Tras un extenso período sin líneas crediticias dinámicas, la reaparición de los préstamos ajustables por UVA genera expectativas renovadas, aunque impone barreras de ingreso y ahorro inicial que marcan la divisoria entre quienes logran concretar la compra y quienes continúan dentro del mercado de alquileres.
La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó la coyuntura en el sector: “Hoy día se podría decir que hay una equivalencia entre alquilar y pagar una cuota hipotecaria. Sin embargo, la diferencia en el capital inicial requerido para la compra de la propiedad a través de una entidad bancaria establece una brecha significativa entre quienes pueden acceder a la compra y quienes permanecen en el mercado locativo”.
Para examinar la viabilidad financiera de las operaciones, se toma como referencia el esquema del Banco Nación, una la alternativa que busca posicionarse por abajo en los costos para el bolsillo y tiene a otras entidades cerca en esa parte accesible de la tabla del financiamiento.
El crédito en números
Según cálculos del mercado local, bajo estas pautas, para acceder a un departamento de un dormitorio cuyo valor de mercado ronda entre los 65.000 y 75.000 dólares, se exige contar con un ahorro previo del 25%, que estaría en el orden de los 16.000 dólares. Al solicitar al banco un crédito en un estimando de 50.000 dólares, la cuota a 30 años se ubicará alrededor de los $540.000 mensuales, lo que requiere acreditar un ingreso neto familiar de $2.160.000.
En el caso de un departamento de dos dormitorios, con precios de venta que oscilan entre los 85.000 y 110.000 dólares, el comprador debe disponer de un capital propio de entre 22.000 y 27.000 dólares. Al pedir un financiamiento de 75.000 dólares, la cuota mensual a 30 años asciende a $808.000, fijando el piso de ingresos necesarios en $ 3.200.000 para clientes de la entidad (pudiendo llegar a $4.600.000 en el caso de no clientes).
Si se busca una casa cuyos valores se ubican entre los 90.000 y 130.000 dólares, habrá que poner entre 25.000 y 32.000 dólares. Solicitando un préstamo de 90.000 dólares, por ejemplo, la cuota estimada a 30 años se sitúa en $970.000 por mes, exigiendo un ingreso acreditado de $3.880.000 para quienes cobran el sueldo en el banco (y de $5.500.000 para no clientes).
La tasa para clientes en el Banco Nación se fija en UVA + 6,7%, siempre que la unidad se destine a vivienda única, familiar y permanente, y no supere los 140 metros cuadrados.
Los requisitos generales estipulados por los bancos contemplan que los solicitantes tengan entre 18 y 65 años (sin superar los 75 años al momento de abonar la última cuota), con un año de antigüedad laboral en relación de dependencia o dos años de inscripción activa para monotributistas, quienes deben presentar las últimas dos declaraciones juradas de ganancias y estar al día con sus obligaciones.
Si bien los pisos salariales mínimos parten de los $860.000 a $1.500.000 según la entidad, la condición excluyente es que la cuota inicial no supere el 25% del ingreso neto del grupo familiar, además de no registrar antecedentes negativos en las bases del Veraz y acreditar el 25% del valor de la unidad como pie inicial.
Papeles y demoras
A la hora de presentar la carpeta en el mostrador, se exige DNI, los últimos tres recibos de sueldo o seis cuotas de monotributo, certificado de empleo o constancia de ARCA (ex AFIP) y, en caso de sumar a un familiar como codeudor, su respectivo comprobante junto al acta de matrimonio o convivencia. Por el lado de la propiedad, es preciso contar con la escritura, el boleto de compraventa y los informes de dominio, municipal y ARBA al día.
Pese al interés por consolidar esta vía de compra, en el mercado local advierten la existencia de severos escollos administrativos. Uno de los cuellos de botella más recurrentes se origina en la falta de actualización de los planos de obra, agravado por las demoras de las oficinas estatales encargadas del control e inspección. Estas dilaciones burocráticas se extienden durante meses, llegando a provocar la caída de la reserva inmobiliaria al vencerse los plazos otorgados por los bancos.
La martillera Gisela Agostinelli subrayó la trascendencia de este momento para el mercado: “Después de muchos años sin crédito, el sueño de la vivienda propia es posible o está más cercano para muchas familias que sin esta posibilidad no podrían acceder a una casa propia. Lo ideal sería que los bancos flexibilicen los requisitos y condiciones necesarias para que las personas puedan cumplir el sueño de la vivienda propia mediante el acceso a un crédito hipotecario”.
Frente a este escenario, los especialistas del sector inmobiliario platense coinciden en que, para quienes dispongan del empujón inicial correspondiente al 25% del precio de la propiedad, la coyuntura resulta propicia para dar el paso hacia la casa propia, canalizando el esfuerzo mensual hacia un patrimonio personal en lugar de un canon locativo.
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