El Gobierno lanzó un nuevo programa para ampliar el acceso al crédito hipotecario y facilitar la compra de la primera vivienda. El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció una operatoria por hasta $2 billones que utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para que los bancos puedan obtener financiamiento a plazos más extensos y, a partir de allí, ofrecer préstamos hipotecarios a las familias.
La iniciativa contempla licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA, con recursos del FGS, por períodos de uno y cinco años. El objetivo oficial es reducir el descalce que existe entre el plazo de los depósitos que reciben los bancos y el tiempo que necesitan para financiar una vivienda. “Los créditos son a 15, 20, 30 años y los depósitos que tienen los bancos para poder financiarlo son a 30 días”, explicó Caputo.
El programa tendrá un monto total de $2 billones, que se adjudicarán en licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera convocatoria está prevista para la próxima semana. El Banco Central tendrá a su cargo la organización de las licitaciones junto con el FGS y controlará que las entidades utilicen los fondos para el destino previsto.
Habrá dos tramos. El primero tendrá un plazo de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%. El segundo será a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%. Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación y tendrá 90 días corridos para aplicar los fondos desde la constitución del depósito.
DESTINOS Y DESTINATARIOS
El dinero deberá destinarse a créditos hipotecarios para personas humanas, con el objetivo de adquirir, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda. Los bancos que accedan al programa no podrán cobrar una tasa superior a UVA + 7,50% en los préstamos otorgados con estos fondos.
Los créditos tendrán un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación, que el Gobierno estimó en unos U$S 200.000. La cantidad final de familias beneficiadas dependerá del monto de cada préstamo. Caputo calculó que la iniciativa podría alcanzar a unas 17.000 o 18.000 familias.
Caputo presentó un ejemplo para mostrar el alcance de la medida. Tomó una propiedad de U$S 106.667 y un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble. En ese caso, el préstamo sería de $120.920.000.
Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial se ubicaría en torno de $865.000. Para cumplir con una relación cuota-ingreso del 25%, el grupo familiar debería acreditar un ingreso neto cercano a $3,46 millones.
El ministro sostuvo que ese nivel de ingresos podría alcanzarse con la suma de los salarios de una pareja joven. También señaló que, bajo esas condiciones, la cuota inicial podría ubicarse en niveles similares a los de un alquiler. La comparación, sin embargo, estará condicionada por la evolución de la UVA, que ajusta el capital del préstamo según la inflación.
El esquema no establece que el Estado otorgue directamente los créditos ni que asuma el riesgo de los deudores. Los bancos serán responsables de analizar las solicitudes, definir a qué clientes prestan y afrontar las consecuencias de eventuales incumplimientos.
Para los potenciales tomadores, el punto central será la oferta concreta que presenten los bancos. El programa fija condiciones de fondeo y un techo de tasa, pero cada entidad deberá definir sus propios requisitos de acceso, evaluación de ingresos, porcentaje de financiamiento sobre el valor de la propiedad y condiciones específicas del préstamo. Por eso, el impacto final sobre el mercado inmobiliario dependerá de la cantidad de entidades que participen y del volumen de créditos que efectivamente otorguen.
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