El mercado inmobiliario de La Plata atraviesa una etapa de reconfiguración que impacta en el debate entre adquirir una propiedad nueva a estrenar o inclinarse por una usada. Esta elección, condicionada por el presupuesto y las necesidades de cada comprador, hoy se ve atravesada por un fenómeno que los operadores locales observan con atención: lo que se analiza como un quiebre de la brecha histórica de precios que tradicionalmente separaba a ambos segmentos.
Lejos de un fenómeno transitorio, se observa una reconfiguración impulsada por una caída general de los valores de las propiedades de segunda mano, que se encuentran en niveles históricos bajos y el impacto inflacionario sobre la industria de la construcción, que lleva los costos hacia arriba.
Los números de la brecha
Al respecto, martilleros y corredores inmobiliarios locales, actuando como mediadores y analistas del sector, advierten el fenómeno y sus consecuencias. En este contexto, la martillera pública Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, sostuvo que “la brecha entre inmuebles usados versus a estrenar varía según la zona, antigüedad ó estado, pero se podría decir que ronda entre un 25 y un 40 por ciento. Históricamente era de un 7 a un 10 por ciento aproximadamente la diferencia pero se amplió por los elevados costos de construcción, entre otras cosas”.
Este panorama se nutre de diversos factores que tensionan los precios a la baja, como la necesidad de liquidez por parte de constructores para afrontar los crecientes costos de obra (materiales y mano de obra), la competencia de las unidades financiadas en pozo y la mayor oferta disponible.
De hecho, en el mercado se indicaba en los últimos días que el “pozo” está alrededor de un 5% más caro que las unidades a estrenar, cuando históricamente era al revés debido a los costos de construcción que antes se calculaban más bajos.
La unidad usada muestra como ventaja competitiva un precio absoluto más bajo, la posesión inmediata del inmueble y un mayor margen para negociar. Sin embargo, todo eso puede verse alterado por la necesidad de refacciones.
Al mismo tiempo, la derogación de la Ley de Alquileres generó una reaparición súbita de la oferta, permitiendo que muchas propiedades que estaban fuera del circuito volvieran a la venta, presionando los precios a la baja.
Las variables
Marcelo Marco Tavella, asesor de inversiones y de la inmobiliaria Gómez Requena, también ofreció su visión basada en la dinámica diaria de las operaciones inmobiliarias. “Hay muchas variables, pero comprando nuevo depende de la construcción, de la calidad constructiva y en ese caso hay que ver también si tiene escritrura definitiva. Si es algo usado o con antigüedad nosotros pensamos que también hay que ver la calidad de la construcción. Hoy hay mucho a estrenar con calidad constructiva baja. Así que una propiedad antigua, consolidada, de buena calidad es importante”, explicó Marco Tavella, quien añade la recomendación para estos casos de “ver los papeles y el estado” antes de cerrar la operación.
El inversor de pozo o estrenar busca certidumbre y menor mantenimiento, aunque los plazos de obra y el costo financiero son factores para tener en cuenta.
Se plantea en el mercado local que el inversor, por lo general, prefiere unidades ya terminadas para poder rápidamente volcarlas al mercado de alquileres y percibir la renta mensual, evitando la espera de la finalización del proyecto.
No obstante, para quien no cuenta con la totalidad del dinero, comprar en pozo sigue siendo una importante opción.
Lo que se pide y lo que sale
Según apuntó Agostinelli, en valores promedio, los monoambientes usados rondan entre 28.000 y 42.000 dólares, las unidades de un dormitorio entre 45.000 y 60.000, y de dos dormitorios entre 65.000 y 85.000 dólares, dependiendo de la zona, comodidades, metros, antigüedad y estado.
Ahí no termina todo. Otro analista se entusiasmó con ventas de departamentos de dos dormitorios por 110 mil dólares y casas en precios de 150 a 200 mil dólares. “Si te fijás, en Gonnet o City Bell esas casas que entran no duran más de dos meses”, dijo.
A la vez, recomendó prestar atención a los edificios en construcción con unidades libres. Pueden ser una oportunidad en un escenario con pocos proyectos de reciente iniciación.
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