Tras el pico de demanda generado por la llegada de estudiantes durante febrero, el mercado inmobiliario de Bahía Blanca atraviesa desde marzo una etapa de menor movimiento, con una marcada retracción de la demanda de alquileres, un incremento de la oferta disponible y valores que permanecen prácticamente sin cambios, según explicó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, Javier Piñero.
“Paradójicamente, luego del habitual boom de demanda estudiantil que tiene la ciudad durante febrero, desde marzo a este mes (de mayo) se ha notado una importante retracción o falta de demanda”, sostuvo el martillero y contador público.
De acuerdo con Piñero, esta situación se refleja en un aumento considerable de las propiedades disponibles para alquilar. “Esto se traduce directamente en un aumento de la oferta: mientras que en meses anteriores podías encontrar entre 80 y 90 departamentos de un dormitorio en el centro, hoy ese número ha subido a 149 alternativas disponibles”, indicó.
El referente del sector señaló que el crecimiento de la oferta contribuyó a estabilizar los valores de ingreso a los contratos. “Esto quiere decir que hay muchas más opciones y los valores de inicio de contrato son prácticamente los mismos de hace tres o cuatro meses”, aseguró.
Consultado sobre las causas de este escenario, Piñero atribuyó el fenómeno al deterioro de la capacidad económica de los inquilinos. “En forma exclusiva responde a la economía del bolsillo del inquilino, que es generalmente asalariado o trabajador autónomo. Hay una falta de dinero en la calle que hace que el mercado no convalide valores más altos”.
Como ejemplo, mencionó que incluso unidades ubicadas en zonas céntricas y con cochera reciben muy pocas consultas. “De hecho, departamentos céntricos con cochera que se ofrecen a valores considerados de buen precio apenas reciben una llamada por semana, algo que, antes, era muy raro. Lo cierto es que el inquilino hoy no está pudiendo pagar más de lo que abonaba hace unos meses”.
Ante este contexto, recomendó a los propietarios priorizar la continuidad de los contratos vigentes. “La recomendación es cuidar al inquilino y renegociar. Existe un alto riesgo para el dueño de que, si pretende un aumento por encima de lo que el mercado convalida, la propiedad quede vacante y pase a engrosar la lista de unidades que está costando alquilar. Es preferible renovar con un salto pequeño antes que tener la propiedad vacía por dos o tres meses”.
Respecto de la morosidad, sostuvo que no se observan problemas generalizados en la ciudad. “No, no hay un exceso de morosidad; tampoco deudas acumuladas en expensas que hagan colapsar a los edificios. El mercado local está bastante saneado en ese sentido. Lo que suele ocurrir es que la gente prefiere bajarse o buscar algo más económico antes de generar una deuda”.
En cuanto a las zonas más convenientes para alquilar, Piñero destacó que el barrio Universitario ofrece actualmente mejores condiciones que el centro para muchos estudiantes. “Esto se debe a que la actividad académica se desplazó hacia el campus de Altos del Palihue, lo que descomprimió la demanda histórica de esa zona”. Además, consideró que la expansión de las bicisendas y la vigencia del boleto estudiantil gratuito favorecen la elección de distintos sectores de la ciudad.
Para quienes buscan viviendas céntricas, aseguró que el microcentro presenta una oportunidad poco habitual debido a la gran cantidad de unidades disponibles. “Actualmente hay casi el doble que en meses anteriores, lo que ha provocado, insisto, que los precios de inicio de contrato se mantengan estancados desde hace meses”.
En el ámbito comercial, Piñero observó un cambio de tendencia que favorece a los barrios por sobre el centro tradicional. Señaló que Villa Mitre y el corredor de las calles Pilmayquén y 14 de Julio concentran una demanda creciente y nuevas inversiones. Según explicó, los consumidores priorizan cada vez más las compras cerca de sus hogares.
También advirtió que el microcentro enfrenta una elevada vacancia de locales comerciales. “Actualmente se observa una alta vacancia de locales en el centro de la ciudad. Esto se debe a que los comerciantes ya no pueden afrontar los alquileres elevados de esa zona ante una menor demanda de público, sumado al impacto del comercio electrónico, que ha cambiado los hábitos de consumo”, afirmó.
A ello agregó las consecuencias de fenómenos climáticos recientes. “Además, factores climáticos como inundaciones recientes han afectado gravemente a muchos comercios céntricos y, al final, forzaron los cierres”, comentó.
Sobre las oportunidades de inversión, Piñero consideró que las unidades a estrenar y los desarrollos en pozo presentan un escenario atractivo a mediano plazo debido a la desaceleración de la construcción. “Actualmente la construcción está estancada, lo que significa que en los próximos dos o tres años habrá una falta de departamentos nuevos en el mercado”.
Asimismo, sostuvo que “para quien tiene capacidad de inversión hoy, entrar en un edificio de pozo es visto como un gran negocio a mediano plazo”, ya que proyecta una futura valorización impulsada por las obras previstas para Bahía Blanca y una eventual recuperación económica.
En el segmento de inmuebles usados, explicó que las propiedades construidas en las décadas de 1960 y 1970 figuran entre las más accesibles. Sin embargo, advirtió que aquellas que no fueron modernizadas podrían encontrar dificultades para alcanzar valores competitivos de alquiler.
Finalmente, al referirse a la posibilidad de acceder a una vivienda propia, Piñero destacó la importancia de aprovechar las herramientas de financiamiento disponibles. “En este país, el que sea sujeto de crédito y pueda acceder a un crédito hipotecario, no lo tiene que dudar. Es que, históricamente, en 20 años de alquiler terminás pagando el valor de la propiedad. Si la Argentina mejora y los créditos se estabilizan, es mejor capturar el valor de la propiedad hoy”.
SUSCRIBITE a esta promo especial