El mercado inmobiliario de San Nicolás mantiene un nivel de actividad importante durante 2026, aunque con compradores más selectivos y diferencias marcadas entre los distintos sectores de la ciudad. Según el último relevamiento de Kerlin Bienes Raíces, la zona centro concentra el mayor movimiento de compraventa, seguida por barrio Somisa.
El informe califica como “muy alta” la actividad inmobiliaria en el centro, tanto para casas como para departamentos. En Somisa, donde predominan las viviendas, el movimiento es considerado “alto”.
La Costanera y las zonas oeste y sur se ubican en un nivel intermedio, con una actividad catalogada como “media”. En la Costanera, la oferta está vinculada principalmente con propiedades premium y viviendas con vista al río, mientras que en los sectores oeste y sur predominan las casas y los terrenos.
En el norte de San Nicolás, en cambio, la actividad inmobiliaria es “baja”, pese a que allí se encuentran viviendas con valores más accesibles y un perfil principalmente residencial.
El precio también aparece como uno de los principales factores para definir una operación. De acuerdo con el relevamiento, el segmento que concentra la mayor demanda actualmente es el de propiedades valuadas entre USD 70.000 y USD 110.000.
Las unidades de entre USD 40.000 y USD 70.000 tienen una demanda considerada media. La misma categoría corresponde a las propiedades cuyos valores se encuentran entre USD 110.000 y USD 200.000. Por encima de los USD 200.000, la demanda pasa a ser baja.
En este escenario, los compradores muestran una mayor selectividad y el precio inicial de publicación adquiere un papel central. Las propiedades cuyos valores se encuentran alineados con operaciones comparables tienen mayores posibilidades de recibir consultas y concretar una venta.
En el caso de las casas, el valor del metro cuadrado presenta diferencias según el estado del inmueble. Las viviendas antiguas o que requieren refacciones se ubican entre USD 600 y USD 900 por metro cuadrado, con una referencia cercana a los USD 750.
Las casas en buen estado tienen valores de entre USD 900 y USD 1500 por metro cuadrado, con un precio de referencia de aproximadamente USD 1200. En el segmento premium, el rango asciende a entre USD 1500 y USD 2300 por metro cuadrado, con una referencia cercana a los USD 1800.
Estos valores son orientativos y pueden variar dentro de una misma categoría. Entre los factores que inciden en el precio aparecen las características del terreno, la calidad de la construcción, el estado general y, especialmente, la ubicación.
Los departamentos también presentan diferencias según su antigüedad y características. En las unidades de más de 25 años, el metro cuadrado se ubica entre USD 700 y USD 1200, con un valor representativo cercano a los USD 1000.
En los departamentos estándar de menos de 25 años, los precios oscilan entre USD 1100 y USD 1700 por metro cuadrado. Para las unidades premium, el rango se encuentra entre USD 1700 y USD 2200, con referencias de entre USD 1850 y USD 1900.
En los desarrollos al pozo, Kerlin Bienes Raíces no establece un promedio general debido a las diferencias existentes entre cada proyecto. De todos modos, el relevamiento registra preventas desde aproximadamente USD 1100-1150 por metro cuadrado, mientras que los emprendimientos de mayor categoría pueden superar considerablemente ese valor.
Los terrenos también muestran diferencias importantes según su ubicación. El centro tradicional, delimitado por León Guruciaga, Garibaldi, Urquiza y la Costanera/río, presenta los valores de suelo más elevados del relevamiento, con precios de entre USD 300 y USD 500 por metro cuadrado.
Fuera de ese perímetro, pero todavía dentro del área céntrica, el valor de referencia se ubica entre USD 180 y USD 400 por metro cuadrado.
En la zona norte urbana consolidada, los terrenos tienen valores de entre USD 180 y USD 350 por metro cuadrado. En el sur, el rango se encuentra entre USD 150 y USD 280, mientras que en el oeste los precios oscilan entre USD 140 y USD 250 por metro cuadrado.
El relevamiento muestra así un mercado inmobiliario con niveles de actividad diferentes según cada sector de San Nicolás y con una demanda concentrada principalmente en propiedades de valores intermedios. La ubicación, el estado de los inmuebles y el precio de publicación aparecen como factores centrales para definir el ritmo de las operaciones.
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