Los estados que avanzaron sobre las regulaciones que frenaban el crecimiento de las ciudades

En partes de Estados Unidos, los planes reguladores que restringían la construcción -especialmente en las zonas céntricas- terminaron generando efectos adversos no previstos. En vez de proteger la calidad de vida, encarecieron los lotes, limitaron la oferta de viviendas y empujaron a los desarrollos inmobiliarios hacia la periferia.

El fenómeno fue tan extendido que seis estados -California, Oregón, Massachusetts, Montana, Texas y Arizona- decidieron intervenir. Sus legislaturas aprobaron normas para frenar el avance de estos códigos municipales que, en la práctica, estaban expulsando la vivienda hacia distancias cada vez mayores del corazón de las ciudades.

El cambio de mirada ambientalista

Incluso los grupos ecologistas, que en los años 60 impulsaban la baja densidad para “proteger” el entorno, terminaron revisando su postura. Con el tiempo vieron que el efecto real era otro: familias viviendo cada vez más lejos, más autos circulando y más horas perdidas viajando entre la casa y el trabajo.

Ese giro conceptual derivó en la idea de “crecimiento inteligente”: ciudades compactas, con mayor densidad, más servicios cerca y menos dependencia del automóvil. En otras palabras, más habitantes en zonas céntricas y un uso más eficiente del suelo urbano.

El caso Beverly Hills

Algunos ejemplos muestran el contraste entre el pasado y el presente. Beverly Hills, una de las ciudades más restrictivas, autorizaba apenas tres viviendas nuevas por año. La legislatura de California intervino: ahora le exige no sólo permitir, sino fomentar la construcción de tres mil unidades.
La lógica detrás de esta decisión es clara: limitar la densidad no sólo eleva el precio de los departamentos, sino que también encarece el funcionamiento de los servicios municipales, desde el transporte hasta el mantenimiento urbano.

Jóvenes y nuevas familias: los más perjudicados

El impacto social también es evidente. Los jóvenes quedaron prácticamente fuera del mercado inmobiliario en muchas ciudades donde las alturas permitidas o la cantidad de unidades por parcela eran artificialmente bajas. Lo mismo ocurrió con las familias monoparentales, cuya demanda creció en las últimas décadas, pero chocó contra normas que impedían aumentar la oferta disponible.

California marca el rumbo:  más densidad y más altura

En este contexto, California encabezó un cambio histórico. A partir del año próximo entrarán en vigencia leyes estatales que restringen la capacidad de los municipios de bloquear el crecimiento urbano. El objetivo es claro: facilitar la construcción de más viviendas, permitir mayores alturas y aumentar la densidad en las zonas con mejor acceso a transporte y servicios.

Incluso en áreas suburbanas, la normativa abre la puerta a edificios de hasta 23 metros alrededor de estaciones de transporte, un salto significativo frente a los límites previos.