En la dinámica diaria del mercado de alquileres de viviendas, la gestión de las reparaciones representa uno de los puntos que exige mayor claridad contractual y negociación entre las partes. Establecer pautas precisas desde el inicio del contrato resulta clave para evitar conflictos y determinar con celeridad a quién le corresponde costear cada arreglo cuando surge un inconveniente técnico en la propiedad.
Las normativas vigentes y la práctica habitual en el sector inmobiliario dividen los mantenimientos en dos grandes categorías: los vicios estructurales o del paso del tiempo, y las tareas derivadas del uso ordinario.
De esta manera, problemas en redes de agua, gas o electricidad corresponden a la órbita del locador, mientras que las intervenciones menores de conservación diaria corren por cuenta de quien alquila.
Para resguardar el estado del inmueble al finalizar la relación contractual, al inicio del alquiler se suele solicitar un depósito en efectivo la firma de un pagaré en garantía o la contratación de un seguro. Estos instrumentos se utilizan para cubrir eventuales daños no reparados al momento de la restitución del bien. El pagaré y el depósito se devuelven al locatario una vez verificado el buen estado de la propiedad.
En el caso de que el inquilino no responda ante deterioros imputables a su uso, también puede llegar a notificar a los garantes.
La martillera Gisela Agostinelli sintetizó el principio general que rige el mantenimiento: “El locador debe conservar el bien alquilado en estado de servir al uso convenido y hacer, a su cargo, las reparaciones que exija el deterioro por desgaste, antigüedad, filtraciones y humedades; mientras que el locatario debe mantenerlo en buen estado, usarlo conforme al destino pactado y responder por los deterioros que cause por su culpa o de quienes dependen de él”.
lo que más complica
Entre los arreglos más frecuentes en el mercado local aparecen los problemas en cañerías, las fallas en termotanques o calefones y la aparición de manchas de humedad.
En estos últimos casos, determinar el origen técnico resulta determinante: no es lo mismo una filtración por la rotura de un caño o el deterioro de una membrana, lo cual constituye un vicio constructivo a cargo del dueño, que la acumulación de hongos ocasionada por la falta de ventilación en los ambientes, que responde a un hábito del ocupante.
casa y oficina
Con la masificación del trabajo remoto, esta discusión adquirió un matiz más complejo. Un desperfecto en un calefactor, una filtración severa o una interrupción en el servicio de conectividad no solo perturban el descanso y la vida personal del habitante, sino que afectan de forma directa su actividad laboral y su sustento económico desde el hogar.
Al abordar los aspectos que generan mayores grises y desencuentros entre las partes, Agostinelli señaló al impacto de la urgencia en la vida cotidiana actual: “Hoy en día, cuando muchas personas hacen home office, una rotura de calefacción, una filtración o un corte de Internet no solo afectan el desempeño del locatario sino su sustento económico y es ahí donde surgen los grises. La línea es muy fina entre cuando la reparación es urgente y no lo es; por eso, aunque en el contrato están determinadas las responsabilidades, a veces se aplica el sentido común buscando el equilibrio”, analizó la especialista.
Ante la falta de especificación en una cláusula contractual particular, las partes deben remitirse a las pautas generales del Código Civil y Comercial para resolver la controversia sin deteriorar el vínculo locativo.
el acuerdo en el punto cero
En este escenario, en el mercado inmobiliario se puntualiza también en la utilidad que tiene definir los mecanismos de actuación desde la firma del contrato. Siempre, con el objetivo de generar confianza y evita que los contratiempos escalen hasta un punto que altera la paz del hogar y de la inversión.
Según explicó Agostinelli, la atención inmediata de detalles menores -como cambiar una manija o revisar una mancha de humedad incipiente antes de que se extienda- evita daños mayores en la estructura y preserva la armonía de la relación contractual. Incluso, al momento de encarar las renovaciones, donde se mantiene la misma división de responsabilidades.
A la vez, en las inmobiliarias también se plantea el impacto que puede tener la dimensión operativa que requiere el rubro de las reparaciones en la administración de propiedades.
En ese sentido, Agostinelli puntualizó que la gestión de los arreglos, en general, constituye un punto complejo que demanda, no solo dedicación permanente. También aconsejó contar con un equipo profesionalizado de especialistas en plomería, electricidad y albañilería para responder de manera ágil.
No obstante, se insiste en el rubro en que el diálogo preventivo y la comunicación fluida son herramientas esenciales para encauzar los reclamos cotidianos.
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