Sellos y Fondos Comunes de Inversión

Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales

Un Fondo Común de Inversión Inmobiliario, creado en el marco de la RG 855/2020 de la Comisión Nacional de Valores, gerenciado por una S.A., formuló consulta sobre cuál debe ser el tratamiento en relación al Impuesto de Sellos, sobre algunas de las operaciones que instrumenta.

La citada normativa, fue dictada con la finalidad de fomentar la creación de estructuras de inversión en la economía real y, particularmente, en la industria de la construcción. En tal sentido, el Fondo tiene como objeto, la inversión en proyectos inmobiliarios de desarrollo de viviendas sociales y para sectores de ingresos medios y bajos; otorgar créditos hipotecarios como operar con valores negociables cuyo pago esté garantizado.

Los proyectos inmobiliarios a financiar y que deben ser desarrollados por empresas o estructuras jurídicas que revistan el carácter de pequeñas o medianas empresas, a los fines de avalar el cumplimiento de las obligaciones asumidas, requieren la constitución de garantías reales.

Así las cosas, el problema radica entonces en establecer si aplica o no la exención del impuesto de sellos alegada. Al respecto, señaló la dependencia técnica de A.R.B.A. en el Informe 01/23, fechado el 13/01/2023, que el Decreto N° 3884/93 derogó el Impuesto de Sellos aplicable a toda operatoria financiera y de seguros institucionalizada, destinada a los sectores agropecuario, industrial, minero y de la construcción. Por su parte, la Ley 11.490 dispuso convalidar la referida normativa y prescribió además que la derogación alcanzaba a la constitución, ampliación y cancelación de derechos reales que garanticen préstamos otorgados como consecuencia de las operaciones aludidas en la citada norma. A su turno, la ley 11.726 estableció prescripciones análogas.

Operatoria financiera

Por lo tanto, para que la exención resulte aplicable, debe tratarse de una operatoria financiera. La finalidad del beneficio se circunscribe a aquellas operaciones de mutuo destinadas a los sectores referidos. Es necesaria una operación de préstamo de dinero. Las normas, con claridad, aluden a la constitución, ampliación y cancelación de derechos reales que garanticen préstamos.

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Ahora cuando la operación principal no consiste en un mutuo hipotecario sino en la adquisición por parte del Fondo Común de Inversión de una parte del emprendimiento inmobiliario a ser construido por su co contratante (Fideicomiso) -que para garantizar sus obligaciones, constituyó una hipoteca-, la exención no rige. Si la operación principal no se encuentra comprendida en el Decreto 3884/93, lo mismo cabe concluir con relación al derecho real accesorio perfeccionado (hipoteca), máxime cuando el otorgamiento del préstamo según lo señalado en el punto anterior, no se concretó por parte de una entidad institucionalizada.

No debe soslayarse que la configuración de dicho recaudo, viene siendo interpretado por la Autoridad de Aplicación, en el sentido que la norma refiere al Órgano o Institución que reviste el carácter de otorgante y no a la operatoria en sí. En nuestro país el marco legal de las instituciones que llevan adelante esta clase de actividades, está regulado por la ley 21.526, que comprende a las personas o entidades privadas o públicas oficiales o mixtas, de la Nación, de las provincias o municipalidades que realicen intermediación habitual entre la oferta y la demanda de recursos financieros, estableciendo un adecuado marco para el desenvolvimiento de un sistema financiero apto, solvente y competitivo donde el BCRA ejerce con plenitud las funciones asignadas por su carta orgánica.

En tal tesitura, se consideraron comprendidos además, los organismos internacionales de los cuales la Nación es parte integrante y las dependencias estatales que, contando con un régimen jurídico particular, poseen como finalidad el otorgamiento de créditos a diversos sectores a los fines de su desarrollo. Se requiere la necesaria intervención de entidades de crédito cuya actuación se regula estatal y centralizadamente en razón de intervenir entre la oferta y demanda de dinero, o bien de instituciones estatales con finalidad específica de crédito, o internacionales con participación nacional y con idéntico objetivo. Como puede advertirse, el Fondo analizado, no reviste ninguna de esas características.

Exenciones

Por otro lado, se concluyó que es inaplicable la prescripción del art. 297 inciso 52) del Código Fiscal, pues tal previsión dispone que “están exentos de este impuesto, además de los actos previstos por leyes especiales (…) los actos que instrumenten derechos de garantía otorgados a favor de Sociedades de Garantía Recíproca en el marco de lo establecido en el artículo 71 de la Ley 24.467”.

Tales sociedades, tienen por objeto facilitar el acceso al crédito a las pequeñas y medianas empresas, a través de la prestación de avales, permitiéndoles mejorar las condiciones de su financiamiento. Están constituidas por socios partícipes y socios protectores que realizan los aportes al capital y al fondo de riesgo, que permitiría responder ante los acreedores por incumplimientos de los socios partícipes. Se obligan accesoriamente por un socio partícipe que asumió una obligación principal susceptible de apreciación pecuniaria y, como consecuencia del aseguramiento que aquella brindó, queda obligado frente a la misma por los pagos que la entidad afronte en cumplimiento de la garantía.

Las SGR deben requerir contragarantías por parte de los socios partícipes y de los terceros en respaldo de los contratos de garantías con ellos celebrados.

Siendo esto así, la garantía hipotecaria traída a consideración, no es asimilable en modo alguno, a la referida en el artículo 71 de la ley 24467. En definitiva, la situación en estudio, dista de la contemplada en la norma tratada (art. 297 inciso 52 del Código Fiscal), toda vez que esta demanda la participación en un tipo especial de operación y llevadas a cabo por determinadas entidades intervinientes, aspectos no cumplimentados en la especie.

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