Un rubro que crece: countries y barrios cerrados

Con una demanda sostenida pero más selectiva se mueve el mercado de venta de lotes y casas en countries y barrios cerrados en la Región. Una de las claves pasa por el precio de las expensas, cuyo valor depende de los servicios y amenities que ofrecen.

Eduardo Di Tomaso, director de Área 60, en ruta 2, dijo que “en la actualidad el mercado nos está mostrando que la gente prefiere comprar un lote y construir”. Y agregó: “en nuestros casos los lotes de 1.300 ó 1500 metros cuadrados promedio tienen un valor que arranca en 37.000 dólares. En nuestro caso apostamos a que la gente construya”.

“Comparados con los números en plena pandemia, los valores han aumentado entre un 50 y 75 por ciento dependiendo de la ubicación y si acceden a incluir compromiso de construcción. Tenemos lotes con compromiso de construcción. Obviamente esta obligación va acompañada de una propuesta comercial en el precio especial. Si no incluye dicho compromiso, no tiene tiempos exigidos para el inicio (de la obra). Como dato, una vez que haya comenzado la obra, el reglamento de los barrios exige 18 meses para la misma”.

Según la martillera pública Gisela Agostinelli, “los lotes y casas en countries más económicos están sobre ruta 2. Por estas zonas, un lote oscila entre 30.000 y 45.000 dólares, y una casa puede construirse desde 75.000 mil dólares aproximadamente”.

La profesional agregó que “las expensas dependen de la categoría del country y los amenities que tenga (gimnasio, club house, canchas de tenis, espacio de golf) aproximadamente rondan los 50.000 pesos”.

Para el martillero Ramón Penayo, “en ruta 2, por 1.000 metros cuadrados, se puede conseguir un lote entre 40.000 y 60.000 dólares. Ya en otros countries más consolidados, en la zona de City Bell, el valor puede rondar los 80.000 a 90.000 dólares”. En los countries consolidados, donde hay menos lotes disponibles, el precio puede llegar a los 120.000 dólares.

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Penayo también indicó que “una casa terminada puede estar entre los 220.000 y 250.000 dólares en un country. Antes de la pandemia se hablaba de 300.000 y 400.000 dólares” y añadió que hoy el “el costo de la construcción puede estar en unos 800 dólares el metro cuadrado, con un estándar bueno, según distintos profesionales vinculados al sector de la construcción”. Y sobre las expensas indicó que “varían con respecto a la cantidad de lotes, pero entre barrio cerrado y countries pueden estar entre 30.000 y 60.000 pesos”.

Un dato que hay que ponderar es el de los servicios que proponen. Hay countries donde llegan a los 80.000 pesos las expensas.

El martillero Santiago Mamberto destacó que “la gente no elige un barrio si las expensas son muy caras. Uno de los factores que encarece la expensa es la seguridad con presencia de personal en el lugar. Es mucho más costoso que aquellos barrios que tienen sólo sistema de monitoreo y cámaras. La hora hombre tiene un valor alto y hay espacios en los que pagan una expensa de 70.000 pesos por tener personal de seguridad en el lugar”.

Según otros martilleros consultados “hay casas que se venden en 200.000 dólares, en un lote de 800 metros cuadrados. De ahí en adelante el precio puede crecer”. También se informó que en un barrio cerrado, sin servicios, en la zona de Villa Elisa, “un lote puede estar hoy en los 75.000 dólares”.

Mientras esperan concreción 30 proyectos para nuevos countries y barrios cerrados en la Ciudad, uno de cada tres nuevos metros cuadrados de la extensión urbana en La Plata durante la última década medida están en este rubro. El avance explosivo en el modelo se relaciona, según explican desde inmobiliarias consultadas por este diario, con la problemática de la seguridad como factor fundamental. Otro factor de decisión es la posibilidad de tener una recreación diaria segura para los chicos, principalmente para los matrimonios jóvenes.

Una actividad que registra cada vez mayor relevancia en los countries es el fútbol, con torneos incluidos.

En tanto, las múltiples variantes de barrios cerrados -en varios casos son dos o tres manzanas cerradas- tienen como particularidad su ubicación, casi en el casco urbano. Cuentan con algún sistema de seguridad, pero no tienen mayores servicios.

“Los countries y los barrios cerrados buscan solucionar un problema social grave como es el tema de la inseguridad”, asegura Agostinelli.

El modelo tiene opciones que implican costos variables. Va desde los countries y clubes de campo con servicio de vigilancia y áreas de uso común (recreación, deportes) hasta los más modestos, barrios cerrados con un portón de acceso común.

Por su parte, Penayo contó que “hubo una demanda muy grande en la pandemia”, que asoció con “la necesidad de tener verde”. Se remarcó que a esta altura del año esa demanda por el espacio verde crece.

Según los distintos martilleros y desarrolladores urbanos consultados, hoy también se toma en cuenta a la hora de decidir una compra si la zona tiene problemas con Internet y el wifi, porque mucha gente va menos a la oficina y trabaja mucho desde su casa.

Las zonas elegidas en la región están al norte, oeste y sur del distrito, que son áreas de promoción creadas a partir de las modificaciones al Código de Ordenamiento Urbano (COU) que se efectuaron durante 2020 y 2021.