Los altos costos y la baja rentabilidad no ayudan para construir nuevas cocheras

Las cocheras, tema de constante debate en la Ciudad. La queja creciente es que no hay espacios para estacionar. En la Municipalidad admiten que hay colapso entre la alta demanda y la escasa oferta de plazas, fundamentalmente en el centro. Una mirada hacia el futuro, cuando la pandemia ceda y las calles tomen más ritmo del que tienen en la actualidad, expone la marcada necesidad de contar con más lugares en el menor tiempo posible. Sin embargo, los costos, la falta de rentabilidad y las reglamentaciones no actualizadas forman un combo poco atractivo para alentar inversiones en el rubro.

En los edificios particulares se construyen, en su gran mayoría, cocheras en planta baja o subsuelo. En planta baja se hacen por costos menos onerosos y para cumplir con la legislación vigente. Las de subsuelo se hacen si el proyecto lo permite en términos de rentabilidad o exigencias de los compradores de los departamentos. Porque construir bajo tierra es mucho más costoso por diversas razones: es muy caro el estudio y movimiento de suelo; se necesitan maquinarias más pesadas y sofisticadas para trabajar, al igual que la mano de obra ya que tiene que ser muy calificada para desarrollar la tarea en ese terreno. A su vez, hay que sumarle más gastos por la submuración para evitar problemas con terrenos linderos.

Valentín López Gastesi, integrante de la Cámara de Desarrolladores Urbanos de La Plata, apunta que las “cocheras se construyen por exigencia o incentivo. Hoy la exigencia es para determinados edificios, que tienen 12 o más metros de frente (y 350 metros cuadrados de superficie). Y el incentivo no existe. La inversión y el riesgo es enorme en relación a la posible rentabilidad, que es muy baja en la actualidad”. En La Plata, según el colegio de Arquitectos local, la mayoría de los lotes son de 8,66 metros, por lo tanto no hay tantos edificios que tengan la obligación de construir cocheras.

VALORES

En el sector de la construcción apuntan que comprar una cochera en edificios está entre los 15 mil y 20 mil dólares en el centro. En los barrios, entre los 10 mil y 13 mil dólares. Y el alquiler de esos espacios en edificios particulares ronda los 2.000 pesos mensuales, mientras que las expensas que se pagan van de los 600 a 900 pesos mensuales en la zona céntrica, según informaron en la Cámara de Administradores de Consorcios de La Plata.

“Sacás la cuenta y entre lo que cuesta comprar el espacio y el valor que se puede pedir para alquilarlo, encontrás una rentabilidad muy baja o no aparece, como ocurre con el resto del mercado de alquileres”, dijo López Gastesi.

En ese sentido, la martillera platense, Estela Valverde, opinó en el mismo sentido: “Hoy no son rentables. Mucha gente devuelve las llaves y entonces los dueños bajan los precios, para que al menos puedan cubrir los gastos; expensas e impuestos. En la actualidad, un alquiler de cochera cubierta comercial está entre los 4.000 y 4.500 pesos, en el centro”.

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También hay cuestiones técnicas, comerciales y de plazos que “no invitan” a realizar cocheras en edificios particulares. “Construir un nivel subterráneo de cochera puede tener el mismo plazo que levantar un edificio de departamentos en altura, entre siete y ocho meses. Se estiran los tiempos si el clima no ayuda y eso encarece aún más la construcción bajo tierra. En relación al costo puede representar entre un 65 y 70 por ciento de lo que sale el metro cuadrado de un departamento. Si se hace la cochera en altura, representa cerca del 50 por ciento del valor del metro cuadrado de un departamento”, explicó Gustavo Casco, presidente del colegio de Arquitectos de La Plata. En la actualidad, el valor del metro cuadrado de construcción es de 93.412,84 pesos, según el índice elaborado por Apymeco.

Hay diferentes factores que hacen más cara la construcción subterránea

Y hay otro dato en el que coinciden distintos sectores: profesionales, constructores e inversores remarcan que los últimos edificios que se construyeron en la Ciudad fueron en su mayoría departamentos de un ambiente o monoambientes, por lo tanto en esos inmuebles no se incluyeron cocheras. Y en las torres con departamentos de dos o tres dormitorios, en los que muchos ocupantes tienen dos vehículos, la cantidad de cocheras se limitaron al mínimo exigido (equivalente al 60 por ciento de las unidades funcionales).

Los sistemas de rampas, que podrían facilitar el sistema para construir en planta alta o cocheras subterráneas en edificios también son muy costosos y en más de una oportunidad han sido objetados por la lentitud que tienen en varios casos, lo que también desalentó su uso como herramienta para incentivar las cocheras en edificios, remarcaron profesionales de la construcción.

BUSCAR EL CONSENSO

“Hay que sentarse entre distintos sectores para mejorar las condiciones existentes a la hora de encarar un edificio de cocheras o construirlas en edificios con otros fines (viviendas, oficinas o mixtos). En el caso de los edificios particulares, uno de los incentivos puede ser que por cada piso de subsuelo se permita otro en altura”, indicó otro desarrollador urbano local consultado por este diario.

Con respecto a las cocheras comerciales, en La Plata hay 146 habilitadas, de las cuales hay sólo tres en altura en el centro. 49 entre 9 y 10; diagonal 80 y 49; y 6 entre 46 y 47.

MOTIVAR LA CONSTRUCCIÓN

Desde la Municipalidad buscan alentar la construcción de edificios de cocheras comerciales en altura, y para eso hay proyectos que deben tener el aval del Concejo Deliberante.

En ese contexto, la secretaria de Planeamiento de la Municipalidad de La Plata, María Botta, remarcó que “hay un proyecto para impulsar la construcción en altura. Motivar para que se encare esta clase de emprendimientos que generan fuentes de trabajo, mueve la economía y colaborará para tener más espacios de estacionamiento, índice que hoy está en desventaja entre la alta demanda y la escasa oferta”. En el microcentro sólo hay unas 600 plazas disponibles, indican en la Comuna.

“En un playón donde hoy guardan 38 vehículos, en altura podrían estacionar cerca de 200”

Como publicó este diario, el Municipio apunta a realizar modificaciones en la ordenanza Nº10.703, conocida como el Código de Ordenamiento Urbano (COU), en dos aspectos: que puedan ocupar más superficie en el lote, y otra quitar la exigencia de habilitar una por cara de manzana. Es decir hoy se pueden habilitar cuatro cocheras -comunes y de altura- por manzana. Los artículos aludidos son el 226 inc 6f : Playas de estacionamiento de uso publico y cocheras y el 261 - la tabla N° 1, Caracterización, ocupación y parcelamiento. La compensación por reducir el Factor de ocupación del suelo (FOS) es a través de energías renovables y fachadas verdes, explicaron en la Comuna. Hoy se puede ocupar el 60 por ciento del suelo y dejar el 40 por ciento libre.

En Planeamiento de la Comuna aseguran que hay varios lotes chicos en el centro de la Ciudad que se pueden utilizar para cocheras en altura, con un modelo de construcción atractivo, rentable, bajo costo de mantenimiento y beneficioso para el medio ambiente. “En un mismo playón en el que hoy caben 38 autos, en un edificio en altura podrían guardarse hasta 200 vehículos, ya que podrían extenderse hasta 10 ó 12 pisos de altura en el microcentro”, dijo la titular de Planeamiento.

Para Botta, “en nuestra ciudad no se ve todavía como un tema a explotar (la construcción de cocheras en altura). El estacionamiento no está tomado como otro uso más. Y el aumento del parque automotor va a traccionar para que un edificio de cocheras sea una opción a la hora de invertir”.