Advierten que el nuevo Código Civil generará aumentos en las expensas

Otra vez asoma un nuevo aumento en las expensas en los edificios de la Ciudad, principalmente para los inquilinos. ¿Cuál es la razón? La aplicación del nuevo Código Civil, que pasaría a considerar expensas ordinarias algunos rubros que hasta el momento son incluidos como gastos extraordinarios. Ahora pintar el inmueble, reparar una conexión de agua, e instalar una rampa para discapacitados en caso de que no la tuviera, pasará a ser un gasto común, aunque la aplicación de la normativa todavía genera múltiples interrogantes y no está exenta de polémica.

La advertencia fue realizada por la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata, donde aseguran que “el porcentaje dependerá de cada consorcio y de los gastos que deban afrontar”, por lo cual el incremento no será uniforme.

Ariel Coppari, vicepresidente de la Cámara de Administradores de La Plata, dijo que “los gastos de reparación, estética y mantenimiento del edificio pasarán a formar parte de los gastos comunes. Aquel que es propietario afrontará los mismos costos, pero se puede encarecer para los inquilinos, que deben pagar las expensas ordinarias”.

Hay un artículo que es clave en el nuevo Código Civil. Se trata del 2048, que se refiere exclusivamente a las expensas de los consorcios y que delimita qué se incluirá en los gastos comunes de los consorcios (ver aparte).

¿Y LAS EXTRAORDINARIAS?

¿Qué queda para las expensas extraordinarias? Los gastos que le sumen un valor agregado al edificio, al consorcio. Por ejemplo, la compra de un grupo electrógeno. O bien puede ser la instalación de un solarium, un sauna u otro elemento que en la actualidad carece el consorcio y le suma un servicio al inmueble.

Sin embargo, contra lo que se puede creer a priori, la instalación de rampas para discapacitados pasa a ser un gasto común, según se interpreta el artículo 2048. Si el edificio no cuenta en la actualidad con este acceso para personas con dificultades motrices y quiere sumarla en el futuro, no puede contabilizarla entre los gastos extraordinarios porque si bien le suma un nuevo servicio, el Código Civil que entra en vigencia en agosto lo incluye como una erogación para afrontar en forma comunitaria.

El abogado Carlos Garobbio, especialista en derecho civil y comercial, apuntó que “todo será materia de interpretación. Mientras se acomode la sociedad a las nuevas reglas pueden surgir conflictos que deberán ser resueltos por los jueces. Al propietario no le va a cambiar la variable de gastos, pero a los inquilinos puede ser que sí”.

Desde la Cámara de Administradores también indicaron que “los 3.500 edificios de la Ciudad que están en condiciones de formar un consorcio deben contar con dos nuevos libros oficiales: uno de propietarios y otro de firmas. El primero tiene que ver con el registro de los dueños de los departamentos y los domicilios que deben fijar para recibir las notificaciones, y el segundo es para dejar sentado si hay algún apoderado que pueda actuar en su lugar. Si bien el valor de los libros no es alto, puede resultar un gasto a considerar porque deben ser rubricados por los escribanos. Esto significaría sumar 1.600 pesos entre los dos libros, lo que se sumará a los gastos ordinarios, con lo que también encarecerá las expensas. Con la nueva normativa, el administrador tendrá mucho más trabajo, gestión y responsabilidades, por lo cual también podrá estipular un incremento en sus honorarios, lo que representará un gasto más entre los consorcistas”.

Según se informó en esa misma Cámara, “las nuevas expensas comunes pueden llegar en septiembre con los valores ajustados”.

Los consorcios también quedan obligados con el futuro código a crear un fondo de reserva, algo que ahora se hace en forma opcional. En tanto, al transformarse en personas jurídicas tendrán la ventaja de poder pedir préstamos bancarios ante la necesidad de afrontar un gasto para el que no alcance el fondo de reserva o encarar una reforma estructural del edificio.

Los especialistas también aseguran que “con el nuevo Código el consorcio se hace cargo de toda la extensión de la red de agua del edificio. El espíritu de la nueva normativa es que al hacerlo en forma comunitaria la solución a una filtración en un departamento no dependerá si el ocupante tiene el dinero disponible o no para afrontar el trabajo de restauración. Lo hace el consorcio y se pasa a las expensas comunes.