En la dinámica inmobiliaria actual de la Región, la determinación del valor real de mercado se consolida como el factor crítico que define el éxito o el fracaso de una operación. Tras un primer semestre marcado por la expectativa de reactivación del crédito hipotecario, el tramo final del año muestra una desaceleración en el ritmo de consultas y una estabilización en la firma de escrituras. En este contexto de sobreoferta publicada y demanda cautelosa, situar la propiedad en una franja de precio competitiva resulta tan determinante como la propia coyuntura macroeconómica.
Se señala en el mercado que ahí se abre un capítulo central en la relación entre la inmobiliaria y los propietarios. A veces, con la dificultad de compatibilizar la defensa del valor de un bien y lo que “la calle” está dispuesta a pagar.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, explicó las complejidades del proceso de tasación: “Una de las tareas más difíciles de nuestro trabajo actual es convencer al propietario del verdadero valor de mercado de su propiedad. El cliente muchas veces dice `el metro cuadrado en mi barrio vale tanto´, pero no es como las matemáticas, donde 2 más 2 es 4. Entran en juego un montón de variables. Hay que hablar y explicarle que la realidad del mercado es dinámica y que hay propiedades que compiten entre sí y llevan meses sin venderse porque el valor escapa a la realidad. Hoy los inmuebles usados tienen una brecha de oportunidad de casi el 35 por ciento a favor frente a los que son a estrenar. Y lo que está sobretasado no se vende”.
La sobrevaluación puede generar que los carteles de venta o alquiler permanezcan colgados durante meses sin registrar visitas ni ofertas concretas. En este proceso, el martillero debe gestionar factores intangibles como el apego emocional o el valor sentimental que los dueños le asignan a su historia familiar en la vivienda, entendiendo que el mercado no retribuye los condicionantes afectivos.
De igual modo, resulta frecuente que los vendedores intenten guiarse por operaciones realizadas por vecinos en periodos pasados, ignorando que cada inmueble posee particularidades únicas y que el contexto de negociación ha cambiado. Quien busca una vivienda hoy conoce minuciosamente el rango de precios del segmento que le interesa.
El escenario actual se caracteriza por la sobreoferta de publicaciones en portales digitales frente a un flujo de consultas más selectivo, lo que exige apelar a herramientas avanzadas de marketing inmobiliario y fijar tasaciones de precisión. A la vez, la flexibilidad en la negociación se vuelve indispensable para evitar que los inmuebles queden estancados en los motores de búsqueda.
Respecto a la evolución en el nivel de actividad en las plataformas durante los últimos meses y la rigidez de los precios, la martillera Agostinelli remarcó que el mercado exige correcciones inmediatas para concretar cierres: “Históricamente en Argentina, los vendedores se resistían a la baja del valor de su propiedad, pero la realidad de noviembre de 2026 es implacable: propiedad sobrevaluada es propiedad que se vuelve invisible en los buscadores y el tiempo que se pierde no se recupera. Y ese paradigma hoy es entendible para los potenciales vendedores y aceptan la baja de valor a valor real de mercado”.
Asimismo, la especialista apuntó que el termómetro de consultas en las plataformas digitales descendió un 15% respecto al pico alcanzado durante el invierno pasado, concluyendo que aquellos propietarios que no adecuan los valores de publicación quedan al margen tanto de la compraventa como del mercado locativo.
Si bien el financiamiento bancario funcionó como un motor relevante en la primera mitad del año, el nivel de las tasas y las exigencias de calificación dejaron fuera a un franja importante de la demanda que requiere financiar más del 50% del valor total de la unidad.
Oportunistas con efectivo
En este marco, los operadores coinciden en que el segmento se encamina nuevamente hacia un perfil de compradores e inversores “oportunistas”, orientados a transacciones con efectivo en mano, permutas o esquemas de operaciones encadenadas.
Como referencia de valores en el mercado platense, los monoambientes se sitúan entre los 45.000 y 55.000 dólares; las unidades de un dormitorio cotizan entre 65.000 y 75.000 dólares; los departamentos de dos dormitorios oscilan entre 85.000 y 120.000 dólares, y las propiedades de tres dormitorios se ubican entre los 140.000 y 190.000 dólares. No obstante, el valor final de cada boleto responde al impacto de la ubicación, el estado de conservación, la presencia de cochera, balcón y el entorno urbano.
En cuanto a los valores por metro cuadrado, el segmento usado oscila entre los 1.200 y 1.450 dólares, mientras que las unidades a estrenar rondan entre 1.600 y 1.700 dólares, y los emprendimientos en pozo se posicionan cerca de los 1.800 dólares. Aunque el pozo ha perdido el atractivo de ser sensiblemente más económico que lo construido, mantiene la ventaja competitiva de permitir el ingreso mediante cuotas sin necesidad de recurrir al crédito bancario.
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