Mantener un inmueble desocupado en La Plata ha dejado de ser una simple espera paciente para convertirse en una verdadera sangría económica. Entre costos fijos operativos, impuestos y expensas en constante aumento, la acumulación de gastos mensuales empuja a los propietarios a buscar alternativas urgentes para no seguir perdiendo dinero. Los gastos pueden ir desde los 100.000 pesos hasta más de 400.000 pesos.
Tener un inmueble desocupado en La Plata genera una serie de gastos fijos y variables significativos, independientemente de si la propiedad se encuentra ofrecida para alquiler o a la venta. La martillera pública Gisela Agostinelli identificó cuáles son estos costos operativos, impositivos y de oportunidad que socavan el patrimonio del dueño. “En primer lugar, los gastos de mantenimiento y servicios fijos no se detienen por el simple hecho de no tener ocupantes. En el caso de los departamentos, el propietario debe afrontar el pago total de las expensas, las cuales comprenden tanto las liquidaciones ordinarias como las extraordinarias”.
Asimismo, el servicio de agua y otros suministros públicos generan un costo mensual obligatorio por el solo hecho de estar activos, aun sin registrar consumo, a menos que se tramite expresamente la baja. A esta ecuación se suma el deterioro físico: un costo implícito y progresivo derivado de las instalaciones que se van arruinando o desgastando debido a la falta de uso y a la falta de ventilación constante.
Desde la perspectiva de la martillera pública Estela Valverde, los compromisos económicos son ineludibles cuando se busca analizar la viabilidad financiera de una propiedad deshabitada. “Frente a esta presión, una de las primeras medidas que suelen tomar los propietarios de inmuebles vacíos es la suspensión de suministros para mitigar pérdidas”. Valverde explica que “en estas propiedades es habitual que no se paguen los servicios de luz ni de gas porque se pide directamente el corte del suministro”. Sin embargo, advierte que esta estrategia de ahorro tiene un límite estructural claro: el servicio de agua se debe seguir abonando de manera obligatoria.
En cuanto a las expensas, la profesional señala que representan uno de los pesos más significativos en los consorcios. De corresponder, se deben abonar las expensas en su totalidad.
CIFRAS
Por su parte, el martillero público Ramón Penayo pone números concretos a la situación y afirma enfáticamente que dejar un departamento vacío representa hoy un costo sumamente elevado. Según sus estimaciones, un departamento pequeño desocupado demanda un presupuesto mensual de aproximadamente $100.000 pesos. Este monto se compone principalmente por expensas que oscilan entre los $70.000 y $80.000 pesos mensuales. En algunos casos, el servicio de agua se encuentra incluido en dicho valor, pero en otros no, lo que puede sumar unos $20.000 pesos adicionales por este concepto.
El panorama se vuelve todavía más complejo al analizar las viviendas unifamiliares. Penayo destaca que en el caso de las casas el escenario difiere al no existir el pago de expensas, pero los costos de mantenimiento son sustancialmente más altos. Tareas básicas de conservación, como pintar la propiedad, pueden costar “una fortuna” en comparación con un departamento, donde las áreas comunes y sus gastos se comparten entre los copropietarios. Por todo esto, Penayo es categórico: hoy no es negocio tener un inmueble desocupado porque “no sirve”.
IMPUESTOS
Si los servicios y expensas representan un goteo constante, la carga tributaria constituye un desembolso obligatorio que golpea directamente el bolsillo del titular.
El impacto sobre la venta es directo: si la propiedad está desocupada y en oferta para vender, pagar estos impuestos constituye un costo extra que el dueño debe seguir absorbiendo y que dejaría de pagar si el inmueble ya se hubiese vendido. En el caso de optar por el alquiler, el propietario igual asume la obligación, pero cuenta con el ingreso mensual de la renta para solventarlo.
Estela Valverde coincide en que la presión impositiva de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) y la Agencia de Recaudación Fueguina/Municipal de La Plata (APR) es el costo más inflexible. La martillera enfatiza que los impuestos se pagan exactamente de la misma manera, esté la propiedad alquilada o no.
Aunque el costo final es relativo y depende de las características de cada inmueble en particular, se estiman ciertos valores de referencia mensuales para sostener un departamento desocupado en un edificio céntrico de La Plata. Monoambiente, cerca de $100.000 (expensas y servicios básicos) . Un dormitorio: $200.000 (Expensas moderadas, tasas e impuestos inmobiliarios) .Ubicación Céntrica Premium: $400.000 (expensas elevadas, mantenimiento general, ARBA y APR).
A estos desembolsos directos se suma lo que la martillera Agostinelli denomina “el costo de oportunidad financiera: la renta no percibida. Para una propiedad que permanece desocupada en el mercado, el mayor costo no es solo el dinero que sale del bolsillo para pagar las cuentas, sino la suma del dinero que deja de ingresar durante todo el tiempo que se mantiene deshabitada la vivienda”.
PLAZOS
Según repasa Penayo, “bajo la normativa previa el Estado imponía un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler y determinaba los porcentajes de ajuste. Desde 2024, al no existir un plazo mínimo legal rígido para los alquileres ni ajustes regulados, las partes gozan de libertad contractual para negociar condiciones. Esto ha permitido que los precios de los alquileres comiencen a acomodarse gradualmente. Hoy en día es habitual pactar contratos con plazos diversos según la necesidad de las partes, ya sea por seis meses, un año o 24 meses”.
Para quienes desean vender una propiedad pero quieren evitar los asfixiantes costos de mantenerla desocupada durante la búsqueda de un comprador, ha surgido una herramienta estratégica clave: la cláusula de venta.
Esta alternativa permite formalizar un contrato de alquiler (por ejemplo, por un plazo de 24 meses) incluyendo una cláusula explícita que deja constancia de que el inmueble continúa ofrecido en el mercado de compraventa. En caso de concretarse una operación de venta, el propietario simplemente debe notificar al inquilino con 90 días de anticipación para que desocupe la vivienda. De este modo, el dueño no asume los costos fijos acumulados durante los meses de búsqueda de comprador y financia el mantenimiento con la misma renta.
Asimismo, existe la opción de que el nuevo comprador adquiera el inmueble directamente como una inversión, lo que le permite dar continuidad al contrato de alquiler modificando el valor de la renta dentro de los plazos pactados (por ejemplo, con actualizaciones cada seis meses o un año). Gracias a estas herramientas flexibles, cada vez más propietarios platenses que no logran vender en el corto plazo deciden volcar sus inmuebles al alquiler temporal o con cláusulas específicas, logrando cubrir los gastos fijos y frenando el goteo constante de dinero de sus bolsillos.
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