Alquileres: mejora el índice de renta y atrae a inversiones

Aunque todavía hay por hacer, en el mercado inmobiliario local se suman datos que describen un nuevo escenario para las inversiones en propiedades con destino de alquiler. Según estimaciones que se conocen por estas horas, el producido anual por la renta ya puede estar en el orden del 8% del valor de la propiedad, lo que representa un avance significativo en la comparación cercana, ya que hace algunos meses permitía sacar entre el 5 y el 6%.

No todo ese dinero va a parar a la caja o a la cuenta, ya que de ahí se deducen costos de mantenimiento, gestión administrativa de los contratos (inmobiliaria) e impuestos. De todos modos, coinciden especialistas del rubro en que ese avance, es parte de la explicación de la suba interanual del 29.9% en operaciones de venta de propiedades para el mes de octubre y del 3.4% con respecto a septiembre (según midió la Facultad de Ciencias Económicas para la Cámara de Comercio).

Lo mismo con el florecimiento de los proyectos de construcción de edificios en el formato de inversión en pozo.
Un medición privada para el mercado del área de la capital federal indica el índice de rentabilidad de las propiedades en alquiler en el 5.09% en noviembre. Ese valor indica que hacen falta 19.6 años de alquiler para recuperar lo que se invierte en la compra. Eso es, un poco más que lo que sucedía hace un año (17.4) pero menos que lo de hace cinco meses. En julio se requería 23.6 años y desde allí empezó un sendero a la baja.

En los puntos extremos del promedio, en Villa Lugano se llega al máximo rendimiento, con el 8.4% de renta anual contra el valor de la propiedad. Del otro lado de la tabla, Palermo y Puerto Madero llegan al 4.1 y 3.5% respectivamente.

ÍNDICE LOCAL

Según el cálculo de la martillera y analista del mercado Gisela Agostinelli, en La Plata, ese índice “hoy es de un 8 % anual”.
Para entender el cálculo, ofrece datos locales: “Por ejemplo, un departamento de 45.000 dólares, tomando el 8 % da 3.600 dólares al año. Eso, dividido 12, estaría dejando 300 dólares por mes”. Mirando la cuenta desde otro ángulo “un departamento de 45 mil dólares se alquila en 300 dólares que son 300.000 pesos”, calcula.

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En las ventas de departamentos y casas se ve la vuelta de la inversiónen ladrillos

Según la martillera, estos números indican un avance: “La realidad es que hace unos meses estaba 5 o 6% y al aumentar los alquileres aumentó el índice. También en relación a que los valores de venta han bajado”.

Ramón Penayo, titular de otra inmobiliaria platense con cartera en ese rubro, comparte la mirada sobre el avance de los números: “Hoy, calculando el monto de inversión en relación con los alquileres, está muy bien la relación. Sucede que el peso se ha apreciado con respecto al dólar. Antes, la renta mensual era de 30 dólares y en estos días, a un departamento de 35 mil ó 40 mil dólares se le saca entre 280 mil y 300 mil pesos al mes. Ya estamos cerca de lo que pasa en el mundo”, grafica.

ENTRE COSTOS E INCENTIVOS

No obstante, sostiene que no todo reluce en este segmento del mercado: “El problema es que acá está desvirtuada la parte de los gastos y las tarifas”, dice tocando el ítem del encarecimiento de la economía local en dólares.

Junto con la desregulación de los alquileres (se puede pactar sin límites en los plazos, en cualquier moneda y con cualquier índice de ajuste), el Gobierno Nacional activó incentivos fiscales para propietarios en un escenario donde todavía pesan algunas penalidades, como por ejemplo la suba del impuesto inmobiliario para quienes suman más de una vivienda.

También se busca estimular el golpeado segmento de la construcción con el estímulo al ingreso de dólares a través del esquema de blanqueo en proyectos que lleven entre 40 y 50 por ciento de ejecución.

Con todo, en los movimientos de las ventas de casas y departamentos se ve la reaparición de la inversión en ladrillos: “Por eso, se venden los departamentos más chicos, porque la renta es más grande. y el recupero de la inversión también. Eso es porque los valores en dólares se mantienen”, apunta Penayo sobre propiedades de entre 30 y 40 mil dólares.

El martillero va hacia atrás: “Estamos como en 2002, cuando se vendía un departamento de 1 dormitorio de 43 metros, a 22 mil o 23 mil dólares y en cuatro años pasó a 60 mil y 70 mil dólares”, dice sobre los valores de venta todavía marcados por la caída del orden del 40% desde 2019. “No creo que lleguemos a a los 2.800 dólares el metro”, como en esos años posteriores al derrumbe de 2001, “porque era irreal también, pero la realidad es que el mercado indicaba que valía eso ya que acá no tenemos burbuja inmobiliaria”, analiza Penayo, tocando una línea que se repite en el mercado: es momento de comprar antes de que los precios puedan rebotar tras varios años de caída.