Entre la cautela y la expectativa por los nuevos créditos hipotecarios, los recientes anuncios del Gobierno Nacional respecto al fortalecimiento del fondeo para el sistema de préstamos reencendieron cálculos en el mercado inmobiliario de La Plata. Si bien la medida promete reactivar un sector que históricamente depende del apalancamiento para dinamizar las operaciones, entre los operadores, profesionales y desarrolladores locales predomina una postura de marcada prudencia.
La memoria de procesos de indexación pasados y el desfase entre el nivel de ingresos de la clase media y las exigencias bancarias imponen una mirada analítica sobre el verdadero alcance de estas herramientas en la plaza platense.
El mecanismo presentado por el Ejecutivo busca resolver el problema de calce que enfrentan los bancos, que reciben depósitos a corto plazo pero deben prestar a 30 años. Para eso, el Gobierno licitará plazos fijos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) a 1 y 5 años utilizando recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses. Con esta inyección, estimada en 200 mil millones de pesos por licitación, hasta alcanzar una meta de $2 billones, las entidades financieras prevén fondear nuevas líneas para primera vivienda, construcción, ampliación o refacción a plazos de 15, 20, 25 y 30 años.
Adicionalmente, se habilitó a los bancos a prestar dólares a empresas con un tope de hasta el 15% de sus depósitos en divisas, previa evaluación del riesgo cambiario.
En el mercado platense se advierte sobre la brecha que suele registrarse entre la expectativa y la realidad socioeconómica. Un crédito en UVA puede ser totalmente viable en un contexto de inflación a la baja, pero al tratarse de compromisos a 15 o 30 años, persiste la duda sobre si la Argentina puede sufrir más picos inflacionarios. No obstante, se aclara también que el sistema ata la suba a la evolución de los salarios. En la práctica, especialistas locales señalan que la escala salarial requerida ubica a estos préstamos al alcance de sectores de ingresos altos. El grueso de la clase media se enfrenta al desafío previo de consolidar el ahorro en dólares necesario para el anticipo (25 a 30%) y los gastos de comisiones y escrituración (hasta 10%).
Si se toma el monto promedio histórico de los créditos, de unos 80 mil dólares, que permite llegar a una propiedad de unos 105 mil, tendría una cuota del orden de los 850 mil pesos al devolverlo en 25 años. Para sacarlo, se calcula, habría que demostrar (individual, en pareja o con codeudores), unos 3,4 millones de pesos.
El Gobierno busca reactivar un sistema que avanzó en 2025, con 44 mil créditos, pero este año lleva 12 mil
La martillera y corredora pública Lilian Ledain, titular de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia (CIBA) analizó que “en el sector inmobiliario obviamente que esta medida la vemos como algo importante, porque suponemos que siempre que inyecten dinero van a reactivar al mercado, que venía planchado”. La directiva planteó que se esperan más detalles al avanzar la intervención de los bancos, en los próximos días. “Sería bueno que la clase media que aún no tiene vivienda, pudiera calificar en estos créditos, pagando una cuota que quizás equivalga al valor de un alquiler”, dijo.
No obstante las reservas de los analistas, desde la comercialización destacan la fuerza que tiene en si misma la herramienta crediticia. La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, evaluó la medida marcando las etapas que atravesará el sector: “Va a generar un gran movimiento en el sector inmobiliario ya que la facilidad del crédito es el motor del mercado en relación a las ventas. Hay expectativa y como toda medida nueva, primero estará la etapa de análisis por parte de las personas y luego activará el mercado”.
El fondeo oficial podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevos créditos en el país.
Las viviendas apuntadas
En La Plata, el impacto potencial se concentraría en dos tipos de primera vivienda: por un lado, departamentos de uno y dos dormitorios buscados por jóvenes o inquilinos en un rango de entre 55.000 y 100.000 dólares; por otro, familias que apuntan a casas o lotes para construcción de entre 120.000 y 200.000 dólares, se calcula en las inmobiliarias.
De concretarse el volumen proyectado, la plaza local experimentaría un doble movimiento positivo, dado que la compra de unidades destinadas a vivienda propia liberaría automáticamente propiedades en el segmento de alquiler, incrementando la oferta en el casco urbano.
La clave del sistema radica en la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que cotiza en torno a los 1.500 pesos y que el Banco Central actualiza a diario según el Índice de Precios al Consumidor del Indec. Así, el valor mensual surge de multiplicar el capital adeudado en UVAs por la cotización del día más la tasa fijada por el banco (por ejemplo, un 7,5% anual sobre el saldo), contando con la cláusula protectora de que la cuota no podrá incrementarse por encima del coeficiente de variación salarial.
La iniciativa oficial habilita, además, el crédito en moneda extranjera a todo tipo de personas jurídicas previo análisis de riesgo cambiario, lo que abre una vía de financiamiento para proyectos de construcción.
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