Mientras los precios de venta de las propiedades terminadas no registran aumentos significativos y los valores de las usadas permanecen visiblemente retrasados, el negocio se prepara para un nuevo ciclo que plantea un rompecabezas para los desarrolladores urbanos: deben edificar en un contexto que encarece los insumos y la mano de obra, ajustando el margen de rentabilidad.
La encrucijada está en la brecha entre el costo de edificar y el valor real de comercialización en la calle. Según el último informe de Apymeco (Pymes de la Construcción), el índice del costo de la construcción local continúa mostrando variaciones al alza: $2.162.556,49 el metro cuadrado, que el 1,84% arriba intermensual, 8,41% en el año y 21,75% interanual. Son unos 1.450 dólares por metro.
A partir de esta realidad, la comercialización en el segmento de los edificios en altura refleja distorsiones inéditas. El desarrollador Valentín López Gastesi analizó que en el mercado de edificios “lo que estaba en oferta, en precios de mil o 1.200 dólares ya no está porque es un valor irrisorio en cuanto a valor de reposición de una propiedad. La brecha entre lo que es a estrenar, que es el costo de reposición, con el usado se achicó un poco, debería achicarse más y en algún momento debería estar más alto el usado que el valor de pozo”. Sostuvo que “el costo de reposición está en 1.700 1.800 dólares el metro, contra 1.300 a 1.500 que está un departamento usado”.
Por el momento, eso no ocurre porque “el pozo sigue subiendo a valor de dólar por la inflación, pero pareciera que eso se va a achicar”. Ante este cuadro, en el sector hay respuestas comerciales: “Algunas empresas están financiando más largo que lo que dura la obra. Si la obra dura 24 meses, podés entrar con un pago de contado y 36 ó 48 cuotas, pagando una cuota un poco más accesible o baja”, indicó el desarrollador.
En el mercado también se habla de replanteo de números con “cambios en materiales o diseño”, para bajar el costo final, comentó un comercializador de propiedades de la Ciudad.
Con respecto al segmento de las casas López Gastesi consideró que “se construye un poco más, pero hay poca demanda de lotes. Algunas personas y constructoras empiezan a ver que los lotes están en un mínimo en los últimos 20 años. Subieron las propiedades y los lotes se estancaron”, dijo y concluyó en que “el valor está a mitad de precio” comparado con unos pocos años atrás.
En este comportamiento incide el sacudón que trajo al mercado la enorme cantidad de barrios cerrados y countries que debieron entrar en el plan de regularización de loteos impulsado por el Municipio. Como consecuencia, hoy existe una oferta de casas terminadas a estrenar en la periferia, pero que cargan con la condición regulatoria de que no están aptas para crédito bancario debido, precisamente, a la falta de aprobación final del loteo de origen.
Por otra parte, analistas locales apuntan a la persistente barrera que siguen imponiendo los bancos a través del sistema de créditos con componente UVA, cuya indexación mediante una fórmula polinómica que combina tasa e inflación frena el acceso a las familias de ingresos medios.
En este panorama, se detectan movimientos hacia la compra de parcelas por parte de inversores particulares están “pensando en construir a futuro”, apostando a un cambio de ciclo macroeconómico.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó el descalce de valores: “El usado en comparación con las propiedades en construcción es muy diferente. Desde hace unos cuantos meses, el precio de la construcción esta por encima del que tienen las propiedades ya construidas. Comprar usado es mas económico que comprar a construir, porque los precios de los materiales esta aumentando a cada momento y eso hace que el valor este por encima de lo ya construido, sumado a las nuevas normativas que impuso el nuevo código de ordenamiento urbano”.
Asimismo, la especialista amplió su diagnóstico sobre la coyuntura del sector a nivel macro: “El mercado de la construcción en argentina atraviesa una desaceleración y reconfiguración de costos, datos oficiales reflejan un freno de las obras privadas y también de la infraestructura de obras publicas”.
En el mercado inmobiliario también se analiza que las transacciones están encorsetadas en dos márgenes. “Hay una marcada tendencia a las operaciones de mayor cantidad de dinero, arriba de los 150 mil ó 200 mil dólares. Si bien son a cuentagotas, se hacen. También se hacen algunas de 40 mil a 50 mil dólares y en la brecha media no hay nada”. Este vacío en la franja intermedia deja desprotegidas las soluciones habitacionales para familias de ingresos bajos o medios.
Más abajo en la escala de valores, coinciden los operadores, las propiedades que rotan son los departamentos chicos de uno o dos ambientes, orientados a la renta a través del alquiler.
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