Luego de atravesar períodos críticos entre 2019 y la pandemia, donde el rendimiento real de los inmuebles en alquiler llegó a tocar pisos históricos del 1% al 3% anual con un dólar en alza, el panorama actual muestra cifras más alentadoras para los inversores. Según analizan en el mercado, la combinación de valores de venta estabilizados y un nuevo escenario para los contratos pone al ladrillo en mejor posición como protector de inversiones y herramienta de capitalización.
La reactivación de los retornos se apoya en las nuevas reglas de juego que rigen los contratos. Con el dólar más quieto frente al peso, desde 2024 la tasa empezó a subir hasta superar el umbral del 6%, que se mira como dato positivo en el mercado. Hoy no se toca el rendimiento histórico de hasta 12% en la década de los ´90, pero hay gestos distendidos.
Estimación
El martillero Ramón Penayo, propietario de “Penayo Propiedades”, calculó que “la renta anual se mueve hoy entre el 8 y 10 por ciento, de acuerdo con la inversión”. Para desarmar metodológicamente este porcentaje, el especialista tomó como ejemplo el caso testigo de un departamento tipo con un valor de mercado de entre 35 mil y 38 mil dólares: alquilado a unos 400 mil pesos de promedio mensual, la unidad es capaz de generar alrededor de 3.200 dólares anuales. Al respecto, Penayo aclaró que el rendimiento neto “depende mucho de las expensas, de si es un PH en un pasillo, el estado y la ubicación. Luego hay que descontar impuestos y expensas extraordinarias si las tuviera”.
En el esquema de gastos corrientes, los impuestos a cargo del propietario -la tasa Municipal y el Inmobiliario- promedian en la actualidad unos 20 mil pesos mensuales. No obstante, las inmobiliarias señalan que con el nuevo marco desregulado se observan convenios específicos donde el componente Municipal se traslada a quien alquila.
En paralelo, los inversores con más de una propiedad deben contemplar el impacto de la cuota complementaria del Inmobiliario que aplica la agencia de recaudación provincial.
A pesar de que el recupero de la inversión demanda un horizonte de mediano y largo plazo, los operadores destacan el efecto multiplicador del sistema. Al estar la propiedad arrendada, el locatario abona su mensualidad y provee un ingreso constante que permite financiar el propio activo. Por ejemplo, con el pago de la cuota de un crédito hipotecario. En ese caso, el comprador aporta habitualmente un 30% del valor al inicio y el banco financia el 70% restante. Luego, el inversor utiliza la renta para abonar la cuota del préstamo.
En valores promedio, hoy se puede plantear un alquiler del orden de los 350 mil pesos por un monoambiente, 450 mil para dos ambientes y 600 mil para tres. Las casas chicas, de 1 y 2 dormitorios pueden ir de 650 a 750 mil pesos.
Aclaran en el mercado, que sobre eso se puede sumar con el confort, diseño, balcón, cochera, patio y ubicación, entre otros aspectos “cotizables”.
Con el nuevo marco regulatorio, el alquiler sube de forma escalonada. El modelo más usado, es de ajuste cada tres o cuatro meses en contratos de dos años. El sector considera al esquema un avance en términos de custodia de la renta.
Gisela Agostinelli, martillera en “Agostinelli Propiedades”, analizó que “invertir en ladrillos sigue siendo una de las estrategias más sólidas y tradicionales, ya que protege el capital contra la devaluación, ofrece ganancia a largo plazo, permite obtener ingresos pasivos seguros. Históricamente, el mercado inmobiliario argentino se maneja en dólares protegiendo al capital ante la volatilidad de la moneda nacional. Comprar una propiedad para alquilar permite al comprador obtener un flujo de caja mensual constante y con el nuevo DNU, la renta logró recuperarse volviendo los retornos más atractivos”.
Según el cálculo de Agostinelli, en un análisis genérico de la plaza local, la renta anual promedio se ubica entre un 6% y un 7%.
Así, se requeriría acumular el monto del alquiler durante un período estimado de 16 a 17 años para amortizar por completo el capital invertido.
Un estudio reciente indica que en capital federal, la renta oscila entre el 3,6% y el 10,7%. La tasa más baja está en barrios caros, con propiedades de alto valor.
Esta perspectiva tienta a quienes buscan estructurar un fondo de retiro complementario, entendiendo que, en general, las jubilaciones resultan insuficientes para sostener el nivel de vida.
El plano administrativo
En el plano administrativo, el inquilino se hace cargo de la totalidad de los servicios públicos (luz, gas y agua) y de las expensas comunes ordinarias. El propietario paga los impuestos, las expensas extraordinarias y los gastos de administración a la inmobiliaria.
En cuanto a las reparaciones, el mantenimiento de techos y problemas de humedad corresponden al locador, quedando el resto de los arreglos menores a cargo del habitante. Se busca el “sentido común” y los acuerdos como llave maestra del negocio. Se evita para el propietario que la unidad quede vacía y las boletas de servicios, expensas e impuestos se carguen en su cuenta.
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