En un contexto complejo, La Plata muestra un retroceso: pasó de disputar el segundo o tercer lugar en volumen de permisos de obra a relegarse al quinto o sexto puesto a nivel provincial. Así lo advirtió Germán Zuloaga, presidente del Colegio de Arquitectura y Urbanismo (Cauba) Distrito 1, entidad que agrupa a 3.300 profesionales, de los cuales cerca del 80% desarrolla sus actividades en la Ciudad.
Según apuntó el profesional en el programa “Despierten Bonaerenses”, que se emite por La Redonda 100.3 y la plataforma You Tube, la combinación de demoras administrativas, confusión normativa y déficit de obras públicas configura un escenario crítico para el desarrollo urbano platense.
BUROCRACIA
“El mayor obstáculo que enfrentan los desarrolladores y profesionales radica en la extrema dilatación de los plazos burocráticos. Obtener un permiso de obra en La Plata demanda hoy entre 8 y 9 meses, plazos agravados por la falta de aplicación del permiso provisorio municipal, una herramienta consagrada por ordenanza pero no habilitada por la actual gestión”, resaltó Zuloaga.
A esta traba se suma el complejo trámite de la factibilidad de proyecto. Con el fin de obtener certezas antes de volcar inversiones, los arquitectos gestionan esta factibilidad previa. Sin embargo, el expediente recorre en una primera instancia exactamente el mismo circuito que la carpeta de obra y, una vez aprobado, debe volver a transitar todo el camino al solicitar el permiso definitivo. Lejos de ahorrar tiempo o dar celeridad, la factibilidad genera un bucle que estira la tramitación más allá de los nueve meses, desalentando la inversión formal.
A la lentitud administrativa se añade la falta de certeza provocada por la modificación del Código de Ordenamiento Urbano a fines del año pasado. El desconocimiento técnico sobre los nuevos códigos y sistemas de premios -tanto por parte de profesionales independientes como de los propios inspectores municipales- ralentiza aún más los expedientes, señaló el directivo.
En esa línea planteó, además, “una franca contradicción” entre la planificación estratégica y la norma aplicable. “Mientras el Plan Urbano a 50 años busca densificar el casco con edificaciones verticales de hasta 10 niveles o 30 metros de altura, el Código exige unidades habitacionales de gran superficie (superiores al mínimo de 30 m²)”, indicó.
Esta exigencia choca de frente con la demanda de familias monoparentales o personas solas, encarece los costos por unidad y paraliza la oferta multifamiliar en el casco, donde solo continúan los trámites iniciados bajo la ordenanza anterior, aclaró.
Carga hidráulica al privado
Se considera en el Colegio que el modelo vigente traslada al sector privado la responsabilidad del riesgo hídrico. Según Zuloaga, se prohibe submurar o construir cocheras a medio nivel y se exigen costosas obras de retención dentro del lote. Estas restricciones resultan comunicadas al Registro de la Propiedad, “planchando” la matrícula del inmueble y obstaculizando ventas bancarias o el acceso a créditos, describió el profesional.
“Obtener un permiso de obra en La Plata demanda hoy entre 8 y 9 meses, plazos agravados por la falta de aplicación del permiso provisorio municipal, una herramienta consagrada por ordenanza pero no habilitada por la actual gestión”
Germán Zuloaga, presidente del Cauba 1
En contraste, las obras públicas estructurales se encuentran paralizadas o desarticuladas. El titular del Colegio detalló que cuencas como la del Maldonado carecen de proyectos conocidos y las intervenciones en arroyos se han ejecutado de manera fraccionada. Tampoco se adecuaron las plazas públicas como reservorios retardadores mediante ingeniería de cotas, dijo. A esto añadió lo que señaló como postergación en conectividad vial y logística: la inconclusa autopista hacia la ruta 11, accesos deficientes como la avenida 90 o la 520, el estancamiento del aeropuerto y la falta de mantenimiento o completamiento de tramas clave como la avenida 526.
“Usurpación de la clase media”
Según el titular del Cauba 1, en la periferia proliferan obras unifamiliares sin permiso regularizado debido a la inacción preventiva de la Municipalidad, que suele “cazar en el zoológico”, fiscalizando únicamente a quienes se presentan de forma espontánea.
Asimismo, marcó demoras de 8 a 10 años para escriturar urbanizaciones abiertas debido a la compleja convalidación entre el municipio y la Provincia. “Han empujado a la clase media a buscar alternativas al margen del sistema formal”, planteó Zuloaga.
La venta de partes indivisas se convirtió, en palabras de los especialistas, en la “usurpación de la clase media”: una respuesta informal ante la imposibilidad de acceder formalmente a la tierra en una ciudad trabada por su propia burocracia.
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