Reforma de la ley de alquileres: suma incertidumbre y preocupación

La flamante reforma de la ley que aprobó el congreso nacional para el régimen de alquileres en el país despertó más incertidumbre en el sector. Ni siquiera se sabe a ciencia cierta cuándo comenzará a regir y ya se estima entre los profesionales del sector que las expectativas no son las mejores. “Vamos hacia la oferta cero”, coincidieron distintos profesionales del sector.

“Hasta que se ponga en marcha la nueva ley, habrá mucha incertidumbre. Mientras tanto hay que seguir trabajando en base a la ley 27.551”, dijo la martillera pública Mariana Valverde, quién agregó: “no viene a resolver el problema de déficit de vivienda y la falta de oferta, tampoco se adecua a la realidad argentina”.

A su vez, la profesional destaca que “puede ser alentador el incentivo impositivo para locadores, ya que contiene exenciones impositivas. De a poco comienza a circular el contenido de la nueva ley, pero por el momento los propietarios no han tomado decisiones que modifiquen la realidad de hoy”.

Integrantes del Foro Profesional Inmobiliario, señalaron que “estamos extremadamente preocupados” y señalaron que “la expectativa que tenemos es nefasta. Con toda la situación que se había generado con la ley anterior, con el achicamiento paulatino de la oferta, creemos que con esta nueva ley la oferta será nula, directamente va a desaparecer, sobre todo hasta fin de año”. Uno delos integrantes del foro que habló con este diario remarcó: “esta ley puede tener la vida más corta de la historia del sector. No creemos que prosiga por mucho tiempo”.

Por su parte, Mirta Líbera, presidenta de la Cámara de Inmobiliarias de la provincia de Buenos Aires, se estima que “va a tardar un mes y medio en ponerse en marcha. No modifica nada. Quizás la actualización semestral puede aliviar, pero no refleja la realidad que se está viviendo. No hay expectativas demasiado optimistas”.

Para el martillero público Ramón Penayo, la nueva ley “esta muy lejos de estimular el mercado. Las cámaras y propietarios, estaban de acuerdo con la reforma de diputados, que tenía el plazo de los contratos por dos años y los ajustes cuatrimestrales”. Para el profesional, tampoco ayuda el índice de actualización vinculado al Procrear, en lugar del índice de contrato de locación. Con este panorama no creo que aumente la oferta”.

Penayo también añadió que “hasta que se reglamente la reforma, se potenciará la ralentización en la oferta, habrá mucho más prórroga. La expectativa no es la mejor. Si la idea era beneficiar al inquilino, todo lo contrario, porque se reducirá aún más la oferta de inmuebles y con eso encarece los valores . Es un maquillaje que paraliza aún más al mercado de alquileres. Y si en los próximos días se iban a firmar contratos, hay muchas chances de que se paralicen, porque va a prevalecer la prórroga por seis meses como tope, porque mucha gente va a querer esperar el resultado de las elecciones y en función de ese resultado actuará”.

PERJUICIOS

Por su parte, desde el colegio de Martilleros distrito La Plata señalaron que “aunque aún no está reglamentada, de ponerse en práctica volverá a perjudicar a los propietarios e inquilinos por igual. No se puede seguir con esta ley que está emparchada por todos lados, lo que se aprobó no hace otra cosa que dilatar la decisión de los propietarios de poner nuevamente sus propiedades en alquiler”.

Según las autoridades del colegio profesional, “la ley original está haciendo estragos en el sector, y ahora pretenden poner parches que lo único que genera es hacerla cada vez más desprolija. Se debe derogar la Ley ideada por Daniel Lipovetzky, convocar a todas las partes y armar una nueva”.

También se consideró en la entidad profesional que la fórmula a aplicar va a terminar perjudicando una vez más, tanto a los propietarios que, a pesar de aumentar cada 6 meses, no llegarán a los valores que alcanzaban si se aplicara el coeficiente del Banco Central para la renovación de los contratos anuales” y se indicó que “los inquilinos también se verán afectados: Sabemos que los propietarios, al visualizar que los contratos a futuro no serán convenientes para su economía, y para contrarrestar los efectos de la inflación, comenzarán con contratos más caros que irán en detrimento de la economía de los inquilinos”.

QUÉ DICEN LOS INQUILINOS?

Desde la Asociación Platense de Inquilinos plantearon que “en los últimos 22 años pasamos de tener menos de 10,9 por ciento de trabajadoras y trabajadoras que accedían al hogar mediante el alquiler a más de un 21 por ciento, y al mismo tiempo se redujo la cantidad de propietarias y propietarios pasando de un 73 a un 64,5 por ciento aproximadamente”, y agregaron: “nosotros no queremos una Argentina díscola, es angustiante a donde estamos yendo, y más angustiante aún, es ver la hipocresía de quienes dicen defender al sector, pero han creado índices inflacionarios, como el último índice de la ley de alquileres 27.551 que estaba sujeto a la inflación en una argentina que quien la conoce, y dice defender a los sectores más vulnerados, no puede realizar dicha ley. Por eso aplaudimos a los y las senadoras que ataron el índice al salario, porque nos escucharon. Comprendieron que una ley de alquileres no va a venir a solucionar el problema habitacional en Argentina, pero que tampoco podía venir a empeorarlo”.

A su vez indicaron desde la asociación: “nada es para dañar al pequeño propietario que tiene una o dos viviendas, el cual siempre lo usan de escudo, sino para que en argentina se deje de evadir, y se fiscalice cada contrato, mientras que a el pequeño propietario se lo ayude para generar alquileres más blandos, inclusive como la nueva ley menciona”. En ese contexto proponen la creación de la secretaría nacional de alquileres.

¿CUANDO ENTRA EN VIGENCIA?

Otro dato que suma incertidumbre es cuándo se pondrá en marcha. Para que eso ocurra debe publicarse en el Boletín Oficial. Desde el Foro Profesional Inmobiliario estiman que la normativa puede entrar en vigencia dentro de los próximos diez días. En tanto, la titular de la Cámara Inmobiliaria bonaerense, dijo que el plazo puede ser de un mes y medio. Algunos martilleros plantean que “es llamativo que pueda haber un plazo de 40 días para que comience a aplicarse.

Hasta que la reforma de la ley se publique en el Boletín Oficial, rige la ley de alquileres 27.551

Para la martillera pública Gisela Agostinelli “no se demorará mucho la puesta en vigencia. Se elevó al poder Ejecutivo y entrará en vigencia cuando se publique en el boletín oficial. Ya estamos más cerca que antes. Mientras tanto los contratos que se hagan hasta que eso esté oficializado serán con la ley actual”.

PLAZOS Y ACTUALIZACIÓN

Con la nueva ley se sostiene el plazo de los contratos de alquiler por tres años. Pero la actualización tiene dos modificaciones: el plazo y el índice de actualización. El tiempo de actualización es cada seis meses. En tanto, el índice es el denominado Casa Propia: la fórmula es una modalidad que utiliza un coeficiente que tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.

Una aclaración que se realizó tras la aprobación de la reforma el miércoles a la madrugada tiene estricta relación con los contratos firmados bajo la actual normativa 27.551: siguen vigentes hasta su conclusión. Quien firmó un acuerdo a tres años en este 2023 con ajustes interanuales permanecerá en la vivienda hasta 2026 con las mismas condiciones.

La nueva normativa sigue con los 3 años de contrato, pero la actualización se achica a 6 meses

Además se remarca que los contratos se deben firmar en moneda nacional; prevé incentivos impositivos para propietarios que alquilen sus viviendas y no se pueden aplicar avisos en dólares.

Sobre los incentivos para propietarios se menciona que los propietarios que tengan ingresos provenientes de contratos de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. Además, las partes podrán deducir del Impuesto a las Ganancias la suma equivalente al 10 por ciento del monto anual del contrato de locación.

FORMULA

Según explicaron los martilleros, con la fórmula que se dio a conocer, hay que multiplicar los índices Casa Propia por los últimos seis meses y ese coeficiente por el precio del alquiler. En el caso que en octubre se pague una renta de 80.000 pesos, da un valor cercano a los 111.400 pesos en el caso de renovar en noviembre 2023. Si se hace hacia los próximos seis meses, el incremento se iría aproximadamente a un 40 por ciento, entonces terminaría en 156.000 pesos, al año.

En cambio, si se utiliza el índice actual, el valor al año podría pasar a 180.000 pesos, lo que representa 24 mil pesos más que el nuevo índice Casa Propia a aplicar una vez que se reglamente la reforma a la ley de alquileres que aprobó la Cámara de Diputados nacional.