de los compradores es compuesto: “Ya sea uno u otro, la principal razón de la elección es por un tema de seguridad y también entran en juego otros factores como servicios, calidad de vida, espacios verdes”.
Según una estimación informal en el mercado local, hay unas 450 viviendas en venta. Eso no llegaría al 10 por ciento del total de las viviendas.
Los valores, se apuntó desde una inmobiliaria, tienen un techo que puede llegar al millón de dólares en las propiedades de mayor escala, alta gama y equipamiento exclusivo.
Costo operativo
Mantener una propiedad en estas urbanizaciones implica un costo operativo mensual que ronda entre los 500 mil pesos y 1,5 millón en concepto de expensas y servicios comunes, escala que varía según la categoría del desarrollo, el personal de vigilancia desplegado y las áreas deportivas o recreativas disponibles.
En materia operativa, se apunta en el mercado la mayoría de las transacciones se concreta mediante pagos en efectivo, con una reserva, un porcentaje al suscribir el boleto de compraventa y el resto al escriturar.
No obstante, la reapertura del crédito hipotecario ha vuelto a posicionarse como un canal de financiamiento.
La factibilidad de recurrir a un préstamo bancario depende estrictamente de la condición registral del inmueble, ya que las entidades bancarias exigen escritura individual y planos aprobados, requisito que excluye momentáneamente a aquellos barrios que aún se comercializan mediante fideicomisos con subdivisión o titulación en trámite.
SUSCRIBITE a esta promo especial