Expensas, ruidos y administradores: los conflictos más comunes de la vida en edificios de La Plata

En un edificio cercano al Parque San Martín, José (45) recuerda que durante años la convivencia fue tranquila. Sin embargo, esa calma empezó a resquebrajarse cuando un departamento comenzó a acumular conflictos: ruidos a cualquier hora, mascotas sin control y discusiones constantes entre vecinos. “Era un departamento que siempre desentonaba”, cuenta. Durante más de una década vivió allí con su pareja, hasta que decidieron mudarse a La Loma en busca de mayor tranquilidad. Pero la experiencia tampoco resultó mejor.

“Había música fuerte todo el tiempo y se hacía difícil descansar”, relata. Finalmente optaron por mudarse otra vez. Hoy viven más tranquilos, aunque un nuevo problema apareció: la inseguridad. “Desde enero forzaron dos veces la puerta de ingreso del edificio. Eso siempre te deja en alerta”, dice.

Historias como la de José se repiten cada vez más en La Plata. En las últimas décadas, la Ciudad dejó de ser predominantemente de casas bajas para transformarse en un entramado cada vez más vertical, con edificios y PH que multiplicaron la cantidad de vecinos que comparten espacios comunes.

Ese crecimiento urbano trajo consigo nuevas formas de convivencia. Pasillos, ascensores, terrazas y cocheras se convirtieron en escenarios cotidianos donde conviven personas con hábitos, horarios y estilos de vida muy distintos.

UNA COMUNIDAD CON SUS PROPIAS REGLAS

Vivir en un edificio implica integrarse a un grupo de personas con normas específicas. Las decisiones no dependen solo de cada propietario o inquilino, sino de acuerdos colectivos que se toman dentro del consorcio, en un funcionamiento cotidiano que requiere de una coordinación permanente entre vecinos y proveedores de servicios. En definitiva, como una pequeña comunidad, se desprende de lo que cuenta Silvina García Capra, licenciada en Administración y administradora de consorcios.

En 2024, junto a los contadores Daniel Tocho y Pedro Pradas, impulsó la creación de la comisión de administradores de consorcios dentro de la delegación La Plata del Consejo Profesional de Ciencias Económicas bonaerense.

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El objetivo de ese espacio es generar instancias de formación, asesoramiento y debate sobre los distintos temas que atraviesan la vida en edificios: desde cuestiones contables hasta aspectos legales o técnicos vinculados al mantenimiento.

Entre los temas analizados en ese ámbito aparecen cuestiones tan cotidianas como el funcionamiento de los ascensores, uno de los servicios más sensibles dentro de los edificios y que exige controles periódicos y mantenimiento especializado.

EXPENSAS, CORAZÓN DE CONFLICTOS

Si hay un tema que concentra la mayor parte de las discusiones entre vecinos, es el de las expensas. Para muchos propietarios e inquilinos, el monto mensual suele generar dudas, reclamos o sospechas sobre la forma en que se calculan los gastos. “Es el punto de mayor conversación porque muchas personas no saben de dónde sale el valor”, señala García Capra.

Según explica, las expensas no se fijan de manera arbitraria. El administrador realiza un análisis económico-financiero del edificio en función de los gastos necesarios para su funcionamiento y luego distribuye ese total entre las unidades según el coeficiente de copropiedad establecido en el reglamento.

En términos generales, las expensas ordinarias incluyen los gastos habituales del edificio: servicios comunes como luz, gas o agua; tareas de limpieza; honorarios del administrador; seguros; mantenimiento de ascensores y reparaciones menores.

Las extraordinarias, en cambio, corresponden a obras de mayor envergadura o mejoras en el edificio, como la pintura de la fachada, la renovación de instalaciones o trabajos estructurales. Ese tipo de gastos debe ser aprobado previamente en asamblea por los propietarios.

“El administrador no decide esos gastos: ejecuta lo que la asamblea define. Se presentan varios presupuestos y los propietarios eligen cuál contratar y cómo financiarlo”, aclara García Capra.

DEUDAS Y TENSIONES

El pago de las expensas también suele ser motivo de conflicto. Legalmente, la obligación recae sobre el propietario de la unidad, aunque, en general, existe un acuerdo para que el inquilino pague las expensas ordinarias.

Cuando aparecen deudas, el proceso puede comenzar con recordatorios informales o avisos administrativos y, si la situación persiste, avanzar hacia instancias legales.

Mientras tanto, muchos administradores incorporan un margen extra en el cálculo mensual de las expensas para cubrir posibles incumplimientos o subas imprevistas de costos.

La vida en edificios está regulada por el régimen de propiedad horizontal, que abarca no solo torres sino también countries, galerías, parques industriales y cementerios privados, porque -se sabe- hay gastos que nos persiguen hasta más allá de la muerte. En ese marco, los administradores deben estar matriculados, rendir cuentas en asambleas y actuar dentro de límites precisos.

RECLAMOS POR LA GESTIÓN

Para muchos vecinos, otro foco de conflicto aparece en la gestión del consorcio. Rodolfo, de 64 años, señala que en su edificio los reclamos tardan demasiado en resolverse. “A veces uno siente que el administrador está lejos. Hay problemas que tardan semanas en solucionarse”, comenta.

También cuestiona la forma en que se encaran algunas reparaciones. “Da la sensación de que no siempre se comparan opciones y eso impacta en las expensas”, afirma.

En su edificio, ubicado en cercanías del estadio de Estudiantes, la alta rotación de inquilinos -muchos de ellos estudiantes- dificulta la participación en las decisiones del consorcio. “Son pocos los propietarios que se involucran. Siempre quedamos los mismos tratando de resolver todo”, lamenta.

Otro reclamo frecuente tiene que ver con la claridad en las liquidaciones. Silvia, de 58 años, que vive cerca de Plaza Moreno, asegura que muchas veces los gastos aparecen detallados con conceptos difíciles de entender. “Hay abreviaturas o términos técnicos que no quedan claros. Cuesta saber exactamente qué estamos pagando”, explica.

También menciona confusiones frecuentes entre gastos ordinarios y extraordinarios, además de dudas sobre el manejo del fondo de reserva que tienen muchos edificios para afrontar reparaciones imprevistas.

Para varios vecinos, una mayor claridad en la información permitiría reducir buena parte de los conflictos que se generan dentro de los consorcios.

EL ROL DEL ADMINISTRADOR

“Nuestra responsabilidad se limita a los espacios comunes. No podemos intervenir en lo que ocurre dentro de cada departamento”, subraya García Capra. Sin embargo, en la práctica, muchas veces son convocados como mediadores en conflictos vecinales que van desde ruidos molestos hasta disputas personales de larga data.

Encargados: “En general se está tercerizando el servicio porque es mucho más barato”

La seguridad es otro de los grandes temas. “Hay edificios con sistemas muy simples y otros con tecnología avanzada, como accesos biométricos. Lo importante es evaluar la relación costo-beneficio”, explica. El auge de los alquileres temporarios suma un nuevo desafío: la circulación constante de personas ajenas al consorcio.

A esto se suma el debate sobre la privacidad, especialmente en torno al uso de cámaras. Si bien son herramientas útiles para prevenir o esclarecer hechos, no faltan polémicas por su uso indebido en conflictos entre vecinos.

EL ENCARGADO

El de los encargados es un rol que tomó vigencia a partir de la serie protagonizada por Guillermo Francella. Allí se aborda una tendencia en alza, como es la de reemplazar a los llamados “porteros” por empresas de limpieza.

“Reduce costos -reconoce Silvina- pero cada modalidad tiene ventajas y desventajas”. Mientras el encargado puede responder ante urgencias y tiene mayor presencia, la empresa cumple horarios acotados. “Quejas hay en ambos casos”, aclara.

“A los administradores nos llaman por cualquier cosa a cualquier hora”

En cualquier caso, las asambleas siguen siendo el espacio clave de decisión. Es obligatorio hacerlas, por lo menos, una vez al año, para rendir cuentas de la gestión y renovar o no el mandato del administrador.

Se convocan para la misma fecha y algunos reglamentos estipulan cuándo: por ejemplo, dentro de los primeros cuatro meses del año. Deben estar los titulares dominiales, pero ya no se requiere de quórum o mayoría.

Explica García Capra que “los presentes hacen una propuesta con las mociones aprobadas y los ausentes tienen 15 días para adherir o no. Se puede hacer virtual, pero es mucho más complejo. Si no van ni votan, se considera que se suman a la positiva.”

La vida en edificios plantea desafíos que van más allá de lo estructural. Implica aprender a convivir con vecinos distintos, respetar normas comunes y participar en decisiones colectivas.

Para Isabel, de 35 años, que vivió casi dos décadas en distintos PH y torres de la Ciudad, la clave está en encontrar equilibrio.

“No hace falta que todos sean amigos, pero sí que haya reglas claras, buena administración y un mínimo de empatía”, señala. Porque en los edificios, concluye, hay una regla que siempre se cumple. “Lo que hace cada uno termina impactando en todos los demás”.