Los alquileres, entre la inflación y el atraso salarial

El mercado de alquileres de vivienda en La Plata navega, pero sin viento de cola, atrapado en una pinza que define su “temperatura” actual: la inercia de la inflación que indexa los contratos coincide con la erosión del poder de compra de los salarios, que actúan como un techo invisible para los incrementos. Este escenario, caracterizado por una reconfiguración de las tendencias, está generando una serie de reacomodamientos que impactan de lleno en la dinámica de las locaciones.

Tras la derogación de la ley de alquileres 27.551 y la aparición del DNU 70/2023, hay mayores libertades contractuales y los acuerdos se rigen por el Código Civil y Comercial. El nuevo marco legal permitió ajustes cuatrimestrales (lo más usado, que hoy promedian un 12,55%), trimestrales o semestrales. En 2024 y 2025 la oferta creció en niveles récord y con la caída de la inflación del año pasado, los alquileres empezaron a moderarse.

En los últimos meses, las cosas cambiaron. Los valores subieron en una proporción superior a los ingresos promedio.

La martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, analizó que “el mercado de alquileres en La Plata atraviesa un momento particular, donde alquilar se hace cada vez más difícil, ya que las actualizaciones aplicadas en los contratos vigentes están quedando por encima de los valores reales de mercado, que se mantienen estables con tendencia a baja. Las estadísticas indican que las familias gastan un 45% de su ingreso para acceder al alquiler de una vivienda”, apuntó.

En tanto, el coeficiente de rendimiento anual del alquiler, que miran muy de cerca quienes invierten en propiedades, se encuentra en un 7%. Eso es, en términos históricos, muy por encima del mínimo de 4% aceptable para inversores, pero en el sector se sostiene que tras las deducciones por impuestos y otros gastos corrientes, el rendimiento cae significativamente, lo que no ha servido para desalentar la inversión pero sí para mantener la tensión entre partes.

Durante el primer trimestre del año, la oferta de propiedades cayó aproximadamente un 2,5%, siendo los monoambientes y los departamentos de un dormitorio los más buscados.

Entre analistas del mercado, se habla de valores promedio para monoambientes de $300.000 hasta los $340.000, mientras que las unidades de un dormitorio oscilan entre $360.000 y $560.000, siempre dependiendo de las características particulares, ubicación, metros y diseño. Por su parte, los departamentos de dos dormitorios rondan los $600.000 hasta $780.000 aproximadamente.

La oferta se concentra dentro del casco urbano, por la cercanía a las facultades y actividades del día a día.

El deterioro del poder adquisitivo profundiza el problema en una ciudad con gran concentración de estudiantes y trabajadores del sector público, ya que el ajuste no afecta solamente al ocio sino que impacta directamente en gastos esenciales como alimentación y salud.

“El valor de los alquileres está creciendo por encima del valor de los salarios”, sintetizó Agostinelli, reflejando una realidad que lleva a muchos locatarios a rescindir contratos buscando algo más chico, de menor valor o más alejado del casco urbano para reducir costos.

En La Plata, calculan en el mercado inmobiliario, el aumento interanual del valor del alquiler es de un 32% aproximadamente, casi empatando la inflación interanual medida por el Indec (32,4% en abril).

Por su parte, la asociación Inquilinos Agrupados, difundió esta semana datos que indican subas muy por encima de la inflación. El relevamiento por zonas indica que en el Gran Buenos Aires subieron 50.7%, en la Región Pampeana 64,1%, en el Noreste 80.9%, en el Noroeste 81.6%, en Cuyo 59.7% y en la Patagonia 87.4%.

Bajar costos fijos

En este contexto, son numerosos los inquilinos, especialmente estudiantes y trabajadores jóvenes, que admiten en las inmobiliarias resignar calidad de vida para abonar el alquiler y gastos diarios básicos.

Ante la fragilidad económica de una parte de los locatarios, en las inmobiliarias tienen el desafío de intervenir en situaciones que pueden ser críticas. Cuentan en el mercado que avanza la mediación. Aparecieron últimamente las bonificaciones de algunos puntos de la tasa del ajuste. En particular cuando el alquiler ajustado queda por sobre el valor de mercado que tiene la vivienda en la oferta cuando busca inquilino.

Se busca así evitar la vacancia, ya que la oferta de unidades desocupadas crece y la demanda va a menos velocidad.