Cómo calcular la suba de alquileres y qué tener en cuenta sobre la fecha del contrato

La nueva Ley de Alquileres cumplió dos años de vigencia en julio, y se aplicará, en consecuencia, la segunda actualización anual de los valores de los contratos realizados bajo la normativa, muy cuestionada por todos los sectores implicados.

El aumento de los contratos a tres años lo determina el Banco Central (BCRA), promediando la evolución de los salarios y la inflación anual, que ha sido altísima.

La ley de alquileres vigente establece que los importes en los contratos se ajustan anualmente. Esto implica que aquellos que tuvieron su última actualización en agosto del 2021 tendrán que enfrentar el aumento del valor el próximo mes que trepará hasta un 65%. El incremento de julio fue del 57%.

Por ejemplo, un inquilino que pagó $50.000 durante el período entre agosto de 2021 a agosto de 2022, a partir de este nuevo mes deberá afrontar un valor de $80.500.

Para calcular el aumento del precio del alquiler, teniendo en cuenta una de las principales modificaciones que estableció la ley de alquileres (27.551) o “Ley Lipovetzky”, tanto los propietarios como los inquilinos pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el Banco Central (BCRA) en su sitio oficial. El índice contempla la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

De acuerdo a ese índice, desde el 1º de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 39%. Los contratos que aplicarán la suba serán solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir, aquellos que se cerraron hace un año atrás.

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Según la vigente ley, el plazo mínimo para los contratos de alquiler es de 3 años. En los contratos de inmuebles, el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.

Tal como adelantamos, estos ajustes se tienen que hacer a partir de un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA. Es decir, cada 12 meses los inquilinos deberán afrontar una suba en base a los aumentos salariales y la inflación, siempre sobre el valor original del alquiler.

¿CÓMO CALCULAR EL AJUSTE DEL ALQUILER?

Para poder aplicar el ajuste en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), se debe utilizar una fórmula que contempla el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.

El índice se puede consultar en la web del BCRA, tanto propietarios como inquilinos, en la pestaña “estadísticas”. Para avanzar en el cálculo, debés clickear en la opción “principales variables” y buscar “ICL” que se encuentra al final del listado.

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste.

Luego, tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato y, por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.

Para finalizar, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.

Hay ciertos actores que se vinculan a los alquileres y desarrollan calculadoras online que son gratuitas y permiten a inquilinos y propietarios realizar estas cuentas en segundos. Incluso el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ofrece esa opción a sus habitantes.

Todas funcionan de la misma manera: se ingresa la fecha de inicio del contrato y el monto mensual que se pagó durante el primer año, y con sólo apretar un botón el sistema informa a cuánto pasa el alquiler para los siguientes 12 meses.

EXIGEN CAMBIOS

Luego de tantas idas y vueltas en el Congreso entre abril y mayo, donde se hicieron decenas de exposiciones por los representantes de los inquilinos, propietarios e inmobiliarios en las Comisiones de Legislación General y de Presupuesto legislativo, muchos esperan que en un lapso corto de tiempo puedan tratarse en el recinto las posibles reformas sobre la Ley de Alquileres N° 27.551.

Hay malestar porque los tres proyectos que obtuvieron aprobación en las comisiones no avanzan. Entidades de propietarios que los nuclean también están preocupados porque entienden que los diputados siguen insensibles frente al reclamo de los ciudadanos que los votaron y necesitan alquilar los inmuebles, según Infobae.

Argumentan que no se ocupan de solucionar el daño que ocasionaron al aprobar la normativa que entró en vigencia el 1 de julio de 2021 y desde entonces perjudicaron por igual a propietarios que retiraron inmuebles para pasarlos en venta, inquilinos que no encuentran donde alquilar y deben pagar precios altos e inmobiliarios que no tienen propiedades para ofrecer y más del 60% están en dólares o forman parte de locaciones temporarias.

Mientras tanto el mercado locativo de viviendas está desabastecido por el retiro masivo de la oferta. La causa de conflicto es el plazo mínimo de 3 años y la indexación anual por el índice del Banco Central que impide el escalonamiento semestral como se venía haciendo por usos y costumbres.

Los que firmaron un contrato en julio de 2021 hoy tiene un incremento acumulado del alquiler del 61%; antes de la ley había mucha oferta de viviendas y los alquileres y ajustes se fijaban libremente entre las partes.

Por otro lado, varios propietarios agrupados reclaman la derogación de la Ley N° 27.551 que por su sanción retiraron inmuebles de alquiler decreciendo la oferta a un mínimo histórico. Sólo en Buenos Aires se calculan que unos 35.000 inmuebles que antes se destinaban en locación ahora están en venta.