A facturar alquileres

Por VALERIA VERDOLINI
Abogada - Asociación Bonaerense de Estudios Fiscales (Abef)

Como primera aproximación al tema es importante mencionar que el Congreso Nacional, mediante la ley 27346 del año 2016 incorporó como modificación a la Ley de Impuesto a las Ganancias la posibilidad de que los inquilinos computen la deducción del 40% de las sumas pagadas en concepto de alquileres de inmuebles destinados a casa habitación.

Este beneficio significa menor retención del Impuesto a las Ganancias por parte del empleador o menor monto de pago en caso de que sea autónomo.

Lo que se intentó con esta modificación fue buscar un mecanismo para lograr que las locaciones de inmuebles pudieran blanquearse, habida cuenta de que la gran mayoría de estas operaciones no son registradas.

De esta forma, se prevé un beneficio para los inquilinos como consecuencia de que una parte de esos alquileres se va a declarar como deducible.

Con lo cual, se lee entre líneas que lo que la AFIP pretendió es dejar en cabeza de los inquilinos (mediante la solicitud de factura o comprobante respaldatorio válido) el control y blanqueo de dichas operaciones.

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COMPROBANTES ELETRÓNICOS

Aparece conjuntamente con esta incorporación una reglamentación de la AFIP N° 4004-E que dispuso la extensión del uso de comprobantes electrónicos originales a las operaciones de locación de inmuebles destinados a casa habitación.

Es decir, todos aquellos que son propietarios de inmuebles, o del mismo modo las inmobiliarias cuando actúan como intermediarios entre el propietario y el inquilino, tienen que emitir comprobante electrónico. En el caso de las inmobiliarias o cualquier otro intermediario, la resolución dispone que podrán hacerse “por cuenta y orden” identificando al beneficiario.

Hay que recordar que para que este beneficio sea procedente se requiere primero que el contribuyente inquilino que va a hacer uso del beneficio de la deducción no sea titular de una propiedad inclusive en ninguna proporción.

Si el inquilino trabaja en relación de dependencia, o es jubilado, o está inscripto en el Régimen de Autónomos y el lugar donde vive es alquilado, podrá deducir del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de las sumas que pague en concepto de alquiler.

Deberá también contar con la documentación respaldatoria del alquiler (contrato y comprobante de pago).

Para que sea válido, el propietario se debe encontrar inscripto en AFIP y debe entregar el comprobante correspondiente al momento de pago del alquiler, que dependerá del régimen en el que se encuentre inscripto.

El inquilino, si es trabajador en relación de dependencia deberá informar los datos del alquiler a través del servicio Siradig (dentro de la Web de la AFIP) y adjuntar, por única vez, el contrato en formato digital, aclarando los años que éste abarca.

También se deberán cargar mes a mes los comprobantes de pago recibidos o bien cargarlos por rango de meses.

De la misma forma, si es autónomo tiene que estar inscripto en el Impuesto a las Ganancias e informar el alquiler en la Declaración Jurada de dicho impuesto.

No obstante, la problemática actual que ha traído aparejada esta nueva situación es la negociación entre inquilinos y propietarios con respecto a disminuciones en el valor del alquiler como contrapartida de la no emisión del comprobante respaldatorio correspondiente.

Muchos de esos contratos de locación se encuentran gravados con el Impuesto de Sellos de la Provincia de Buenos Aires dado que así los solicitan las empresas prestatarias de electricidad y gas, a los fines del cambio de la titularidad en dichos servicios. Con lo cual la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, a través del impuesto señalado, posee la información pertinente para brindarle a la AFIP.

Como consecuencia de esto, desde la agencia nacional se preparan para comenzar con acciones de control sobre los arrendadores o locadores de un inmueble, en particular para la vivienda, que se resisten a entregar factura al arrendatario o inquilino, para mantener su ingreso por la operación en la marginalidad, y no tributar; y con ello impiden que el pago del alquiler pueda deducirse del Impuesto a las Ganancias por parte de trabajadores con ingresos superiores al mínimo no imponible.

Se prevé que dichos controles se harán de modo presencial, y a través del envío de cartas certificadas y correos electrónicos.

Esta iniciativa va de la mano con lo que ya viene realizando la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires en el mismo rubro, que tomando como indicios de actividad gravada a los contratos de locación de inmuebles intima a través de distintos operativos a los locadores para que, de corresponder, se inscriban en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.