Por la devaluación del peso, martilleros de la Región proponen revisar las tasaciones

Martilleros de la Región se reunieron en un local céntrico de la Ciudad para analizar la actualidad del sector, trazar un diagnóstico y proponer los pasos a seguir para sortear la crisis económica y las restricciones cambiarias, que se sienten con fuerza en las operaciones de compraventa.

El encuentro, organizado por la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires (CIBA) y la Cámara de Desarrolladores Urbanos región Capital, Provincia de Buenos Aires (CDU), estuvo conducido por la Presidenta de CIBA, Mirta Líbera, y del mismo participaron más de 50 martilleros, especialistas y profesionales vinculados al sector.

Los participantes coincidieron en remarcar que los valores de las propiedades deberán reacomodarse para volver a dinamizar las ventas y calcularon que los precios deberían ajustarse -en promedio- un 20% hacia abajo. También explicaron que la rentabilidad para los inversores está hoy en mínimos históricos y destacaron que la compra de inmuebles siempre tiene un buen rendimiento en dólares en el mediano y largo plazo.

La propuesta de trabajo para la reunión estuvo centrada en obtener datos reales del sector basados en la experiencia cotidiana acerca del mercado inmobiliario sobre los acontecimientos en la Región.

El temario propuesto fue muy específico: análisis y opinión del mercado, la devaluación y el impacto en los precios, el mercado en pesos y en dólares, la restricción a la compra de moneda extranjera, alquileres y su actualización, e inmueble como resguardo de capital, comportamiento del mercado de inmuebles usados y a estrenar, construcción al costo y valores de la tierra en campos y loteos.

Los martilleros explicaron que el mercado está retraído y que por eso hay que revisar las tasaciones y adecuarlas a los cambios. “Hay un mercado de oportunidad para aquel que cuente con liquidez”, sostuvieron. Con respecto a los alquileres, coincidieron en señalar que las actualizaciones se hacen con incrementos de entre un 30% a un 35% anual. “Aunque la rentabilidad de un inmueble está en sus mínimos históricos, el ladrillo sigue siendo el mejor resguardo de capital, por su apreciación en el tiempo”, destacaron.

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Entre los expositores estuvieron Héctor Agostinelli, Mario Turkenich, Federico Morzone (Presidente de la Bolsa de Comercio de La Plata. Presidente), Guillermo Solari Covas (CIBA), Raúl Vétere (CIBA), Horacio Mooney (CIBA), Jorge Autino (CIBA), Ignacio Martínez (CIBA), Gustavo Tejada Ibáñez (CDU), Hugo López Gastesi (CDU), Raúl Rodríguez Dacal (CDU) y Valentín López Gastesi (CDU).

UN PANORAMA REALISTA DEL SECTOR

Planteado el temario, los especialistas explicaron su visión de la realidad. Para Valentín López Gastesi, “la crisis del sector comienza en el 2017, luego del auge de los créditos UVA, pero en la actualidad el mercado está deprimido. Hay oportunidades en loteos y rebajas en los precios. Notamos que está desapareciendo el rol del “empresario” que toma riesgos con capital propio, porque los negocios inmobiliarios no dejan un margen de ganancia que justifique el trabajo, arriesgar, poner las ideas al servicio de un proyecto sin tener la certeza de cuándo se va a recuperar lo invertido. La venta de un inmueble se convierte así en un pasivo, hasta tanto se produzca la entrega fehaciente del bien. Y aquellos que logren mantenerse en pie, podrán continuar apostando a los desarrollos inmobiliarios”.

En tanto, Gustavo Rodríguez Dacal sostuvo que “Ya aprendimos a navegar en la crisis y somos optimistas. En todos los gobiernos vivimos distintos avatares y siempre es el sector privado el encargado de tomar las riendas de los inconvenientes que vayan surgiendo. La construcción es un rubro que no puede decaer porque provoca un efecto derrame en muchos otros rubros asociados. Nuestra obligación como intermediarios es transmitir cierta tranquilidad a nuestros clientes”.

Para Héctor Agostinelli, lo importante es “hacerle entender al vendedor que los valores de los inmuebles bajaron”, al tiempo que Santiago Babenco hizo hincapié en que “debemos prepararnos para cuando la situación sea favorable, captando inmuebles y armando una buena cartera de propiedades”. Para Guillermo Solari Covas, es el sector público quien debe tomar las medidas necesarias para monitorear la dinámica de la crisis.

Las restricciones cambiarias

También intervino en la charla el titular de la Bolsa local, Federico Morzone, al sostener que “desde marzo de 2018 notamos una gran aceleración de la crisis ‘macro’, que se da hasta la actualidad. En el corto plazo, se debe resolver la crisis, generando beneficios fiscales e impositivos para el rubro inmobiliario y el mercado del conocimiento”. El economista remarcó la buena performance de la inversión inmobiliaria. “Si seguimos una serie de 10 años, la inversión en ladrillos se revaloriza un 100% en dólares en la Región”.

“Nuestra actividad no consta sólo de la compraventa: los alquileres equivalen al resguardo del capital invertido por parte del propietario y es nuestro deber incentivar a los inversores a que se vuelquen al mercado inmobiliario con esa perspectiva de la realidad”, sostuvo Horacio Mooney. En tanto, Ignacio Martínez destacó que “notamos que en los últimos años mejoró la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por eso debemos hacer que nuestros clientes vean la gran ventaja de invertir en inmuebles”.

Raúl Vetere hizo referencia al mercado de alquileres. “Vemos que el aumento de los servicios afectó directamente al valor de los precios de los alquileres de inmuebles. Podemos hablar de una rentabilidad anual que está en los mínimos históricos: 2,5% para viviendas familiares y 3,5% para locales comerciales. Esto hace que la renta sea insignificante con respecto a la capitalización en ladrillos. Hoy la cantidad de inmuebles desocupados es muy alta y, en tanto siga la recesión, los alquileres van a ser bajos”. En tanto, Tejada Ibáñez explicó que “la crisis no repercutió en los precios de los inmuebles ya terminados. No notamos bajas en los mismos. Sólo existe el mercado de oportunidades, porque no hay un clima de negocios que genere movimiento en nuestra actividad”.

Para Jorge Amoreo, “no hay que perder de vista que hay una cuestión generacional, que nos obliga a repensar nuestro negocio. En la actualidad, el mercado inmobiliario cambió. Se trata de afrontar la transformación digital: posicionarnos en las redes y ver cómo se presentan las propiedades al consumidor de una manera accesible”. Por su parte, José Randazzo explicó que “el precio de los inmuebles lo da la oferta y la demanda y el costo de los mismos quedó desfasado”.

Con respecto a los loteos y la compraventa de campos, Jorge Autino y Hugo López Gastesi explicaron que “desde la 125 cambiaron los valores. Las retenciones, las cargas impositivas y el costo de la inversión hace que deje de ser rentable explotar un campo. Hoy no hay mercado para la compra de campos; quienes compran son casos aislados (por ejemplo: entre linderos) y esto se agrava con lo costosa que resulta una escritura: ronda entre el 60 y 70 % de la valuación fiscal. En nuestra región hay ventas de chacras y Bavio es la mejor zona”.

También participaron del encuentro Santiago López Gastesi, Virginia Mercerat, Santiago Mamberto, Dalmiro Otero Rossi, Horacio Napolitano, Daniel Ibáñez, Enrique Pacman, Gabriel Pacman, Maxi Bacigalupe, Susana Romero, Fabián Cusini, Gaspar Muguerza, Emiliano Pascual, Osvaldo Allan, Roberto Bertone, Marta Olivera, Santiago López Akimenco, Carolina Mooney, Dolores Otero Rossi, Federico Reyes, Liliana Blanco, Pedro Vallina, Germán Tarquini, Karina Valesio, H. De Cano Funes, Hugo Streulli, Fernanda Márquez Dos Santos, Natalia Borello, Roberto Basile, Alfredo Lombardo y Marcos Mainero, Cintia Cohen y Maximiliano Cura.

La propuesta de trabajo estuvo centrada en obtener datos reales del sector inmobiliario