Avanzan los barrios cerrados: en la búsqueda de un poco de seguridad

Countries, barrios cerrados y pequeñas parcelas alambradas, se multiplican hasta en zonas casi urbanas del partido de La Plata. En la búsqueda, siquiera, de una mínima seguridad.

Para construir sus viviendas cerca del área céntrica algunos compraron lotes o construyeron viviendas en parcelas cuya superficie suele tener un mínimo de tres hectáreas en las que se erigen alrededor de 30 casas que comparten solo el acceso a través de una única entrada que usualmente cuenta con un portón operado mediante un portero eléctrico de manera que los visitantes deben comunicarse con algún propietario para que les de acceso. Eso es todo y por ello las expensas son minimas en estos “nuevos” barrios marcados como “cerrados”, que ganan cada vez más terreno en distintas zonas de la Ciudad, pero casi ninguno tiene todavía la autorización plena. En el Norte (Gonnet, City Bell, Villa Elisa, Gorina y Hernández) son los espacios más elegidos.

Hay 24 barrios registrados como tales y uno solo autorizado, según la Municipalidad, pero si se suman barrios de Propiedad Horizontal (PH), que buscan transformarse como barrios cerrados, pueden llegar a superar el medio centenar en la Región. Muchos se encuentran en un gran limbo administrativo para escriturar las viviendas, por lo engorrosas que son las normativas municipales y provinciales.

La pandemia y postpandemia los potenció y hay de distintas variantes, precios y espacios. Quienes tienen ingresos medios altos y altos los eligen como una opción para buscar seguridad, tranquilidad y espacio verde, entre otras razones.

Diferencias

En 1998 apareció la primera reglamentación provincial, con el decreto 27/98 ante el avance de countries, clubes de campo y PH en el territorio bonaerense.

Los countries y clubes de campo tienen grandes dimensiones y en el otro extremo están los PH, con superficies más reducidas y mucho menos servicios. En el medio surgieron los barrios cerrados con mayor estructura que los PH pero sin llegar a la dimensión de los countries, por servicios, áreas comunes y servicios de seguridad, comercios y hasta servicios educativos en algunos casos.

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Según los propios datos oficiales, en 2020 se estableció que había en la Ciudad más de 60 PH (en la zona norte, oeste, sureste del Gran La Plata) y 13 clubes de campo (zona norte del Gran La Plata y sobre la ruta 2).

Los PH, según la subsecretaría de Planeamiento de la Comuna, no cumplían todos los requisitos para ser considerados como barrios cerrados. En 2020, 2021 y 2022 se realizaron modificaciones al Código de Ordenamiento Urbano (COU) y se aprobó la ordenanza 12191 para reglamentar el decreto provincial 27/98 en el intento de llevar a cabo cierto “ordenamiento” de estos espacios habitacionales, que aún parece sigue en espera.

Complejo y largo trámite

Tras esa normativa local, entre algunos que ya estaban como PH y otros nuevos emprendimientos, como se dijo, se registraron 24 barrios en la Municipalidad para lograr la certificación como barrios cerrados y hasta ahora sólo uno, en Villa Elisa, alcanzó hasta el momento la certificación como barrio cerrado para comenzar a escriturar. El resto sigue con sus boletos de compra venta, pagan tributos provinciales y municipales, pero siguen recorriendo un complejo camino administrativo para alcanzar la meta de la certificación que otorga la Provincia. Ese camino, básicamente, significa lograr la prefactibilidad en la Municipalidad y la factibilidad de la provincia de Buenos Aires, trayecto administrativo legal que puede llevar casi tres años de gestiones.

Entre normas provinciales y municipales, aseguran, se les exige a los barrios cerrados ceder espacios verdes y comunitarios, obras viales para apertura de calles, características técnicas puntuales para montar redes de agua y cloacas según la dimensión de cada emprendimiento.

A diferencia de los barrios cerrados, muchos PH tienen senderos internos por donde transitan para llegar a sus viviendas y carecen de espacios comunes y otros servicios.

Con entrada única, que puede contar con guardias de seguridad, según las expensas que se paguen -aunque la mayoría se manejan sólo con un portero eléctrico- y un cerco perimetral que puede ser alambrado o muros de material y forestación, los propietarios en los barrios cerrados conforman un consorcio y tratan, en su mayoría, de respetar algunos lineamientos de construcción para que las viviendas tengan cierta visual homogénea, pero sin llegar a ser iguales, con matices que le dan el estilo personal de cada hogar.

Precios

Según se pudo saber, en los barrios cerrados se construyen propiedades en espacios más reducidos que las parcelas de countries (que pueden ser de 1.200 metros cuadrados en adelante), con lotes de entre 300 a 600 metros cuadrados promedio (puede haber más amplios), y el valor del metro cuadrado del lote ronda entre los 100 y 150 dólares el metro cuadrado, según la empresa comercializadora, accesos a la ciudad y el paso de servicios básicos (agua, luz, gas e internet). En los casos de los PH los lotes suelen ser más chicos.

Martilleros con extensa trayectoria en la Región explican que los lotes en los barrios cerrados, antes de la pandemia, tenían un costo cercano a los 200 mil dólares. La disparada de la moneda norteamericana llevó a una pronunciada baja en los precios en esa moneda y en la actualidad pueden estar entre 80 mil y 120 mil dólares, en los terrenos más amplios. Los lotes de unos 300 metros cuadrados, rondan entre 30 mil y 45 mil dólares. En ambos casos hay que sumarle el costo de la construcción, apuntan inversores y agentes inmobiliarios de la Región.

Además de la dimensión de los barrios, lotes y servicios, hay otra diferencia con los PH. Estos últimos en la Municipalidad ingresan por carpeta de obra en Obras Particulares de la Comuna, en cambio los barrios cerrados tienen otro circuito administrativo, un poco más complejo y tiene preponderancia el área de Planeamiento.

La pandemia dejó entre otras cosas la posibilidad de trabajar de modo virtual (el denominado “home office”), lo que terminó siendo una atracción para numerosos emprendedores profesionales que trabajan en sus hogares para distintas empresas que requieren de sus servicios tanto en la Ciudad como en distintos distritos de la Provincia, en el interior del país o bien en el exterior para empresas multinacionales.

Por otra parte, desde hace un tiempo, los barrios cerrados se transformaron en una de las principales generadoras de trabajo para el sector de la construcción, abriendo fuentes de empleo directo e indirecto en la Región, según informaron en la asociación de pequeños y medianos constructores de la provincia de Buenos Aires (Apymeco). En esta asociación apuntaron que “es una buena alternativa para evitar loteos ilegales. Esto significa que no se levanten barrios en zonas rurales, donde no es recomendable ni está permitido construir.

Espacios en común

Entre los 24 barrios cerrados que están registrados en la Municipalidad ocupan cerca de 200 hectáreas. Gorina y Hernández se sumaron a los que arrancaron en Gonnet, City Bell y Villa Elisa.

No llegan a ser un countrie, pero cuentan con espacios comunes que se utilizan como plazas, tienen calles internas por las que se transita casi a paso humano, y suelen contar con servicio de seguridad. También, entre los vecinos gestionan algunos servicios comunes, como el entubamiento de calles para evitar trastornos cada vez que llueve.

En la mayoría de los casos para ingresar se da aviso al familiar o vecino para que pueda darle el paso en forma automática. Para las visitas se los va a buscar al ingreso del barrio o bien se da el permiso mediante la guardia de seguridad.

Argumentos

Entre la gente que vive en los barrios cerrados comentaron que cuando arrancaron muchos se animaron para buscar seguridad, pero otros señalaron también que los precios de los lotes estaban más baratos que en el casco urbano de la Ciudad o las zonas más cercanas al casco, tanto en el norte como en el oeste y el sur del tejido fundacional.

En los barrios cerrados también se organizan en consorcios, como en los edificios. Tienen asambleas anuales, fijan el valor de la expensa, que pueden encarecerse al emprender obras de beneficio común o sumar servicios. En uno de los barrios consultados por este diario, la expensa ronda los 15.000 pesos y hay casos que ya treparon a los 30.000 pesos. Entre las más baratas, las expensas pueden rondar los 10.000 pesos, según informaron administradores de consorcios.

Los barrios cerrados se multiplican hasta en zona casi urbanas del Partido de La Plata

En estos barrios residenciales destacan también la tranquilidad que genera ver que los chicos puedan tener cierta autonomía para deambular, caminando o en bicicleta, solos o con amigos, lo consideran un plus para apostar a esta clase de emprendimientos habitacionales.

Otro aspecto para tener en cuenta es que las construcciones de barrios cerrados pueden asentarse en zonas establecidas como urbanas o residenciales extraurbanas -un mix entre lo urbano y lo rural, pero con suelo con posibilidades de construir.

Entre los barrios cerrados también hay un reducido grupo que se denomina barrios “boutique”, y están en City Bell y Gonnet, según desarrolladores urbanos consultados. “El concepto representa diseño y más oferta de servicios con seguridad las 24 horas, el control de ingreso y egreso y el doble cerco perimetral monitoreado con forestación, para quienes buscan seguridad, privacidad, expensas accesibles y ubicación estratégica”, explicaron.