“Este es el mejor momento para resolver la compra de un inmueble”

El debate todavía no resuelto de la ley de alquileres que discute el Congreso desencadenó una paradoja: la alta demanda de los locatarios choca con una fuerte retracción en la oferta, con muchos propietarios que prefieren mantener las unidades vacías o volcarlos al mercado para su venta, antes que alquilarlas. Así lo aseguró a EL DIA Estela Valverde, martillera pública de reconocida trayectoria en la Ciudad que habló de “una sobreoferta y diversidad de inmuebles en venta” lo que hace que “el interesado que busca una propiedad para comprar hoy encuentre muchas oportunidades sobre departamentos y/o viviendas unifamiliares con un 35 y 40 por ciento por debajo de los valores de hace un año”. Eso, sumado a que la cotización del dólar billete permanece “estable y muy por debajo de los índices inflacionarios” convierte a este “en el mejor momento para resolver la compra de un inmueble”, aseguró la martillera.

Como parte del contexto favorable para comprar un inmueble, Valverde mencionó una situación inédita en sus varias décadas de actividad: “Se efectúan propuestas con ‘permutas’, con vendedores que aceptan unidades más pequeñas o buscan cambiar por el 100 por ciento de su valor y además ofrecen financiar ellos mismos los inmuebles de su titularidad a la venta”.

La responsable de Valverde Propiedades también llamó a aprovechar la coyuntura para comprar porque, como se dijo, está en tratamiento la modificación de la ley de alquileres y, “en caso de resolverse equitativamente para ambas partes, los inmuebles volverían a ofrecerse en alquiler, bajando la sobreoferta de venta actual”.

Con todo, subyace en el mercado inmobiliario una doble paradoja que el sector reclama que el Estado solucione. Por el lado de los alquileres, se observa una larga lista de locatarios “en espera” y que en general se compone de profesionales solteros o parejas que buscan departamentos con balcones, patios, terrazas o viviendas en planta baja con espacios verdes. Son propiedades que, según la zona y dimensión, oscilan entre los 40 y los 55 mil pesos mensuales en el caso de los departamentos y que trepan a un promedio de 90 mil pesos si lo que se busca es una vivienda más amplia.

“Hay una escasez de alquileres; los propietarios esperan que el Congreso discuta la ley”

Pero, como se advirtió, la búsqueda de los futuros inquilinos contrasta con la resistencia de los propietarios, expectantes a los cambios en la ley de alquileres. Entre otras cuestiones, el sector reclama que los plazos de los contratos se reduzcan de 3 a 2 años y modificar los incrementos anuales que rigen en la actualidad por ajustes escalonados. “Hoy, el Estado, a través del Banco Central, establece un índice de reajuste anual (el último año rondó el 53 por ciento) y eso genera gran incertidumbre tanto para locatarios como para propietarios que desconocen cuáles serán los montos de incremento”, explicó Valverde y comparó: “Antes de la ley vigente (la 27.551, sancionada en 2020), las partes pactaban de común acuerdo un reajuste semestral de entre el 18 y 20 por ciento, lo que permitía a ambos intervinientes saber con anticipación los valores del contrato”.

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Por eso, insistió Valverde, hasta tanto el Congreso no destrabe la situación “de manera equitativa para locatarios y locadores”, la oferta de alquileres seguirá siendo “escasa”, con inmuebles “cerrados” y otros que se volcarán a la venta.

Sobreoferta de venta y necesidad de créditos hipotecarios

Sucede con la venta de propiedades lo contrario a los alquileres: mucha oferta y poca demanda (sobre todo de profesionales independientes que requieren departamentos de uno o dos dormitorios para desarrollar su trabajo, y de familias que, tras la pandemia, también buscan un hogar que les permita hacer “home office”). A todos ellos, reconoció Valverde, los hermana una problemática: la de no contar con “préstamos hipotecarios accesibles por parte del Estado, ya que los que hoy existen en el mercado tienen tasas anuales muy altas y los ingresos no alcanzan para acceder a un monto que les permita acercarse a los valores reales de los inmuebles en venta, aún existiendo hoy precios muy tentadores y por debajo de los valores de mercado”.

Otro punto a tener en cuenta es la brecha existente entre los ingresos requeridos para tomar un préstamo y las cuotas mensuales a abonar por la eventual hipoteca: “Hoy por cada millón de pesos (5.000 dólares) un acreedor hipotecario paga una cuota que oscila entre los 23.000 y 25.000 pesos, por lo que si necesita solicitar 30.000 dólares para adquirir su primera vivienda (básica y de 40m2) deberá contar con un ahorro extra de 25.000 dólares y abonar mensualmente 150.000 pesos. Eso hace inviable que pueda tomar una hipoteca, dado que los sueldos son bajos con relación a la cuota a abonar”, aseveró Valverde y reclamó “la mano del Estado” para garantizar créditos accesibles.

Locales

Otra es la situación con los alquileres de locales, donde oferta y demanda parecen ir de la mano. Según detalló la titular de Valverde Propiedades, la búsqueda en este caso se orienta a locales de entre 40 a 60 m2 para emprendimientos unipersonales y/o familiares, relacionados con servicios, informática y/o gastronomía, donde se requiere de poca inversión para el montaje del negocio. Además, la demanda es creciente en los centros comerciales de calle 12, avenida 51 y 5, para emprendimientos textiles o gastronómicos, pero también en zonas sin ocupar de calles y avenidas adyacentes en las que se empiezan a asentar reconocidas firmas que eligen La Plata para posicionar sus marcas.