Crece la oferta de venta de viviendas usadas en distintos barrios de la Ciudad

Entre dos y tres años es el tiempo de espera para la venta de una casa en el casco urbano platense. El fenómeno se advierte a simple vista, con sólo prestar atención al andar por cualquier barrio y advertir la gran cantidad de propiedades que ofrecen a través de los clásicos carteles las inmobiliarias. En algunas cuadras no sólo son muchos, sino que además parecen envejecer junto con los inmuebles, la mayoría de varias décadas de antigüedad.

Por lo general, el motivo de la puesta en venta de viviendas unifamiliares, según señalan en el sector, obedece a razones motivadas en transiciones vitales: los matrimonios se hacen grandes, los hijos ya no viven con ellos, y la casa les “queda grande” al tiempo que le insume gastos muy elevados. También muchas de esas ofertas son producto de sucesiones.

“Eso ocurre en todas las épocas, pero lo que es muy de ahora es que los matrimonios jóvenes con hijos ya no buscan como antes casas en el radio de La Plata y deciden vivir en barrios cerrados o clubes de campo, donde encuentran una mayor seguridad”, apunta Estela Valverde.

La martillera reconoce, asimismo, que el rubro de venta de casas en la Ciudad muestra muy poco movimiento. “Los propietarios están entre dos y tres años tratando de vender, a tal punto que son ellos los que nos invitan a nosotros a bajar el precio”, indica Valverde, para quien una referencia de los valores que se manejan hoy en el sector es el de una casa en un barrio semicéntrico, emplazada en un terreno de 10 por 40 y desarrollada en 180 metros cuadrados, de no menos de 30 años antigüedad. “Están entre 250 y 280 mil dólares”, añade como dato.

DIFÍCIL ACCESO A LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Existe otra causa que “plancha” las operaciones de venta en el rubro de las casas específicamente. La falta de acceso a créditos hipotecarios es también una de las explicaciones que manifiestan los martilleros y martilleras de la Ciudad, como Juan Segundo M. Yacoub, quien desde el estudio de 13 y 46 opina que sin la posibilidad de préstamos bancarios “es casi imposible que una familia pueda comprar”.

Según coinciden en las inmobiliarias, los proyectos familiares, esos que arrancan las parejas jóvenes con hijos chicos y que hasta hace un tiempo, dentro de los sectores medios, se concretaban en casas dentro del casco urbano, se mudaron a zonas del norte de la Ciudad (Gonnet, City Bell, Villa Elisa), localidades que en los últimos años estallaron en dúplex y triplex propuestos por desarrolladores, o hacia el lado sur, en barrios de Sicardi, Garibaldi y Arana, puntos del Partido con cotizaciones de lotes más accesibles y donde los vecinos se lanzan a construir por su cuenta.

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La tendencia en ese sentido, según remarca Yacoub, es vivir en barrios cerrados o urbanizaciones de diseño. “Adentro de la Ciudad lo que se destaca es la venta de pozo para la construcción, que permite después una rentabilidad, y no la de casas; después se mueve un poco el mercado con los departamentos a estrenar y los que tienen de tres a cinco años de antigüedad. Es difícil vender las propiedades más antiguas porque dejó de ser un negocio comprar y refaccionar”, precisa el martillero.

Según las estimaciones del sector, levantar una casa de categoría en un country (que es una de las tendencias que más se observan entre las familias de alto poder adquisitivo) cuesta entre 1.500 y 1.700 dólares el metro cuadrado.

Por su parte, integrante del mismo estudio inmobiliario, la arquitecta Viviana Yacoub resalta que “los valores de las casas en el casco urbano se tasan en relación con los edificios que se pueden construir en ese terreno”.

La desarrolladora no comparte una de las inminentes reformas del Código de Planeamiento. “En el Municipio buscan que la Ciudad crezca en altura porque el crecimiento en llanura obliga a instalar nueva infraestructura, y eso no favorece a nadie. También tendría que crecer, pero con planificación, hacia los costados”, concluye.

“Hay propietarios que siguen aferrados a precios más afectivos que reales”, remarcan en el sector

También Mario Saldías, integrante de un proyecto inmobiliario con sede en 13 y 36, señala la baja rotación en la venta de casas, aunque el bróker lo atribuye al alto valor que se pide por las propiedades: “antes de la pandemia los valores de las propiedades en la Región estaban ya elevados; durante la cuarentena del año pasado se produjeron importantes bajas, pero aún muchos propietarios siguen aferrados a la idea de un precio que es más afectivo que real”, sintetiza.

En esa misma dirección, Saldías subraya que “si bien los factores que inciden en el precio son muchos, observamos que el aumento del dólar, una tendencia importante a salir de la Ciudad y vivir en las afueras, en espacios más abiertos y menos contaminados, que el mercado está manejado, básicamente por los compradores que son quienes tienen el dinero”.

Santiago Mamberto considera que el fenómeno responde, sobre todo, a un cambio de hábitos que con los años se va profundizando. “Hasta hace un tiempo, la gente que vivía en una casa del centro tenía doble casa, porque también tenía una casaquinta en la zona norte. Ahora, viven en las afueras de la Ciudad, en barrios cerrados o abiertos, las casas que quedaron en el casco urbano son instituciones o comercios y en los departamentos del centro viven la tercera edad o estudiantes”, puntualiza el martillero.

“Es momento de compradores”

Además de las transformaciones en las prácticas sociales en torno a la elección donde armar un hogar y de una coyuntura para nada favorecida por la oferta de créditos, se da una situación muy puntual vinculada a las oscilaciones en el precio del dólar, la moneda que fija techos y pisos en las operaciones inmobiliarias, y a la reticencia de los vendedores a readecuar los valores que exigen.

Así lo entiende la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, Mirta Libera. “Todo tipo de inmuebles usados han tenido un reajuste que tiene que ver con los cambios de valor del dólar. Previo a la pandemia las propiedades tenían un precio y después bajó. Algunos propietarios no han accedido a la retasación y prefieren mantener un valor que en realidad no es el del mercado actual”, explica la dirigente del sector.

“Aumento del dólar, salir de la Ciudad y vivir en espacios más abiertos inciden en los precios”

Frente a este panorama y con una franja de vendedores que sí acepta recotizar para abajo, Libera sostiene que “este es el momento de los compradores”. Y es que, de acuerdo a la evaluación que hace del mercado la martillera, “es una buena oportunidad para adquirir una propiedad cuando algunos de los vendedores están ofreciendo descuentos importantes”.

Según señalan en el sector, a la hora de realizar “rebajas” en propiedades de 250 mil o 300 mil dólares situadas en barrios, por caso, del norte platense, se llegan a descontar del precio original hasta 50 mil dólares. “Entonces ahí sí se venden”, se asegura.

CALIDAD

Sobre los valores de venta del mercado, remarcan los martilleros especializados que esta variante estructural está fundamentalmente a la calidad del inmueble.

“Tanto usado como nuevo, siempre es aconsejable fijarse en la calidad del inmueble que se ofrece a la venta y en función de eso saldrá el valor que se puede pedir en el mercado”, resaltan.

Por eso remarcan que si bien es importante fijarse en el precio porque es lo que nos permitirá saber si se puede alcanzar el valor o no, también la calidad tiene que tomarse en cuenta, para evitar luego tener que gastar en lo que presuntamente se ahorró en arreglos que pueden representar un valor superior a lo que se evitó gastar en un principio.

Son diversos los factores que hay que poner en la balanza a la hora de adquirir un inmueble, remarcan distintos profesionales, en una de las inversiones más importantes para resolver.