Fiel a su tradición, el mercado inmobiliario de La Plata sigue ofreciendo alternativas para inversiones que buscan el retorno a través del alquiler. Y a la hora de la verdad, no sólo importa el precio del ticket de venta: los costos de mantenimiento para el propietario y el futuro inquilino también son factor determinante para el cierre de una operación.
Al examinar las exigencias actuales de los compradores y la drástica mutación en las prioridades de búsqueda en el radio urbano, la martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó: “Han ido cambiando los criterios de compra de propiedades y es muy tenido en cuenta el monto de las expensas que se abona al momento de empezar a seleccionar departamentos para la compra. También, los amenities y la posibilidad de poder tener mascotas. Antes, las consultas eran por zona y cantidad de metros cuadrados, hoy la prioridad absoluta es el costo de mantenimiento. Los edificios con pileta, gimnasio, seguridad las 24 horas están perdiendo atractivo debido al fuerte impacto de las expensas en el bolsillo mensual. Las propiedades con cochera, balcón, bajas expensas y que acepten mascotas lideran la búsqueda”.
En este marco, los inmuebles usados de uno y dos dormitorios, con precios situados entre los 75.000 y 130.000 dólares, aparecen entre las unidades con más consultas, especialmente si cuentan con la documentación en regla para ser aptos para crédito hipotecario. Lo mismo, los monoambientes que cotizan entre 45.000 y 55.000 dólares; los departamentos de un dormitorio que oscilan entre 65.000 y 75.000 dólares, y los de dos que se ubican entre 85.000 y 120.000 dólares. En el segmento de casas de tres dormitorios estándar, los valores promedio se posicionan entre 140.000 y 155.000 dólares, sujetos a la ubicación, la antigüedad y el estado de conservación.
Colocadas en el mercado de alquileres, estas unidades generan ingresos mensuales estimados de entre 300.000y 420.000 para monoambientes; de 450.000 a 580.000 para los de un dormitorio; y de 600.000 a 800.000 para los de dos dormitorios.
Esta relación de valores devolvió atractivo al sector, impulsando los índices de retorno a niveles históricamente favorables para el capital privado, se apunta en el mercado.
Al referirse al repunte de los rendimientos netos y el acortamiento de los plazos de amortización de la inversión, Gisela Agostinelli remarcó: “La rentabilidad para el propietario hoy está siendo de un 8% aproximadamente, valor que viene recuperándose, ya que hace muchos años atrás estaba muy bien posicionado, luego fue bajando y hace rato ya que viene repuntando. Se estima que el recupero del capital hoy se sitúa entre 10 y 17 años. Años atrás se necesitaban alrededor de 25 años para recuperar la inversión. Hoy eso cambió y juega a favor del inversor”.
En números concretos, un departamento de un dormitorio valuado en 65.000 dólares genera un rendimiento anual estimado de 5.200 dólares en concepto de alquileres. Dividido en doce meses, arroja un canon de 433 dólares, equivalente a una cuota mensual cercana a los $ 674.000. Asimismo, los contratos de alquiler vigentes acuerdan mayoritariamente actualizaciones cuatrimestrales basadas en el índice de inflación acumulado del período. Hoy, eso da 7,82%.
Coinciden analistas del sector inmobiliario local en que invertir en La Plata constituye una decisión táctica ventajosa por la presencia del polo universitario, administrativo y sanitario, lo que garantiza una demanda locativa constante e ininterrumpida durante todo el año.
En paralelo, los corredores de expansión periurbana como Tolosa, Ringuelet, City Bell, Gonnet y Hernández captan la atención de inversores volcados al segmento familiar, ofreciendo rentabilidades sólidas en propiedades con verde y tranquilidad.
Frente a la expectativa que genera la consolidación de los préstamos hipotecarios UVA y el paulatino descenso de las tasas de interés, el mercado prevé una aceleración de las operaciones de compraventa que afianzará el volumen de unidades volcadas a la renta en toda la región.
En las inmobiliarias locales se analizan distintos perfiles de compradores que operan en el casco urbano y sus alrededores. Por fuera de los inversores tradicionales y más grandes, se destaca al proveniente de ciudades y pueblos del interior de la Provincia, compuesto fundamentalmente por padres de estudiantes universitarios que, en lugar de afrontar un contrato de locación tradicional, optan por adquirir un inmueble cercano a las facultades.
Por otro lado, cobra fuerza el pequeño ahorrista local: familias o profesionales que ya cuentan con vivienda propia y buscan volcar sus excedentes en un departamento para volcarlo al alquiler, asegurando así una renta complementaria de cara a la jubilación. A estos grupos se suman los desarrolladores y operadores que adquieren unidades usadas para su puesta en valor y posterior reventa.
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