Alquileres en pie de guerra: quejas de los propietarios y aumentos que llegan al 80%

Después de años de llamarlo “mi casa”, Jimena Ferro va a dejar en los próximos días el departamento que viene alquilando desde 2017 en el barrio de La Loma, a pocos metros del Parque Alberti.

Desocupar los dos ambientes, emprender la mudanza y buscar un nuevo lugar donde vivir es el capítulo final de una larga pelea que viene teniendo con el propietario y la inmobiliaria por la que lo alquila. El conflicto tuvo su punto de quiebre a mediados del mes pasado, cuando le informaron que el valor del alquiler iba a tener un aumento del 80 por ciento.

“No podía creer lo que estaba escuchando. Pasaba de pagar 13 mil por mes a 20 mil. Imposible de afrontar. Yo venía con el valor congelado por la pandemia desde octubre del año pasado, porque me bajaron mucho los ingresos”, cuenta Jimena.

Aunque intentó negociar y plantear otras opciones, las puertas se le cerraron una a una. “Lo único que me dicen es que si no acepto me busque otro lugar”, cuenta, con una mezcla de angustia y bronca, porque considera que lo que están haciendo con ella es ilegal. O al menos, está en una zona gris de la nueva ley de alquileres, que empezó a regir el año pasado en todo el país y que cambió las reglas del juego, según muchos de los que analizan el tema, para mal.

Los casos como el de Jimena se están multiplicando en las últimas semanas por toda la Ciudad, donde el mercado de alquileres está convulsionado.

De un lado, los inquilinos denuncian que luego del descongelamiento de los alquileres que rigió desde el inicio de la pandemia y hasta la semana pasada, los contratos se están renegociando con aumentos desmedidos, que no bajan del 40 por ciento y que en algunos casos, como el de Jimena, llegan al 80 por ciento.

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Por otro lado, los propietarios dicen que la nueva ley, que fijó un piso mínimo de tres años de contrato y un mecanismo de actualización de valores por un índice oficial que difunde el Banco Central, sólo genera incertidumbre, dudas y falta de reglas claras.

En La Plata se disparó la demanda de alquileres de casas entre los $20.000 y $30.000

Además, para los propietarios, la obligatoriedad de declarar los contratos en la AFIP que empezó a regir en los últimos meses significa un peso más y otra complicación que termina impactando en los costos.

En ese esquema, el impuesto Inmobiliario Complementario, un tributo que pagan los contribuyentes bonaerenses que son titulares de más de una partida de la misma planta (sea inmobiliario, rural o baldío) supone además un peso adicional que impacta también en el precio final de los alquileres.

Con todos esos elementos, en los hechos hoy muchos propietarios están dejando momentáneamente de alquilar las propiedades, hasta que el mercado se estabilice. U ofreciendo prórrogas de contrato con pisos de aumento que les permitan “cubrirse”.

“No saben cuánto vamos a poder aumentar el año próximo. Y eso es un trastorno grande. Hay muchos fantasmas y miedos, entonces se están retirando unidades del mercado. O negociando prórrogas por un año pero con un piso de renovación alto”, dicen martilleros que están mirando lo que pasa en el particular mercado de alquileres de La Plata.

UN ESCENARIO COMPLICADO

El mercado de los alquileres viene convulsionado desde el año pasado. En julio de 2020 empezó a regir la nueva ley, sancionada por el Congreso, que fue impulsada con la idea de proteger a inquilinos ante eventuales abusos. La nueva ley dispone que el plazo de duración mínimo de los contratos tiene que ser de tres años. Y que dentro de ese plazo, va a haber una indexación anual que ya no dependerá del libre acuerdo de partes, sino que se hará a partir de un coeficiente entre el índice de inflación y la evolución de los salarios, que elabore y difunde el Banco Central.

Además, la nueva ley establece que las expensas extraordinarias y los impuestos que gravan a la propiedad corren ahora por cuenta del propietario, que además tiene la obligación de registrar los contratos en la AFIP.

A un escenario que ya se había complicado mucho por la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres se sumó la semana pasada una instancia que marca una bisagra. El 1 de abril pasado, luego de un año, el gobierno le puso fin a los decretos firmados al principio de la pandemia, en marzo de 2020, que congelaron los precios de los alquileres y suspendieron los procesos de desalojos.

Fue el fin de lo que para muchos inquilinos funcionó como una política de contención. Todos los que alquilaron y tuvieron subas el año pasado pudieron “adherirse al DNU” y seguir pagando lo mismo, aunque con una deuda que se iba acumulando. Ahora, ese paraguas dejó de regir y el mercado empezó a moverse al compás.

Por estas semanas, la enorme mayoría de los inquilinos y los propietarios están renegociando condiciones, viendo cómo van a seguir y, parte de ellos, además, acordando cómo y en cuántas cuotas se van a saldar las deudas acumuladas del 2020.

“Entre propietarios hay dudas con respecto a cuánto van a poder aumentar en el segundo y tercer año de contrato”

Alberto Yacoub, Inmobiliaria platense

“El mercado está muy complicado, si se mira el fenómeno del retiro de propiedades del alquiler”

Marcelo Babenco, Cámara Inmobiliaria Bonaerense

“El congelamiento fue una buena contención. Ayudó a descomprimir una situación muy complicada”

Jerónimo Guerrero Iraola, Abogado Defensoría del Pueblo

“En la práctica te ponen como condición aceptar una prórroga de un año con el aumento que se les ocurra o irte”

Germán Schierff, Asoc. Platense de Inquilinos

Los conflictos y los litigios están a la orden del día. Según la Defensoría del Pueblo de la Provincia, en los últimos tres meses, las consultas de inquilinos por reclamos y quejas aumentaron nada menos que un 500 por ciento con respecto a los primeros meses del 2020.

“El congelamiento fue una buena política de contención. Ayudó a descomprimir una situación muy complicada. Lo que estamos viendo ahora es la salida de ese dique de contención. Y eso se refleja en el enorme aumento de los conflictos entre partes, que a nosotros nos llega en forma de reclamos y quejas de inquilinos”, dice Jerónimo Guerrero Iraola, abogado de la Defensoría del Pueblo de la Provincia. “Aumentaron un 500 por ciento en un año”, grafica.

AUMENTOS

Germán Schierff es uno de los referentes de la Asociación Platense de Inquilinos y uno de los voceros principales de los reclamos de quienes alquilan en la Ciudad. “Lo que estamos viendo es que los precios se están ajustando con un piso de un 40 por ciento, pero que en algunos casos llega al 70, al 80 por ciento”, asegura.

Para Schierff, lo que está ocurriendo es que los propietarios y las inmobiliarias no están haciendo nuevos contratos sino “prorrogando” los viejos, anteriores a la entrada en vigencia de la nueva ley. Entonces, evitan acatar las disposiciones recientes, como los contratos mínimos por tres años y la obligatoriedad de registrarlos en la AFIP.

“En la práctica, te ponen como condición aceptar una prórroga de un año con el aumento que se les ocurra o irte. El mercado está especulando a full, concentrándose cada vez más. Y en este momento está dando un golpe, de la mano de quienes tienen muchas propiedades y las retiran del mercado, porque no depende para subsistir de esos alquileres”, denuncia Schierff.

REGLAS DEL JUEGO

Pero en la vereda de enfrente, desde las inmobiliarias y en la mirada de muchos propietarios, lo que está pasando en los hechos es una derivación de los cambios que hubo en las reglas del juego, a partir de la entrada en vigencia de la nueva ley, con la que casi ninguno de ellos está satisfecho.

“Hasta que entró en vigencia la nueva ley de alquileres, en La Plata el promedio de aumento anual estuvo en un 35 por ciento. Era una cifra que para los inquilinos era en algunos casos alta, pero que no dejaba de estar 10 puntos abajo de la inflación. Ahora, ese piso subió mucho, porque muchos propietarios se están cubriendo”, dice un martillero de La Plata con muchos años de experiencia en el mercado, que prefiere que su nombre quede en reserva.

“El mercado está muy complicado, si se mira el fenómeno del retiro de propiedades del alquiler”, reconoce Marcelo Babenco, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Bonaerense y directivo del Colegio de Martilleros de La Plata.

“Lo que hay es miedo, Muchos propietarios tienen el recuerdo de otros momentos de la historia cuando se congelaron los alquileres, y por eso se retiraron. Lo que quedó para alquilar, subió muchísimo por un tema lógico de oferta y demanda”, apunta.

De todas formas, dice Babenco, los valores encontrarán un techo. “Se aumenta lo que convalida el mercado. Y de a poco se está empezando a normalizar”.

“Hay una incertidumbre total entre los propietarios por el aumento de la inflación y las dudas con respecto a cuánto van a poder aumentar en el segundo y tercer año de contrato”, dice por su parte Alberto Yacoub. “Y hay miedo también entre los inquilinos, porque no saben cuánto van a tener que pagar”, agrega.

En este momento, en la Ciudad, dice Yacoub, se disparó la demanda de alquileres de casas entre los valores de 20 a 30 mil pesos. “Se encuentran pocas en el mercado. No llegamos ni a publicarlas y ya se alquilan”, explica. “En el caso de los departamentos, están en desventaja por las elevadas expensas que se cobran”, asegura.

De todas maneras, aseguran los operadores, el mercado empezará a encontrar el equilibrio.

“En La Plata, el 80 por ciento de las propiedades son de ´doña Rosa´ o ´don José´. Es decir, de gente que tiene uno o dos departamentos para vivir. No son especuladores ni grandes jugadores”, dicen en la Cámara de Inmobiliarias. “Por eso, lo esperable es que en el mediano plazo empiece a estabilizarse”.