Se estabilizan los precios, en un mercado inmobiliario más movido

El precio del metro cuadrado registró el año pasado una tendencia generalizada a la baja en las principales ciudades del país, mientras que la cantidad de operaciones de compraventa se recuperó a niveles prepandemia, de acuerdo con estadísticas del sector.

La suba del dólar de este enero volvió a poner en foco los precios de las propiedades ante un escenario en el que los inversores se plantean si los valores seguirán bajando o si tocaron un piso.

La baja de los precios de los inmuebles muestra una desaceleración y, desde octubre, afirman que tienden a estabilizarse.

Según los avisos del portal inmobiliario Zonaprop, los precios de venta en la Ciudad de Buenos Aires disminuyeron un 0,3% en lo que va del año y el valor del metro cuadrado promedio se ubicó en U$S2.193, haciendo que enero sea el cuarto mes que registró una desaceleración en la caída.

Ese mismo informe precisó que el valor de un monoambiente es, en promedio, de U$S95.266; que un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados (m2) vale U$S114.863 y uno de tres ambientes y 70 m2 alcanza los U$S161.600.

El volumen de departamentos retasados a la baja en enero fue del 25%, 9 puntos por debajo del máximo de octubre de 2021, según el portal. Los actores del mercado inmobiliario coinciden en que el porcentaje de “retaceo” que los propietarios aceptan de parte de los compradores para consolidar una venta viene en descenso: el descuento promedio efectuado se ubica entre el 5% y 8% en propiedades que ya estaban en valor de mercado.

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“Los precios en 2022 continuaron a la baja para tanto para los departamentos de uno, dos y tres ambientes; observamos que los que mejor defendieron su valor fueron los monoambientes, que siguen siendo los que tienen más posibilidades de ser adquiridos por inversionistas, con lo cual la demanda es mayor”, dijo Hernán Perrone, corredor inmobiliario responsable de RE/MAX Parque.

Para Ariel Champanier, CEO de RE/MAX Premium “hasta que no haya créditos hipotecarios y la gente no tenga capacidad de ahorro, los precios no van a volver a subir”. Incluso, pronosticó que el 2023 “estará marcado por la estabilización de valores y la reactivación del mercado inmobiliario”.

El experto en bienes raíces se mostró convencido de que “los precios no se verán afectados ante esta actualización del dólar porque las propiedades vienen en baja desde hace 4 años y a principios de 2022 tocaron un piso”.

De acuerdo con su visión, “los departamentos usados tuvieron que ajustar sus precios porque la gente necesita del dólar billete para comprarlos mientras que en los emprendimientos desde pozo se puede acceder a una unidad similar por el mismo precio y en cuotas”.

Los análisis que realiza todos los meses la Universidad de San Andrés, con estadísticas de Mercado Libre, coinciden en el diagnóstico: parecería estar sugiriendo “un cierto freno en la caída de precios en el mercado de departamentos a la venta, con excepción de GBA Oeste”, señaló su último informe.

Al considerar las variaciones interanuales (enero de 2023 respecto a enero de 2022), este sondeo observó caídas del precio en dólares por m2 de casas del 8% en CABA, del 4,5% en GBA Norte, del 6,7% en GBA Sur, y del 8% en GBA Oeste. Por su parte, las caídas interanuales para el caso de los departamentos en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 6%, 3%, 3% y 7.7%, respectivamente, con respecto a enero de 2022.

Otros factores, además, estarían indicando el sendero hacia una estabilización de los precios, o por lo menos en un cese de la caída. Las operaciones de compraventa están bastante más activas en los últimos meses, prácticamente en niveles del 2018 y con precios que están un 35% abajo. Según el último registro del Colegio de Escribanos de Capital Federal, en diciembre de 2022 -por primera vez después de cuatro años- se escrituraron más de 4.253 compraventas mensuales.

Por otro lado, este año empezó con el costo de la construcción medido en dólares con una disminución del 7,1%. Es decir, construir hoy cuesta un 37% menos que en abril de 2018 y un 23% por debajo del promedio de 2012-2022.

Christian Leupold, gerente comercial de Ávilis Real Estate, con proyectos de casas en la zona Norte y departamentos en CABA, estimó el precio de construcción en U$S800 promedio por m2, aunque en algunos edificios puede bajar a U$S700. “Es decir, desde el 2019 a esta parte sigue siendo negocio construir. Todavía es competitivo”, señaló el empresario.

Sobre la situación de los precios de los inmuebles, los analistas de Reporte Inmobiliario resaltan la “gran polarización de los valores” que hay en edificios de similares características según las distintas zonas.