En el mercado inmobiliario de La Plata van dejando marcas las tendencias o preferencias de quienes buscan comprar. Tradicionalmente, la tipología del departamento en el casco urbano representaba la opción por excelencia para quienes apuntaban a un costo de mantenimiento previsible y acotado. Sin embargo, en el escenario actual, ese paradigma histórico comenzó a resquebrajarse por causas que van desde la economía hasta un efecto de la pandemia.
Operadores e intermediarios del sector local reportan un incremento en el nivel de consultas e interés por la compra de casas usadas, una tendencia que responde tanto al impacto de gastos fijos como a las distorsiones en los costos de la edificación.
En un contexto atravesado por la readecuación de tarifas de servicios públicos, subas salariales en los encargados de edificio y el encarecimiento generalizado del mantenimiento edilicio, las expensas pueden transformarse en un ítem de gran peso dentro del presupuesto familiar.
Analistas de la plaza platense que hablaron con este diario coinciden en señalar que, ante la magnitud de las liquidaciones mensuales, esos gastos comunes comenzaron a percibirse prácticamente como un segundo alquiler encubierto, afectando de manera directa la rentabilidad y la previsibilidad financiera de los propietarios.
En este sentido, la martillera local Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó la principal ventaja estratégica que perciben hoy los potenciales compradores al inclinarse por inmuebles individuales: “Tradicionalmente, los departamentos se buscaban por ser la opción más económica de mantenimiento, pero hoy ese paradigma cambió. Las expensas han aumentado su valor generando un costo alto mes a mes que no capitaliza la propiedad. Mientras que la casa pasó de ser un gasto mayor a un refugio financiero seguro con expensas cero”.
Esta búsqueda de autonomía financiera aparece en el marco en el que se dan las consultas en inmobiliarias de la Ciudad. Fuentes del mercado platense sostienen que el temor a quedar “rehén” de los incrementos permanentes de ese tipo de gastos está volcando la balanza hacia la tipología suburbana o urbana con lote propio.
Los interesados priorizan destinar sus recursos económicos al mantenimiento directo de su propia infraestructura en lugar de financiar las liquidaciones de las administraciones de consorcio, asegurándose un control del ciento por ciento sobre sus costos fijos y la potestad de decidir cómo, cuándo y de qué manera encarar las reparaciones o mejoras en el inmueble.
No es todo: “Esto empezó con la pandemia, cuando la gente buscaba verde para escapar del encierro y nunca se detuvo desde entonces”, apuntó otro observador del mercado platense.
opciones de precio
Una estimación de mercado indica que para una casa de dos dormitorios, con garaje y verde, sobre un lote de 10 x 30, en un barrio central del Casco ronda los 160.000 dólares. La misma, en una zona periférica o alejada pero en el Casco, puede bajar a 120.000.
El segmento casas familiares de ese rango es amplio, en oferta y precios. Por ejemplo, más afuera, en 133 y 46, se ofrece una casa de 130 metros cuadrados, sobre un terreno de 195, a 95 mil dólares.
Son números que pueden igualar o superar ofertas de departamentos usados, del segmento medio, en el casco céntrico de la Ciudad.
A esta dinámica ligada al gasto mensual se suma la realidad del sector de la construcción. En los últimos años, el costo de edificación registró un fuerte salto en dólares, acumulando elevadas sumas en el valor del metro cuadrado construido. Este encarecimiento enfrió la demanda y las consultas por lotes de terreno y proyectos de obra. También se le adjudica al nuevo código de ordenamiento urbano (que redefinió zonas, alturas y exigencias de diseño) una parte del ambiente de recálculo de proyectos en altura.
Frente a este panorama, fuentes del sector inmobiliario local destacan que adquirir una vivienda usada hoy resulta considerablemente más económico que encarar el proceso de construcción desde cero, convirtiendo a las casas ya consolidadas en una oportunidad atractiva en términos de valor de reposición.
Por otra parte, un reciente informe elaborado en el mercado inmobiliario aportó una mirada de fondo sobre el stock habitacional y la demanda urbana, concluyendo que existe un problema de formato en las grandes ciudades.
De acuerdo a este relevamiento, se registra un stock considerable de departamentos de tres y cuatro dormitorios que no logran captar el interés del segmento familiar, dado que los compradores, ante la disponibilidad de una superficie cubierta similar, optan de forma determinante por la tipología de una casa.
“Está cambiando el paradigma: ya no es solo la elección de casas por la búsqueda de verde pospandemia, sino que se tienen en cuenta variables como los fenómenos económicos de reposición, el desacople de precios y el fenómeno demográfico estructural del stock edificado”, indicó Agostinelli.
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