El mercado inmobiliario mira de cerca el blanqueo de capitales y la aplicación del régimen de inocencia fiscal: son dos instrumentos que podrían actuar de forma coordinada para movilizar fondos que históricamente se encontraban fuera del circuito formal.
Esta inyección podría potenciarse junto con el regreso paulatino del crédito hipotecario, la estabilidad del dólar y la mayor flexibilidad que introdujo la derogación de la anterior ley de alquileres, devolviendo confianza a los inversores y las familias que buscan casa.
Según datos del mercado en la Región, el movimiento de fondos regularizados dejó de ser una expectativa para convertirse en una realidad. Se estima que aproximadamente un 40% de las operaciones inmobiliarias de compraventa en el ámbito local son traccionadas o generadas directamente por fondos provenientes del blanqueo de capitales.
Este flujo de capitales se está canalizando de manera muy específica en la Ciudad. La demanda impulsada por el blanqueo se orienta principalmente hacia departamentos monoambientes, unidades de uno y dos dormitorios situadas dentro del casco urbano, y algunos lotes estratégicos en las zonas residenciales de la periferia.
Este incremento progresivo de las consultas y reservas podría generar presión sobre los valores de las propiedades.
Respecto al panorama general y la inyección de dinamismo que trajo esta medida, la martillera pública Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó que “el blanqueo movió el mercado inmobiliario. Aparecieron compradores con dólares blanqueados buscando comprar y así también aumentó el número de escrituras”.
También hubo propietarios que declararon departamentos y los volcaron al mercado de alquiler o venta, generando una mayor oferta en la Ciudad.
Requisitos del blanqueo
Sin embargo, el nuevo ecosistema normativo también exige rigurosidad técnica para garantizar el éxito y la legalidad de las transacciones. Para aplicar los dólares del blanqueo a una propiedad, el comprador debe cumplir de forma estricta con un proceso formal de bancarización. El procedimiento requiere abrir una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA) en una entidad bancaria, depositar allí los dólares en efectivo y realizar la transferencia correspondiente para la adquisición del inmueble. Asimismo, se debe presentar ante el banco una declaración jurada que acredite que el destino de ese dinero es una operación onerosa. Eso es la compra de una propiedad.
La inocencia fiscal
En paralelo, la denominada inocencia fiscal y los cruces de información exigen un análisis pormenorizado por parte de las inmobiliarias. Hoy en día, mediante la tecnología y la interconexión de bases de datos bajo el marco de la Ley Bases, la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (Arca) cruza datos de manera automática con los bancos y las escribanías, por caso.
Eso obliga a asesorarse sobre las obligaciones tributarias antes de avanzar con las firmas del boleto o la escritura.
El Régimen de Inocencia Fiscal marca un cambio de paradigma profundo en la relación entre el Estado y los contribuyentes. A diferencia del sistema tradicional en el que recaía sobre el ciudadano la carga de justificar cualquier incremento patrimonial o depósito de dinero, esta normativa establece que el contribuyente se presume cumplidor, invirtiendo la carga de la prueba hacia la ARCA, ex AFIP).
En el mercado inmobiliario, este principio actúa como incentivo al uso de los “dólares del colchón”, ya que al adherir al Régimen Simplificado de Ganancias se activa una especie de “tapón fiscal”: el organismo recaudador deja de fiscalizar los consumos personales y las variaciones patrimoniales, permitiendo aplicar ahorros no declarados a transacciones formales sin que esto dispare una presunción automática de evasión.
Al analizar los cuidados y prevenciones que deben adoptarse cuando se plantea una operación bajo las instancias del régimen de inocencia fiscal, Agostinelli remarcó de manera tajante la necesidad de actuar con cautela y transparencia institucional: “La inocencia fiscal no está buena porque después si uno no sabe o piensa que no hay que pagar determinado impuesto en una operación y después se desayunan con que si hay que pagarlo es un momento incómodo para todos. Por eso, siempre hay que poner las cartas sobre la mesa desde el principio para que cada parte sepa lo que le corresponde abonar”.
Más flexibilidad
El régimen en vigencia podría tener más beneficios. En los últimos días, el Gobierno Nacional anunció que enviará al Congreso un proyecto que busca más flexibilidad. Entre los objetivo está facilitar el uso de ahorros no declarados en inversiones, especialmente en el mercado inmobiliario.
Propone eliminar el límite de ingresos anuales (hoy mil millones de pesos anuales) y de patrimonio (10 mil millones anuales) para adherirse al régimen, ampliando el universo de contribuyentes alcanzados.
A la vez, establece como fecha límite el 31 de diciembre de 2027 para exteriorizar fondos y destinarlos a inversiones o compras registrables.
Si prospera la idea, el dinero se considerará parte del patrimonio desde el momento en que se aplique a una operación, evitando reclamos retroactivos y se podrán comprar inmuebles con pagos en efectivo. Así, las operaciones realizadas mediante escritura pública podrán concretarse con dinero en efectivo sin perder los beneficios del régimen, entre otros cambios.
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