Los precios siguen en picada: la venta de propiedades no arranca

Dos, tres años y 25 ó 30 por ciento. Quizás un poco más. Ese lapso de tiempo es lo que se puede llegar a esperarse por la venta de una casa o departamento y en esos valores porcentuales puede caer el precio con respecto a los niveles que ofrecía el mercado inmobiliario de La Plata hace unos 3 o 4 años, según estimaciones que se realizan por estos días en inmobiliarias locales.

La situación en el mercado regional aparece condicionada por lo que se describe como una especie de tobogán a la baja, agudizado últimamente por los efectos de la pandemia y el último capítulo de la crisis de la economía nacional, desde principios de mes.

En las consultas realizadas por este diario hay coincidencias con respecto a una acumulación de oferta vendedora, en contrapartida con la voluminosa demanda del mercado de alquileres en el mismo segmento.

“La situación de las propiedades para la venta cada día se viene agravando más por la cantidad de oferta que hay, ya sea de viviendas tipo casa de dos plantas o departamentos. Se siguen terminando edificios y no se puede vender unidades terminadas o semi terminadas. Cada día entran más casas de entre 200 y 300 metros”, apuntó la martillera Estela Valverde.

CONSULTAS Y PERMUTA

En un sentido coincidente, Gisela Agostinelli, desde otra de las firmas del sector en la Ciudad, apuntó que “hay muchísima oferta” y a la vez “hay consultas en venta de departamentos y casas”.

El escenario del segmento vendedor se conforma con diversas situaciones. Entre esas, según indicó Agostinelli, aparece la sombra de conflictivo mercado de los alquileres, con un marco regulatorio en proceso de reforma. “Mucha gente que tenía propiedades desocupadas se han volcado por ponerlas en venta y no en alquiler. Ese es un dato que, tal vez, tiene que ver con la situación que se está viviendo en relación a la nueva ley de alquileres, ya que en otro momento, quizás, hubiesen optado por alquilarlas y no venderlas”, analizó.

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Entre el análisis sobre el cuadro regulatorio, más la vuelta de los estudiantes (tras un bache de dos años por el aislamiento, sin clases en las universidades), el acceso a la vivienda en la región choca con una realidad más compleja para quienes no pueden acceder a la compra. Tampoco es sencillo alquilar.

Mientras los alquileres van hacia arriba, con valores de actualización anual que ya superan el 50%, a la hora de vender la situación es opuesta. Según el cálculo que ofreció Agostinelli, “en este último año las propiedades en dólares han bajado entre un 30 y un 35% aproximadamente”.

Por su parte, Valverde analizó que “los valores en las tasaciones siguen bajando. Con respecto al año pasado ya estábamos debajo un 25 o 30 por ciento y llevamos acumulado un 38 o 40 por ciento desde la crisis de 2018”. En suma, la martillera consideró que “desde hace 4 años venimos bajando precios”.

La pendiente llega más abajo: “Hubo propuestas por debajo del 50 % de los valores históricos. Siguen bajando los precios y la gente que hace una compra de contado sigue ofertando por un 10 o 15% menos del valor publicado”, señaló la martillera.

Según datos que se manejan en la Cámara Inmobiliaria de la Provincia (CIBA), la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la Federación Inmobiliaria República Argentina (FIRA) y surgen de reportes privados, la oferta de inmuebles se ha incrementado en más de un 30 %. Eso indica uno stock mayor en el periodo que puede tomar como un punto de inicio el año 2020.

En ese análisis se apuntó también en los últimos días que están todavía en oferta inmuebles que ingresaron al portafolio de las inmobiliarias en 2019 y 2020. A esos se sumaron los que se agregaron al stock como consecuencia de la pandemia u otras razones.

En la otra punta, en algunas inmobiliarias contaban a lo largo de los últimos meses que esas mismas propiedades, puestas en el mercado del alquiler, salían en cuestión de días o de horas.

El volumen se fue ampliando a instancias de una demanda restringida, según consideran en el sector, por la crisis y la falta de crédito hipotecario. Con todo, el precio aparece como un elemento clave para sacar a flote una operación.

En una inmobiliaria apuntaron que hay propiedades que pasaron del alquiler a la venta

En la estimación que se realiza desde CIBA, marcan una caída de los precios en dólares comparados con valores de venta que se expresaron hasta el periodo entre los años 2018 y 2019.

Mirando un poco hacia atrás, se puede ver que un departamento céntrico de 80 metros, con tres ambientes, al frente y cochera, antes de abril de 2018 estaba en 130 ó 140 mil dólares. Hoy, contaron desde el mercado, se puede conseguir por un precio de entre 80 y 85 mil dólares. De un dormitorio, en el centro, con cochera que entonces rondaban entre los 100 y 110 mil dólares, hoy se consigue por el orden de los 60 y 65 mil dólares, se detalló.

Así y todo, la venta no arranca y la estantería sigue sumando mercadería. “Por día, entran entre dos y tres propiedades para vender. Y las únicas consultas son por la entrega, en parte de pago, de inmuebles de menor valor”, apuntó Valverde. Para peor, tras la salida del ministro de Economía nacional y lo que vino con eso, las consultas parecen congeladas en las últimas dos semanas, según se comentó desde una de las inmobiliarias.

Eso sí, cuando alguien logra vender, aparecen los dólares. Según se comentó desde una de las firmas destacadas en el mercado platense, aun cuando inicialmente hay pesos, a la hora de concretar la operación, quien compra logra hacerse del billete estadounidense para poner sobre la mesa.

ESTUDIANTES Y ZONA NORTE

Agostinelli puntualizó sobre algunos tópicos del interés en la parte compradora. Por un lado, la corriente que demanda “departamentos en la zona céntrica y barrio norte, zonas cercanas a facultades para que los padres inviertan por los años de estudio de sus hijos”. Por otro, la demanda de “casas en Barrio Norte, City Bell, Gonnet, Villa Elisa y Hernández”, puntualizó.

Como indica la ley no escrita sobre el juego de la oferta y la demanda, lo que vaya por esos canales tiene mejores rendimientos en la mesa de operaciones.

En la cámara de inmobiliarias de la Provincia se señala que el volumen del mercado de venta de propiedades presenta características puntuales en cada región.

Por caso, informes sobre mercado inmobiliario de la Capital Federal indicaron en los últimos días que hay alrededor de 160 mil departamentos en oferta y se concretan menos del 2% de operaciones sobre ese total. “Seguramente es más que eso”, apuntó una fuente del mercado inmobiliario platense, entendiendo que ese dato deriva de las ofertas de las inmobiliarias y quedan fuera otras opciones fuera de ese circuito.

Allí, se estima que los precios de las propiedades bajaron un 34.7% en los últimos tres años.